Margaret24.ru

Деньги в период кризиса
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Методика расчета лизинговых платежей

Лизинг: расчет платежа

Общая характеристика лизинговых платежей

Состав лизингового платежа:

  • Амортизация имущества за весь срок действия договора;
  • Плата за использованные лизинговой компанией заемные средства (% по банковском у кредиту);
  • Комиссионное вознаграждение лизинговой компании;
  • Оплата дополнительных услуг лизингодателя (в частности, страхование имущества);
  • Стоимость выкупаемого имущества (если договор лизинга предполагает выкуп).

  • Период выплаты лизингового платежа:

  • Ежегодно;
  • Ежеквартально;
  • Ежемесячно;
  • Еженедельно;
  • В определенные договором конкретные числа месяца.

  • Методы начисления лизинговых платежей (в зависимости от способа расчета амортизации):

  • Линейный метод. Сумма начисленной за один месяц амортизации рассчитывается как произведение его первоначальной стоимости и нормы амортизации, определенной для данного объекта;
  • Метод уменьшающегося остатка. Годовая сумма амортизационных отчислений определяется (исходя из остаточной стоимости имущества на начало года) и нормы амортизации (исходя из срока полезного использования этого объекта и ускоренного коэффициента (не выше 3));
  • Кумулятивный метод (списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования);
  • Пропорционально объему выпущенной продукции. Износ начисляется пропорционально объему выполненных работ (необходимо знать объем производства предприятия).

  • Формула расчета общей суммы лизинговых платежей:

    ЛП = АО + ПК + В+ДУ+ НДС

    ЛП — общая сумма лизинговых платежей;
    АО — амортизационные отчисления за расчетный год;
    ПК — плата за кредитные ресурсы, которые взял в банке лизингодатель на приобретение предмета лизинга;
    В — вознаграждение лизингодателя за предоставленные услуги;
    ДУ — плата лизингодателю за дополнительные услуги лизингополучателю, предусмотренные договором лизинга;
    НДС — налог на добавленную стоимость, уплачиваемый лизингополучателем по услугам лизингодателя.

    Пример расчета лизинговых платежей

    ПериодСтоимость оборудования на начало периодаГодовая сумма амортизацииСтоимость оборудования на конец периодаСреднегодовая стоимость оборудования
    1100 тыс. руб.20 тыс. руб.80 тыс. руб.90 тыс. руб.
    280 тыс. руб.20 тыс. руб.60 тыс. руб.70 тыс. руб.
    360 тыс. руб.20 тыс. руб.40 тыс. руб.50 тыс. руб.
    440 тыс. руб.20 тыс. руб.20 тыс. руб.30 тыс. руб.
    520 тыс. руб.20 тыс. руб.10 тыс. руб.

    ПериодАмортизационные отчисления% за кредитКомпенсация лизинговой компанииВыручка, облагаемая НДСНДСОбщая сумма лизинговых платежей
    120 тыс. руб.13,5 тыс. руб.9 тыс. руб.22,5 тыс. руб.4,05 тыс. руб.46,55 тыс. руб.
    220 тыс. руб.10,5 тыс. руб.7 тыс. руб.17,5 тыс. руб.3,15 тыс. руб.40,65 тыс. руб.
    320 тыс. руб.7,5 тыс. руб.5 тыс. руб.12,5 тыс. руб.2,25 тыс. руб.34,75 тыс. руб.
    420 тыс. руб.4,5 тыс. руб.3 тыс. руб.7,5 тыс. руб.1,35 тыс. руб.28,85 тыс. руб.
    520 тыс. руб.1,5 тыс. руб.1 тыс. руб.2,5 тыс. руб.450,00 руб.22,95 тыс. руб.
    Всего100 тыс. руб.37,5 тыс. руб.25 тыс. руб.62,5 тыс. руб.11,25 тыс. руб.173,75 тыс. руб.
  • амортизационные отчисления 20 тыс. руб.;
  • % за кредит 90 тыс. руб. × 0,15(15%) = 13,5 тыс. руб.;
  • компенсация лизингодателю 90 тыс. руб. × 0,1(10%) = 9 тыс. руб.;
  • выручка по лизинговой сделке, облагаемая НДС 13,5 тыс. руб. + 9 тыс. руб. = 22,5 тыс. руб.;
  • НДС 22,5 тыс. руб. × 0,18 (18%) = 4050 руб.
  • Итого: 20000+22500+4050= 46550 руб.

  • Первый портал о кредитовании малого бизнеса, поиске инвестиций и государственной поддержке предпринимательства в России. Все права защищены. Использование материалов сайта возможно исключительно при наличии гиперссылки на источник.

    Методика расчета платежей при лизинге строительной техники

    При проектировании лизинговой сделки особое внимание уделяется расчету платежей по договору лизинга.

    Этот этап работы чрезвычайно важен как для лизингодателя, так и для лизингополучателя, поскольку в зависимости от его результата будет формироваться конечная стоимость лизинговых услуг. Расчет экономически обоснованного размера платежей обеспечивает лизингодателю определенный уровень доходности, а лизингополучателю — выгодность сделки и приемлемый в конкретных условиях уровень затрат.

    Лизинговой компании важно учесть и отразить в лизинговых платежах все понесенные ею расходы по лизинговой сделке, связанные с исполнением: договора купли-продажи, т.е. расходы по привлечению кредитных ресурсов, по оплате стоимости имущества продавцу, транспортировке имущества, уплате налогов, пошлин и т.д.; договора лизинга с лизингополучателем, т.е. расходы по подготовке и проведению сделки — зарплата сотрудников, аренда помещения, командировочные, транспортные расходы, канцелярские товары, расходы по контролю за имуществом, расходы по страхованию (если это возложено по договору на лизингодателя), уплата текущих налогов, сборов, дополнительные услуги по договору лизинга и т.д. Лизингодатель постарается учесть в цене лизинга и прибыль, которую он намеревается получить за предоставленные клиенту услуги.

    Строительной организации, получающей имущество в лизинг, важно разобраться в методике расчета лизинговых платежей, составе учитываемых элементов платежей. Это позволит минимизировать расходы и лучше контролировать лизингодателя.

    Структура лизинговых платежей

    В состав лизинговых платежей, которые по договору лизинга строительная организация будет выплачивать лизингодателю, должны входить следующие элементы:

    1). Амортизация имущества. При определении первоначальной стоимости амортизируемого имущества, являющегося предметом лизинга, в соответствии со ст. 257 Налогового кодекса признают сумму расходов лизингодателя на его приобретение, сооружение, доставку, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, учитываемых в составе расходов. Амортизация может начисляться на основе двух методов — линейного и нелинейного (метод уменьшающегося остатка). При расчетах можно воспользоваться коэффициентом ускорения (для большинства видов имущества) — не выше 3. Однако при нелинейном методе эта льгота предоставляется для сделок с имуществом, которое относится только к 4-7-й группам амотризации.

    2). Плата за финансовые ресурсы, привлекаемые лизингодателем для осуществления лизинговой сделки. Стоимость этих ресурсов колеблется в зависимости от положения на валютном и рублевом кредитном рынке. В середине 2004 г. стоимость кредитов на российском рынке на срок до трех лет составляла в валюте 11-13%, в рублях -14-15%.

    3). Лизинговая маржа (вознаграждение) лизингодателя, которая включает в себя собственные расходы лизингодателя и получаемую им прибыль. В 2003-2004 гг. наиболее часто маржа лизинговых компаний, работающих в России, была на уровне 3-4% без учета налогов и сборов.

    4). Рисковая премия, величина которой зависит от уровня различных видов рисков, с которыми сталкивается лизингодатель в ходе реализации проекта, например, финансовыериски (риски невозврата лизинговых платежей). Риск может учитываться в цене лизинговых услуг. При этом больший риск сопровождается, соответственно, более высокими ставками лизинговых платежей. Рисковая премия лизингодателя может быть учтена в ставке лизингового процента.

    5). Плата за оказываемые лизингодателем дополнительные услуги лизингополучателю, предусмотренные в лизинговом договоре, например, консалтинговые, юридические, маркетинговые, технические, а также приобретение у третьих лиц прав на интеллектуальную собственность (ноу-хау, лицензионных прав, прав на товарные знаки, марки, программное обеспечение) и т.д.

    6). Плата за различные формы страхования (например, имущества, переданного в лзинг, возврата лизинговых платежей и т.д.), если они осуществлялись лизингодателем.

    7). Сумма налогов, выплачиваемых лизингодателем за сдаваемое в лизинг имущество. Необходимо иметь в виду, что каждая конкретная лизинговая сделка требует со стороны лизинговой компании индивидуального подхода, позволяющего учесть все нюансы и обстоятельства, в которых работает лизингополучатель, а также различные виды и формы гарантий, которые он может предоставить лизингодателю.

    8). Отсутствует ряд методик по расчету лизинговых платежей. Рассмотрим одну из них, часто употребляемую в практике ведения лизингового бизнеса.

    Эта методика расчета лизинговых платежей эффективно используется в Германии, Австрии, Японии, Франции, Италии и других странах, а также в российских лизинговых компаниях.

    Для расчетов применяется формула аннуитетов (annuity: годовая рента, аннуитет), т.е. ряд последовательных платежей, выплачиваемых через равные промежутки времени. Первоначально термин «annuity» относился только к ежегодным платежам, сейчас он употребляется применительно к любым промежуткам времени (ежемесячно, ежеквартально и т.д.).

    Метод аннуитетов предусматривает, что все платежи одинаковы по всем периодам времени. Формула отражает взаимосвязанное воздействие на величину платежей таких условий лизингового договора, как: фиксированная общая сумма; срок контракта; внесение платежей с учетом периодичности или равномерности (например, ежекварталтальная, ежемесячная), с учетом срочности внесения (в начале, середине или в конце периода платежа); величина аванса; с учетом выкупа имущества по остаточной стоимости.

    Расчет лизинговых платежей на основе метода аннуитетов основывается на известной заранее ставке лизингового процента, других составляющих общей суммы лизингового платежа. Рассмотрим эту методику, допустив некоторые упрощения, которые существенно не повлияют на логику и формализацию расчетов.

    Итак, используем для расчета суммы лизинговых платежей по методу аннуитетов следующие исходные данные:

    — стоимость передаваемой в лизинг строительной техники — $ 2000000;
    — НДС — $ 360000;
    — срок договора лизинга — 3 года;
    — ставка лизингового процента — 12%;
    — периодичность перечисляемых лизингодателю лизинговых платежей — квартальная;
    — остаточная стоимость имущества — 10% от величины первоначальной стоимости;
    — авансовый платеж строительной организации — 20% от первоначальной стоимости переданной в лизинг строительной техники.

    Чем в большем размере лизингополучатель перечислит лизингодателю авансовый платеж, тем меньше будет величина текущего лизингового платежа и, соответственно, тем меньше будет сумма всех расходов лизингополучателя по лизинговой сделке.
    Если в договоре лизинга предусмотрена ускоренная или замедленная амортизация имущества, то это обстоятельство отражается через два взаимосогласованных фактора: срок лизинга и величину остаточной стоимости.

    Полученную сумму следует считать основной, но не полной. Дело в том, что необходимо учитывать такие элементы лизинговых платежей, как рисковая премия; плата за предусмотренные в лизинговом договоре дополнительные услуги, оказываемые лизингодателем лизингополучателю, плата за страхование лизингового имущества, если оно было застраховано лизингодателем; сумма налогов, выплачиваемых лизингодателем (а ониимеют различную базу начисления).

    При этом нужно иметь в виду следующие обстоятельства:
    Рисковая премия может быть учтена в ставке лизингового процента. Поскольку лизинговая компания, как правило, учитывает факторы риска в цене на свои услуги, больший риск сопровождается более высокими ставками лизинговых платежей. Следовательно, можно повысить или понизить величину лизингового процента в зависимости от того, как стороны договорятся между собой, и тогда в окончательную сумму всех платежей, перечисленных лизингополучателем лизингодателю, не потребуется вводить еще одно слагаемое.

    Дополнительные услуги лизингодателя могут быть непостоянными и оплачиваться неравномерно. Это зависит от объема и стоимости этих услуг и условий заключенного договора лизинга.

    Плата за страхование лизингового имущества, передаваемого строительной организации, — величина также не постоянная, т.к. она начисляется на остаточную стоимость строительной техники и, следовательно, должна быть просто прибавлена к основной величине лизингового платежа.

    При заключении договора лизинга лизингополучатель должен учитывать, что плата за кредитные ресурсы, привлекаемые лизинговой компанией, суммы страховых платежей, уплачиваемые налоги, которые вошли в состав лизинговых платежей, облагаются налогом на добавленную стоимость. Дополнительные расходы по уплате НДС будут приняты к зачету или возмещению и возвращены лизингополучателю, но определенное отвлечение оборотных средств у строительной организации в рамках одного отчетного периода все же может произойти.

    При расчете всех платежей, перечисленных лизингополучателем лизингодателю, следует особо выделить определение величины остаточной стоимости. В нашем примере остаточная стоимость имущества составляет 10% от величины первоначальной стоимости имущества, т.е. $ 200000 тыс. В течение срока договора лизинга, т.е. за 3 года, указанная сумма в составе ежеквартальных текущих лизинговых платежей не возмещалась лизингодателю. Это означает, что лизинговая компания, по сути, прокредитовала лизингополучателя — строительную организацию в указанном объеме на 12 кварталов с отсрочкой платежей по погашению задолженности. Конечно же, такого рода услуга носит платный характер. Поэтому при завершении договора лизинга лизингополучатель должен будет вернуть и эти $ 200000 тыс. (т.е. тело кредита) и «набежавшие» за 12 кварталов проценты за кредит.

    Используем для расчетов всей суммы задолженности по остаточной стоимости формулу (3) — наращения с учетом сложных процентов (compound interest). Будем считать, что ставка процента за кредит на один квартал равна 3% (т.е. 12%/4). База для начисления сложных процентов с каждым шагом во времени увеличивается. При этом абсолютная сумма начисляемых процентов возрастает и процесс увеличения суммы долга происходит с ускорением, т.е. происходит капитализация процентов. Формула наращения для нашей задачи имеет следующий вид:

    Величина q = (1 + i) в «n» степени назвается множителем наращения по сложным процентам. Значение этого множителя можно рассчитать с помощью калькулятора или найти в таблицах сложных процентов. В нашем примере множитель наращения будет равен 1,4257609.

    Теперь проведем расчет всей задолженности по остаточной стоимости, которую должен оплатить лизингополучатель, исходя из условий нашей задачи:

    Таким образом, чем больше в договоре лизинга предусмотрена величина остаточной стоимости, тем меньше будут текущие лизинговые платежи и, в то же время, тем больше будет сумма всех расходов лизингополучателя по лизинговой сделке.

    Когда все суммы, составляющие общую стоимость лизинговой сделки, известны, мы можем осуществить итоговый расчет всех платежей и после этого, соответственно, увеличить полученный результат на величину налога на добавленную стоимость.
    Общая сумма расходов лизингополучателя — строительной организации будет равняться X. Расчет ведется следующим образом:

    После завершения всех расчетов полученный результат целесообразно сравнить с первоначальной стоимостью строительной техники, то есть осуществить сопоставление $ 2800040,24 и $ 2360000.

    Полученный в ходе наших расчетов результат показывает, что стоимость лизинга обошлась лизингополучателю — строительной организации на 18,65% больше по сравнению с первоначальной стоимостью строительной техники.

    Многие лизинговые компании этот показатель далее делят на три (срок договора лизинга) и при этом интерпретируют полученный результат как среднее удорожание лизинга в год на 6,22%. Однако при таком расчете «по забывчивости» лизингодатели не учитывают величину авансового платежа. Если принять во внимание аванс, то тогда общее реальное удорожание лизинга равно 23,31%, а среднегодовое удорожание, соотвественно, — 7,77%.

    Конечно же, приведенные выше формулы не могут рассматриваться как универсальные. Как уже отмечалось, каждая конкретная лизинговая сделка требует индивидуального подхода и проведения соответствующих расчетов, обеспечивающих учет всех факторов, влияющих на формирование суммы лизинговых платежей.

    После окончания всех расчетов лизинговой компанией и строительной организацией совместно составляется и согласовывается общий график платежей по договору, в том числе выплат текущих лизинговых платежей за предоставленное в лизинг имущество. Этот график становится одной из важнейших составляющих договора лизинга.

    Наша группа в Telegram. Присоединяйтесь!

    Быстрая связь с редакцией: читайте Экскаватор Ру и пишите нам в WhatsApp!

    Основные методы расчета лизинговых платежей

    Основные методы расчета лизинговых платежей изложены в ^Методи­ческих рекомендациях по расчету лизинговых платежей», разработанных Министерством экономики РФ и утвержденных 16 апреля 1996 г.

    Первый метод предусматривает, что общая сумма лизинговых плате­жей начисляется равными долями в течение всего срока договора в соответ­ствии с согласованной сторонами периодичностью.

    где П- сумма платежа по лизингу;

    С — стоимость лизингового имущества;

    р — процентная ставка, в долях;

    t — количество платежей, ед.

    Пример. Стоимость лизингового имущества составляет 1000 тыс дол. Срок лизинга — 6 лет. Процентная ставка с учетом комиссионных -4,6% годовых. Выплата платежей по лизингу производится равными суммами два раза в год.

    Размер процентной ставки в долях единицы за полгода будет равен 0,023.

    Количество платежей за весь срок лизинга — 12 (2 • 6). Размер одного платежа составит:

    тыс. дол.

    При втором методе лизингополучатель в момент заключения договора лизинга выплачивает лизингодателю аванс, размер которого согласован в договоре. Оставшаяся часть лизинговых платежей за вычетом аванса начис­ляется и выплачивается в течение срока действия лизинга аналогично пер­вому методу.

    При третьем методе в общую сумму лизинговых платежей включа­ются:

    сумма амортизации лизингового имущества на весь срок действия ли­зингового договора;

    плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные до­говором.

    Если же договором лизинга предусмотрен выкуп лизингового имуще­ства, в сумму лизинговых платежей включается выкупная стоимость иму­щества.

    Общая сумма лизинговых платежей может быть рассчитана по фор­муле

    где П — общая сумма лизинговых платежей;

    А — сумма амортизационных отчислений по лизинговому имуществу;

    К — плата за используемые лизингодателем кредитные ресурсы;

    В — комиссионное вознаграждение лизингодателю за предоставление имущества по договору лизинга;

    Д — стоимость дополнительных услуг, предоставляемых лизингополучателю со стороны лизингодателя на основании договора;

    Н — налог на добавленную стоимость.

    Следует иметь в виду, что по российскому законодательству обороты по передаче имущества в лизинг малому предприятию (т.е. малое предприятие является лизингополучателем) налогом на добавленную стоимость не обла­гаются.

    Плата за используемые лизингодателем кредитные ресурсы определяет­ся из расчета фактически подлежащих к оплате процентов за кредит.

    В связи с тем, что в каждом последующем расчетном году размер ис­пользуемых кредитных ресурсов уменьшается, то плату за используемые кредитные ресурсы необходимо соотносить со средней годовой суммой не­погашенного кредита в данном году или со средней годовой стоимостью лизингового имущества.

    Для этого можно воспользоваться формулой

    где Р — кредитные ресурсы, используемые на приобретение имущества, плата за которые осуществляется в расчетном году;

    СН расчетная остаточная стоимость имущества (или сумма непогашенного кредита) на начало года;

    СК расчетная остаточная стоимость имущества (или сумма непогашенного кредита) на конец года;

    n — коэффициент, учитывающий долю взаимных средств в общей стоимос­ти приобретаемого имущества, доли ед.

    Данную формулу можно применять в том случае, когда погашение ли­зингодателем кредита в течение года производится равномерно и соответ­ственно суммам поступающих лизинговых платежей (в части платежей, компенсирующих плату лизингодателя за используемые кредитные ресурсы).

    11.9. Плюсы лизинга для клиента

    Основными преимуществами лизинга являются следующие:

    § он обеспечивает финансирование инвестиционной операции в полном объеме и не требует немедленного осуществления платежей, что позволяет приобретать дорогостоящие активы без отвлечения значительных объемов средств из хозяйственной деятельности;

    § формально предприятию проще получить активы по лизингу, чем ссуду на их приобретение, так как предмет лизинга при достаточной ликвидности может одновременно выступать в качестве залога;

    § это более гибкий источник, чем ссуда, так как предоставляет возможность обеим сторонам выработать удобную схему выплат (например, лизинговые платежи могут осуществляться после получения выручки от реализации товаров, произведенных на арендованном оборудовании, учитывать сезонность бизнеса и т.п.);

    § он допускает различные формы и виды обеспечения;

    § он снижает риски, связанные с владением активами;

    § лизинговые платежи относятся на издержки производства (себестоимость) лизингополучателя в полном объеме и, соответственно, снижают налогооблагаемую прибыль;

    § полученные активы, как правило, не числятся у лизингополучателя на балансе, что освобождает его от уплаты налога на это имущество;

    § он обеспечивает возможность получения квалифицированного сервисного и технического обслуживания и др.

    Методы расчета лизинговых платежей

    Метод потока денежных средств (ПДС)

    Лизинговый платеж формируется на основании фактических затрат, понесенных в данном периоде. Сумма лизинговых платежей составляет сумму платежей за каждый месяц.

    АО – амортизационные отчисления,

    ПК- плата за кредит

    Лпр – лизинговая премия

    ДУ – дополнительные услуги

    НИi – налог на имущество

    НДСi– налог на добавленную стоимость

    k – коэффициент ускоренной или замедленной амортизации

    m – количество периодов, на которые рассчитывается платеж (обычно 1 мес)

    ПС — первоначальная стоимость

    На – норма амортизации для линейного метода

    3. ПК = ∑ КР (Lt / 365)*(СТ/100),

    КР – кредитные ресурсы (могут не совпадать с суммой лизинговой сделки), по остат. стоимости

    Lt — длительность периода в днях

    СТ – годовая ставка за пользование кредитом (%)

    T – номер периода.

    ОС – остаточная стоимость

    p – ставка вознаграждения лизингодателя

    q – стоимость услуг в процентах от стоимости имущества

    6. Налог на имущество рассчитывается согласно налоговым правилам.

    В – выручка от сделки по договору лизинга.

    Метод составляющих

    Рассчитывается по такому же алгоритму, кроме окончательной суммы лизингового платежа. Также делается сводная таблица, но суммирование идет не по периодам, а по составляющим, а дальше полученная сумма делится на количество периодов.

    Метод аннуитетов (коэффициентов)

    Величина одного лизингового платежа учитывает стоимость денег во времени.

    Сравнительная характеристика расчета лизинговых платежей

    1) Метод ПДС:

    Достаточный уровень наглядности,Отсутствие разрыва между моментом возникновения затрат и их оплатой, Возможность совмещения различных способов расчета составных элементов

    Возникновение дополнительной налоговой нагрузки,Основные платежи приходятся на первый период

    Основные случаи применения:

    Лизингополучатель не имеет опыта проведения лизинговых операций или его опыт незначителен, Лизингополучатель имеет устойчивое финансовое положение, Установка и введение предмета лизинга в действие не прерывает производственного процесса, Лиз. компания одновременно ведет много лизинговых сделок на разных стадиях выполнения

    2) Метод составляющих (линейный):

    Высокий уровень наглядности, Простота ведения бухучета, Возможность совмещения различных способов расчета составных элементов

    Простой способ разнесения платежей по периодам

    Недостатки: Высокий уровень трудоемкости, Громоздкость расчетов

    Основные случаи применения:

    Лизингополучатель не имеет опыта проведения лизинговых операций, Лизингополучатель – новая организация, У лизингополучателя отсутствуют иные способы налогового планирования, Предмет лизинга является основным образующим фактором потока денежных средств

    3) Метод коэффициентов:

    Учитывает стоимость денег во времени, Низкий уровень трудоемкости в расчетах

    Сложность отражения в бухучете, Низкий уровень наглядности, Необходимость пересчета методом составляющих для сопоставления платежей

    Основные случаи применения:

    Лизингополучатель имеет дост. опыт проведения операций и высокий уровень эк-кой подготовки

    Расчеты осуществляются с целью первичной оценки эфф-ти применения лизинговой схемы

    Предмет лизинга является основным образующим фактором потока денежных средств

    Лизингополучатель имеет сильную бухгалтерию и развитую систему налогового планирования.

    ИПОТЕКА

    Ипотека как правоотношение (ГК)– залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).

    Для нее характерно: оставление имущества в руках должника и обязательная государственная регистрация залога любого имущества.

    Ипотека как ценная бумага – закладная, то есть долговой инструмент, удостоверяющий право залогодержателя на недвижимое имущество.

    Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

    Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях, когда другие формы отчуждения — купля-продажа, обмен — нецелесообразны), позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

    Ипотечное кредитование – кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки, в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

    К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.

    1. Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров

    2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Закон РФ «О залоге» «применяется постольку, поскольку он не противоречит» части первой ГК РФ.

    3. Федеральный закон от 5 февраля 2004г. № 2-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке»).

    Общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом «Об ипотеке» не установлены иные правила. Таким образом основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ «Об ипотеке».

    4. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    Предметом ипотеки может быть только имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с данным ФЗ.

    Также должна производиться государственная регистрация самой ипотеки.

    5. ФЗ «об оценочной деятельности в РФ» № 153 от 29.07.98

    В некоторых случаях оценка предмета ипотеки обязательна (особенно земельные участки).

    6. Гражданский процессуальный кодекс и ФЗ «Об исполнительном праве» № 119 от 21.07.97.

    ФЗ определяет порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору ипотеки.

    Правовой режим недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости) основан исходя из главной цели, которой должны отвечать объекты, входящие в их состав. Эта цель состоит в том, чтобы обеспечить особую устойчивость прав на названные вещи (имущество), т. е. установить специальный порядок распоряжения им (определять его юридическую судьбу). Для этого введена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регламентируемая федеральным законом от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    К правовому режиму ипотеки относятся следующие положения:

    1) Ипотека возможна в случае, когда недвижимость принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения,

    2) Установлена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

    3) Перечень объектов, относимых к недвижимым вещам, определен ГК ст.130, но не является исчерпывающим. Предметом договора об ипотеке могут быть: сооружения, находящиеся в процессе возведения; недвижимость находящаяся в аренде.

    4) Купля-продажа, залог и отчуждение участков лесного фонда не допускаются.

    Законодательство регулирует состав и типы сделок.

    1) Основной договор – договор ипотеки, который регламентирует основные обязательства.

    2) Сопутствующие договоры – кредитный договор, договор займа, договор иного обязательства (например, купля-продажа, аренда, подряд), договор о возмещении при причинении вреда.

    Ипотека позволяет увеличить выделенный сектор, т.е. способствует приросту инвестиций и росту совокупного дохода.

    Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

    — вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг — существенный фактор оздоровления экономики;

    — рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости;

    — денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

    — применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов для организаций.

    Отличительные особенности ипотечного кредита:

    1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

    Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

    Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких — либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

    2. Длительность срока предоставления кредита.

    Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты в мире предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

    3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

    4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией из-за постоянного роста рыночной стоимости залога (недвижимость)

    Основные требования ипотечного кредита:

    1) Сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

    2) Величина ежемесячных платежей по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в РФ до 50%) за соответствующий расчетный период. Минимальный рубеж доходов 1 тыс. $.

    3) При процедуре оценки финансового состоятельности используется официальное подтверждение информации о доходах заемщика.

    Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

    Читать еще:  Лизинг сельскохозяйственной техники
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector