Margaret24.ru

Деньги в период кризиса
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Лизинг недвижимости это

Лизинг недвижимости: отличие от ипотеки

Лизинг недвижимости – тема, которая зачастую не получает достаточного освещения даже в специализированных изданиях. В то же время она интересна сама по себе из-за особенностей объекта лизинговой сделки (то есть недвижимости) по сравнению с лизингом движимого имущества.

В современных российских условиях практически все субъекты предпринимательской деятельности сталкиваются с проблемой нехватки денежных средств как для пополнения оборотных, так и для приобретения основных средств. Поэтому, помимо традиционных (таких как кредит или собственные средства) коммерсанты вынуждены искать и разрабатывать альтернативные схемы финансирования инвестиций. Недвижимость относится к одному из тех видов ресурсов, без которых успешное ведение бизнеса невозможно или крайне затруднено.

Конечно, не обязательно приобретать недвижимое имущество в собственность, аренда – прекрасная возможность обойтись без существенных капитальных вложений. Но недвижимость – это особого рода товар, стоимость которого с течением времени, как правило, не падает, а наоборот, растет. Поэтому, приобретая недвижимое имущество, во-первых, мы освобождаемся от арендных платежей (которые также имеют тенденцию к росту с течением времени), а во-вторых, совершаем эффективное противоинфляционное вложение заработанных средств.

Однако, финансирование недвижимости – достаточно капиталоемкий процесс, поэтому и возникает потребность в альтернативных схемах финансирования. Потому и появился в последние годы в России интерес к ипотеке и лизингу недвижимости, как к реальной возможности завладеть имуществом без огромных единовременных вложений собственных средств, используя достаточно эффективную и привлекательную схему привлечения средств. К тому же, для компаний (кредитных институтов), финансирующих приобретение недвижимости другими коммерческими структурами, разрешается вопрос о реальных и действенных гарантиях возврата вложенных средств.

Лизинг недвижимости – это приобретение арендодателем по договору финансовой аренды в собственность указанного арендатором недвижимого имущества у определенного им продавца и предоставление арендатору этого имущества за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей с правом последующего выкупа этого имущества.

Закон о Лизинге (п.1 ст.3) и Гражданский Кодекс (ст.666) определяют предметы лизинга, как любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, сняты ограничения на лизинг недвижимости.

И до принятия Закона о Лизинге лизинг недвижимости не был запрещен, но, поскольку срок лизинговой сделки приблизительно равен сроку амортизации передаваемого в лизинг имущества, а нормативный срок амортизации недвижимости значительно превышает срок амортизации движимого имущества (сейчас среднегодовая норма амортизации для недвижимости составляет 3,3%, к тому же, на недвижимость не распространяется действие механизма ускоренной амортизации), договор лизинга недвижимости должен заключаться как минимум на 10 лет. А в сегодняшних российских условиях экономической нестабильности это невозможно.

Так, лизинг недвижимости был прекрасным примером невозможности использования разрешенного и, в принципе, выгодного всем сторонам финансового механизма.

Нельзя сказать, что лизинг недвижимости очень распространен за рубежом. Подавляющая часть лизинговых операций в европейских странах — это сделки с движимым имуществом. Однако, статистическая информация за последние годы показывает, что имеется тенденция к увеличению доли лизинга недвижимого имущества.

Однако в России существует ряд проблем, которые сдерживают распространение лизинга недвижимости. На множестве государственных предприятий площади пустуют, а у малых предприятий существуют проблемы, вызванные отсутствием производственных площадей. Это вызвано неразвитостью ипотечного кредитования и лизинга, а также законодательными пробелами.

Так, земельные участки в соответствии с “Законом о лизинге” нельзя передавать в лизинг. А порядок выкупа земельного участка не определен, поэтому затруднены сделки финансовой аренды для малых предприятий тех зданий, где находятся булочные, столовые, прачечные, магазины и т.д. Однако, в Москве, к примеру, проблему невозможности продавать и покупать единые комплексы недвижимости – здания и участки под ними – решают путем заключения договоров долгосрочной аренды на 49 лет с правом пролонгации. Но эта форма аренды уже не является лизингом, и поэтому лишена части льгот.

Интересен опыт Украины в решении вопроса оперативного лизинга. В законе Украины “О лизинге” как и в аналогичном российском тоже сказано, что объектом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество, которое может быть отнесено к основным фондам и не запрещено к свободному обороту на рынке, за исключением земельных участков и природных объектов. Но на Украине срок амортизации указывается не во временных рамках, а относительно срока, за который происходит амортизация определенной части стоимости объекта лизинга. Поэтому получение производственных площадей на Украине решается путем оперативного лизинга, что особенно важно для предприятий, чьи финансовые ресурсы не позволяют решить эту проблему другим путем.

Достаточно большой проблемой является также вопрос о стоимости лизинговой сделки. Во многом она определяется стоимостью привлекаемых финансовых ресурсов. Компании, занимающиеся лизингом движимого имущества, большую часть своих средств получают от банков. В отличие от них лизинговые компании по недвижимости привлекают для долгосрочных вложений главным образом ресурсы финансового рынка; в частности, во Франции большинство из них из-за режима налогообложения используют специальный статус “компании по недвижимости для торговли и промышленности” (СИКОМИ), наряду со статусом банка либо финансовой компании.

Лизинг недвижимости не обязательно имеет целью финансирование строительства новых объектов. С его помощью фирма, являющаяся собственником занимаемого ею помещения, может получить ликвидные средства и при этом оставаться в том же помещении (так называемый “лизбэк” или “возвратный лизинг”).

Одно из отличий лизинга от ипотеки в том, что при ипотечном кредитовании залоговые отношения носят первичный характер, в лизинговой же сделке они могут либо вовсе отсутствовать, либо вторичны, хотя в обоих случаях выступают как обеспечение возвратности вложенных средств. Однако, операции, ставшие обычными в других странах, зачастую не могут быть осуществлены в России, в том числе по причинам юридического характера.

Согласно некоторым исследованиям около 2/3 принимаемых субъектами РФ законов не соответствуют федеральным. Только в 1998 году, преодолев вето Президента, были приняты законы “Об ипотеке” и “Об оценочной деятельности в РФ”, трудная судьба выпала и закону “О лизинге”. Перспективы принятия Земельного кодекса не ясны. Важную юридическую проблему составляют возникающие конфликты законов между собой. До сих пор окончательно не прояснен статус института прописки (регистрации). Вообще, практика данного периода показывает, что в отношении недвижимости институт залога действует не в полной мере, особенно ярко это проявляется на примере жилого сектора.

Следует отметить, что некое подобие лизинговых отношений имело место и широко применялось в России во времена начала процесса приватизации. При изменении правового статуса многих торговых организаций им предлагалось выкупить (в собственность) помещения магазинов. Один из таких механизмов назывался аренда с последующим выкупом и использовался во многих случаях. Конечно, здесь начальный этап лизинговой сделки – покупка лизингодателем требуемого имущества — предстает в несколько ином плане, но сам механизм носит подобие лизингового.

Читать еще:  Холодильное оборудование в лизинг

Процессы, происходящие на рынке недвижимости и строительной индустрии, являются одними из ключевых во всей экономике, причем это характерно не только для нашей страны. Вот почему необходимо оказывать дальнейшую поддержку на всех уровнях, и, конечно же, на государственном, таким важным финансовым инструментам, как лизинг и ипотека. Важные шаги в нужном направлении уже сделаны – приняты федеральные законы о лизинге и ипотеке.

Особенности лизинга недвижимости

Лизинг недвижимости — лизинговая сделка, в рамках которой Лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанный Лизингополучателем определенный объект недвижимости (этот объект должен быть сдан в эксплуатацию, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) у определенного Лизингополучателем Продавца и предоставить Лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Лизинг недвижимости как инструмент целесообразно использовать для следующих целей:

  • финансирование сделок по приобретению новых объектов недвижимого имущества;
  • рефинансирование сделок по уже приобретенному недвижимому имуществу (возвратный лизинг);
  • финансирование сделок по приобретению недвижимого имущества на стадии строительства.

Основные требования, предъявляемые к объекту недвижимости:

  • объект недвижимости на момент совершения сделки должен быть свободен от любых обременений, в том числе от долгосрочной аренды (сроком более 1 года);
  • при возвратном лизинге арендованного здания лизингополучатель должен расторгнуть текущие договора аренды до момента перерегистрации права собственности и передачи в лизинг;
  • на момент совершения сделки по объекту недвижимости отсутствует задолженность по коммунальным и иным платежам;
  • наличие полного пакета документов по объекту недвижимости и земле;
  • фактическое состояние объекта недвижимости — предмета лизинга (в том числе, адрес, площадь, номера помещений и комнат, наличие (отсутствие) перегородок, назначение и т. д.) в соответствии с действительной технической документацией БТИ в отношении такого объекта должно полностью соответствовать данным, содержащимся в ЕГРП (не должны присутствовать красные линии).

Страхование титула — это страхование юридической чистоты документов, устанавливающих и подтверждающих право собственности на недвижимое имущество. Оно означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. На усмотрение лизинговой компании иногда требуется страхование титула.

На основании сложившейся практики и в целях минимизации рисков, связанных с регистрацией, целесообразно:

  • предварительно согласовать регистрацию договора лизинга с соответствующим территориальным подразделением ФРС (желателен письменный ответ на запрос);
  • подготовить договор купли-продажи, а также договор лизинга соответствующего объекта недвижимости и подать их на регистрацию единым пакетом документов (дата подписания договора купли-продажи должна совпадать с датой подписания соответствующего договора лизинга).

В каждом из договоров купли-продажи рекомендуется указывать, что объект недвижимости приобретается с целью последующего лизинга, а также идентифицировать лизингополучателя. Это будет наиболее наглядно свидетельствовать о заключении договора купли-продажи во исполнение лизинговой сделки, а также о соблюдении требования законодательства об уведомлении продавца о лизингополучателе (ст. 667 ГК РФ).

Часто на практике контрактная стоимость объекта недвижимости существенно отличается с его балансовой стоимости, в таком случае у продавца недвижимости возникает НДС к уплате, а так же налог на прибыль в размере 20% с разницы между ценой продажи без НДС и балансовой стоимостью. Возможные решения данной проблемы:

  • доведение балансовой стоимости до уровня, сопоставимого с контрактной стоимостью за счет специальных мероприятий;
  • в контракте в качестве цены объекта недвижимости указывается его балансовая стоимость, на разницу между рыночной и контрактной стоимостью продавцу предоставляется кредит финансирующим Банком, на условиях, сопоставимых с условиями лизинга (по сроку и стоимости ресурсов). Как прямой кредит, так и кредит, полученный для реализации лизинговой сделки, обеспечиваются ипотекой (имеет место двойное обременение) приобретаемого объекта недвижимого имущества.

Стоит ли брать квартиру в лизинг на физическое лицо и как это сделать?

Приветствую! Цены на жилье в России «кусаются» даже в кризис. Неудивительно, что россияне ищут любые способы растянуть оплату дорогой покупки на несколько лет.

Чаще всего для этих целей используют ипотеку, чуть реже — рассрочку. Но в 2011 году линейка продуктов формата «живи сейчас — плати потом» пополнилась еще одним продуктом: квартира в лизинг для физлиц.

Сегодня мы поговорим о специфике такой схемы, ее плюсах и минусах и требованиях к заемщику и объекту.

Что такое лизинг и зачем он нужен?

Лизинг — это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. С 2011 года услуга лизинга доступна и юридическим, и физическим лицам. Арендовать у лизинговой компании можно не только спецтехнику, оборудование и грузовые авто, но и жилые квартиры или дома.

По сути — это та же ипотека: с первоначальным взносом, ежемесячными платежами и обязательной страховкой. Только «спонсором» покупки выступает не банк, а лизинговая компания.

Объекты лизинговых правоотношений

Лизинг подразумевает наличие трех участников: лизинговую компанию, клиента и застройщика/продавца квартиры на вторичном или первичном рынке.

Виды лизинга для граждан

Финансовая аренда — «классика жанра». Человек выбирает квартиру, ЛК проверяет объект и заемщика, приобретает жилье у продавца и сдает его в долгосрочную аренду лизингополучателю.

В конце срока арендатор-клиент выкупает квартиру у ЛК по остаточной стоимости.

Оперативная аренда — аренда в чистом виде без права выкупа в конце. Оперативный вариант менее выгоден, чем классическая аренда, и в России практически не используется.

Как работает механизм жилищного лизинга?

Вы выбираете подходящую квартиру. ЛК выкупает у застройщика жилье и сдает ее Вам в аренду. Каждый месяц Вы перечисляете на счет ЛК предусмотренный договором платеж.

На весь период выплат собственником имущества является лизинговая компания. При этом Вы можете жить в этой квартире, прописать там жену и детей и даже сделать капитальный ремонт. Ну, и конечно, Вы оплачиваете «коммуналку» на общих основаниях.

В каких случаях актуальна схема лизинга?

Лизинг жилой недвижимости может пригодиться тем, кому не доступна классическая ипотека. Например, испорчена кредитная история, или заемщик получает неофициальный доход.

Такому клиенту банк наверняка откажет. А вот лизинговая компания примет с распростертыми объятиями. Ведь в отличие от банка, ЛК ничем не рискует. В случае просрочки объект автоматически возвращается «домой», а лизингополучатель оказывается на улице. Без суда и коллекторов.

Читать еще:  Лизинг это долгосрочная аренда

Сравнение ипотеки, рассрочки и лизинга

Когда Вы оформляете ипотечную программу в банке — то квартира Ваша с момента подписания договора купли-продажи. На ней просто «висит» обременение (банк держит жилье в «заложниках» до момента полного погашения долга).

В схеме лизинга недвижимость остается в собственности лизингодателя до самого последнего платежа.

И в случае банкротства лизингополучателя его без проволочек выселяют из арендуемого жилья вместе с детьми и домашними животными. Достаточно, чтобы ЛК расторгла договор в одностороннем порядке.

Ответом на вопрос «кто собственник» лизинг ближе к рассрочке. Ведь до момента полной выплаты стоимости квартиры в новострое, объект является собственностью застройщика, а не покупателя.

Преимущества и недостатки

Как и у любой схемы покупки собственного жилья, у лизинга есть плюсы и минусы.

Плюсы

  1. Высокая лояльность при оценке платежеспособности клиента. Если квартира стоит меньше 30 млн. рублей, то сделка оформляется по трем документам за 5-6 дней.
  2. Все дополнительные манипуляции по сделке (страхование, например) ЛК берет на себя. Правда, стоимость этих допуслуг будет включена в ежемесячные платежи.
  3. Можно закрепить индивидуальные условия погашения (раз в месяц или раз в квартал, аннуитит или дифференцированная схема).
  4. Клиентам лизинговой компании не нужно дополнительное обеспечение (залог, поручительство третьих лиц).
  5. ЛК проводят более глубокую и качественную проверку недвижимости. Ведь приобретаемый объект долгое время будет находиться в собственности компании. И если через пару лет после покупки сделка будет признана недействительной (например, из-за неправильно оформленной приватизации), в первую очередь, пострадает ЛК.
  6. Цена квадратного метра зафиксирована на весь срок.
  7. Вам не нужно платить налог на имущество (его оплату берет на себя ЛК).

Минусы

  1. Процентные ставки по лизингу, в среднем, в 1,5 раза выше, чем по банковской ипотеке.
  2. Срок действия договора, как правило, не превышает 10 лет.
  3. Недвижимость находится в собственности ЛК до момента полного выкупа квартиры лизингополучателем.
  4. Жилье в лизинге нельзя сдавать в аренду третьим лицам.

Как купить квартиру в лизинг физическому лицу?

Возможность приобретать жилье по такой схеме россияне-физлица получили лишь в 2011 году. Раньше недвижимость в лизинг была доступна только юридическим лицам.

Сегодня с помощью долгосрочной аренды можно покупать не только квартиры, но и таунхаусы, коттеджи, апартаменты и даже долю в объекте жилой недвижимости.

Алгоритм покупки лизинговой недвижимости для физических лиц выглядит так.

  • Первый этап. Вы обращаетесь в лизинговую компанию и сообщаете о том, что хотите купить конкретную квартиру. Выбрать ее, естественно, нужно заранее.
  • Второй этап. ЛК оценивает ликвидность объекта и платежеспособность клиента.
  • Третий этап. Вы делаете первоначальный взнос (от 10% стоимости квартиры).
  • Четвертый этап. ЛК выкупает объект недвижимости у продавца.
  • Пятый этап. ЛК сдает квартиру в аренду клиенту. В Росреестре регистрируется договор лизинга. В документе есть пункт о том, что по окончании срока аренды квартира становится Вашей собственностью.
  • Шестой этап. В течение всего срока Вы платите ЛК оговоренные заранее платежи.
  • Седьмой этап. По истечении срока договора квартира становится Вашей собственностью.

Специфика приобретения

Требования к клиенту при оформлении

Кому доступен лизинг? Любому гражданину РФ старше 21 и младше 60 лет. Потенциальный клиент не должен находиться на стадии банкротства. А в его отношении не должно вестись исполнительное производство. Обязательное требование: наличие источника постоянного дохода.

Минимальный первоначальный взнос при покупке через лизинг составляет 10%. Чем выше размер аванса — тем более выгодными будут условия погашения.

Требования к объекту

Требования к квартирам со стороны лизинговых компаний вполне справедливы.

Объект договора должен быть пригоден для постоянного проживания. И числиться в Росреестре как «жилая недвижимость». В отличие от оформления ипотеки, в лизинг можно взять только ГОТОВОЕ жилье (на первичном или вторичном рынке).

Через ЛК нельзя купить строящийся объект или земельный участок.

  • объект свободен от обременений (нет залога, нет ареста);
  • в нем не делались незаконные реконструкции и перепланировки;
  • само здание не находится в аварийном состоянии, не состоит на учете на капитальный ремонт, имеет каменный, кирпичный или железобетонный фундамент.

Пакет документов

В простых сделках пакет необходимых документов для физических лиц включает паспорт, ИНН и карточку пенсионного обеспечения. В более дорогих вариантах — документы, подтверждающие платежеспособность.

Какие пункты должен включать в себя лизинговый договор?

  1. Полная характеристика квартиры (адрес, этаж, метраж). Стоимость объекта, зафиксированная в договоре, меняться со временем не может!
  2. Срок действия договора (отдельно прописываются условия его возможного продления).
  3. Размер первоначального взноса.
  4. Схема лизинговых платежей.
  5. Возможность передачи объекта в собственность при условии досрочного погашения.
  6. Процедура возврата денег после расторжения сделки.

Погашение

Сам лизинговый платеж состоит из двух частей:

  • арендная плата (для выкупа жилья);
  • вознаграждение ЛК (его размер оговаривается заранее и четко прописывается в договоре).

Как юридическому лицу приобрести квартиру в лизинг?

Юридическими лицами лизинг недвижимости востребован гораздо больше, чем физическими. Такая схема приобретения позволяет «юрикам» пользоваться основными средствами, не ставя их на баланс и не выводя крупные суммы из оборота.

Кроме того, грамотное использование долгосрочной аренды оптимизирует налогообложение (в том числе, за счет ускоренной амортизации).

По окончании срока действия договора у юрлица есть три варианта:

  • выкупить квартиру за символическую остаточную стоимость;
  • перезаключить договор еще на один срок;
  • вернуть объект лизинговой компании.

Иногда юрлица используют схему возвратного лизинга. В двух словах: их имущество продается лизинговой компании, а потом сдается бывшему собственнику в аренду. И лизингодателем по отношению к юрлицу выступает ЛК. Делается это ради того, чтобы уменьшить налоговую нагрузку, оптимизировать структуру баланса и получить допфинансирование, не оформляя банковский кредит.

Стандартные требования к юрлицу:

  • компания представлена на рынке от 12 месяцев;
  • ее деятельность прибыльна;
  • нет просроченной задолженности (перед банками, налоговыми органами).

Где можно оформить квартиру в лизинг?

Лизинг на квартиру для физических лиц в России оформляют «дочки» крупных банков: ВТБ, Сбербанка, Райффайзена и Московского Индустриального банка.

Скажем, «ВТБ Лизинг» предлагает сразу два соглашения лизинга для физлиц.

По условиям продукта «Оптимальное решение» лизингополучатель приобретает квартиру до 30 млн. рублей на срок до 10 лет с возможной пролонгацией и авансом от 40%.

Для оформления продукта достаточно трех документов.

Условия «Стандарта» позволяют приобрести более дорогое жилье (до 50 млн. рублей). Размер аванса здесь начинается с 10%, а максимальный срок аренды составляет 10 лет. Лизингополучатель должен подтвердить уровень ежемесячного дохода документами.

Советы профессионалов

На что обратить внимание потенциальному лизингополучателю?

  1. Выбирайте только крупные лизинговые компании, давно работающие на рынке. В идеале — дочернюю компанию системного банка (ВТБ, Альфа-Банк, Сбербанк).
  2. Лизинговый договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
  3. Обязательно прописывайте в договоре условия досрочного расторжения договора (по Вашей инициативе или по инициативе ЛК).
Читать еще:  Подкомитет по лизингу

На мой взгляд, преимуществ у лизинга квартир в России меньше, чем минусов. Тем не менее, это реальная возможность купить собственное жилье тем, кто по каким-то причинам не может оформить ипотеку в банке.

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Лизинг недвижимости для юридических лиц

Основные определения

Лизинг — это финансовая услуга, дающая возможность временно использовать получаемое в кредит имущество с правом последующего его выкупа. Чаще всего лизинг используется для оптимизации операционной и финансовой деятельности предприятий, также он помогает снизить налоговую нагрузку. По своей финансовой сути лизинг похож на обычную аренду.

Участниками лизинговой сделки являются:

  1. Лизингодатель — собственник предоставляемого для лизинга имущества;
  2. Лизингополучатель — физическое или юрлицо, берущее объект в лизинг;
  3. Продавец — субъект, у которого лизингодатель приобретает объект лизинга.

Существуют финансовый и оперативный (или операционный) лизинг, их основные отличия показаны в таблице.

Характеристика Финансовый лизинг Оперативный лизинг

Срок лизингового договора Сравним с периодом полезной эксплуатации объекта лизинга Значительно меньше периода полезной эксплуатации лизингового имущества

Остаточная стоимость лизингового объекта по истечении договора Нулевая, объект передается лизингополучателю Сохраняется значительная остаточная стоимость,объект остается у лизингодателя

Участники сделки Лизингодатель, лизингополучатель, продавец объекта Лизингодатель, лизингополучатель, продавец объекта (редко)

Экономическая суть Долгосрочное кредитование Сдача лизингового объекта в аренду

Лизинг недвижимости и его выгоды для юридических лиц

Лизинг недвижимости — это лизинговая сделка, объектом которой является недвижимое имущество. Объектом лизинга могут выступать индустриальные и складские сооружения, офисные помещения и торговые объекты, здания специального назначения, торгово-развлекательные комплексы, деловые центры, гостиницы и отели, заправки, паркинги и т. д. Земельные участки не могут являться объектом лизинга. Лизинг недвижимости выступает разновидностью имущественного лизинга.

В роли лизингодателя в этом случае может выступать лизинговая компания, или же лизинговое подразделение банка. Продавцом может выступить собственник недвижимости, лизингополучателем является фирма.

Для юридических лиц лизинг недвижимости выступает выгодной альтернативой аренде или покупке недвижимости в собственность. Приобретение недвижимого имущества может быть затруднительно для предприятия, т. к. требует разового отвлечения крупных средств, а кредит на покупку сооружений в сегодняшней экономической действительности получить затруднительно. Для кредитов подобного рода банки требуют залоговое обеспечение, которым фирма может не располагать. В отличие от приобретения недвижимости в кредит, при лизинге недвижимого имущества сам объект лизинга служит залогом, что существенно выгоднее.

Главным преимуществом лизинга недвижимости в сравнении с арендой является то, что объект лизинга становится собственностью юридического лица после окончания действия договора. Приведенная ниже таблица иллюстрирует другие преимущества лизинга недвижимости перед простой арендой.

Характеристика Лизинг объектов недвижимости Аренда

Право собственности на лизинговый объект по истечении договора Объект становится переходит во владение лизингополучателя Объект остается собственностью арендодателя

Зависимость размера платежей от рыночной ситуации Платежи остаются неизменными Арендная ставка может расти

Средний срок сделки и стабильность использования недвижимости 4-10 лет, возможность стабильно использовать недвижимость в этот срок 1-5 лет, возможны досрочные расторжения арендных договоров по инициативе собственника объекта

Государственные гарантии Гос. регистрация договоров в Федеральной рег. службе помогает защитить права лизингополучателя Отсутствуют

Налоговая оптимизация Возможность налоговой экономии до 15% за счет быстрой амортизации и уменьшения налога на прибыль Отсутствует

Защита недвижимости от рейдерства Присутствует Отсутствует

Лизинг недвижимости — это лизинговая сделка, объектом которой является недвижимое имущество

Правовые аспекты лизинга недвижимости для бизнеса и оптимизация налогообложения

Лизинг недвижимости в нашей стране имеет следующие правовые особенности:

  1. Обязательное требование гос. регистрации, при этом для договоров аренды (финансовой) правила заключения сделок не регламентированы, и это служит препятствием для лизинга недвижимости.
  2. Заключение сделок лизинга недвижимости затруднительно с правовой точки зрения по причине того, что в России запрещен лизинг земли, а недвижимые объекты связаны с ней непосредственно. Участникам сделок приходится заключать договоры субаренды земли на время действия сделок по лизингу недвижимости.
  3. Высокая цена и долгий период амортизации недвижимого имущества.
  4. Повышенные законодательные требования к сделкам с участием зданий и сооружений.
  5. Неточность и противоречивость норм бух. гучета и налогового законодательства в области лизинга, что может послужить причиной нежелательных взысканий и штрафов.

Из-за этих проблем услуга лизинга недвижимости оказывается не всеми лизинговыми фирмами.

Несмотря на эти трудности, лизинг зданий набирает популярность в российском бизнесе потому, что позволяет приобретать дорогостоящие объекты без разовой оплаты их полной стоимости. Кроме того, по окончании срока действия сделки, недвижимый объект начинает принадлежать лизингополучателю без внесения выкупного платежа.

Важным аспектом лизинга недвижимости для бизнеса является налоговая оптимизация. В этой области лизинг обладает такими преимуществами:

  1. Возможность выбирать способ учета имущества, поступающего в лизинг.
  2. Возможность учета лизингового объекта как на балансе лизингополучателя, так и на балансе собственника.
  3. Платежи по лизингу могут быть перенесены на себестоимость.
  4. Возможность использования ускоренной амортизации применительно к лизинговой недвижимости.

При этом надо учитывать, что при лизинге объект недвижимости необходимо рассматривать по рыночной оценке, которая может превышать его балансовую цену. В этом случае ценовая разница может быть обложена НДС , а также налогом на прибыль.

При заключении договора лизинга обычно заключается также договор о кредитовании или привлечении финансовых средств. Помимо этого, оформляется залоговый (поручительский) договор. Одновременно с этим создается договор по аренде земли, на которой возведен лизинговый объект. При этом на договор земельной аренды не распространяется право ускоренной амортизации объекта и возможность перехода земли в собственность лизингополучателя при исполнении всех требований договора.

Целесообразный период лизинга недвижимости — десять лет. Это вытекает из нормы амортизации 30 лет для зданий и сооружений и быстрой амортизации, при которой период использования уменьшается в 3 раза. Если здание на момент заключения лизинговой сделки уже находилось в эксплуатации, оптимальный срок сделки уменьшается.

Несмотря на эти трудности, лизинг недвижимого имущества по-прежнему является более доступным и зачастую более коммерчески выгодным для юрлиц, чем долгосрочное банковское кредитование. Сегодня банки очень тяжело кредитуют реальный сектор, и лизинг объектов недвижимости — один из способов решения данной проблемы.

Лизинг недвижимого имущества является более доступным и выгодным, чем банковское кредитование

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector