Margaret24.ru

Деньги в период кризиса
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Определение ставки капитализации методом кумулятивного построения

Понятие и способы расчета ставки капитализации.

Ставка (коэффициент) капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

R — Ставка капитализации; ЧОД – чистый операционный доход (чистый доход, генерируемый объектом недвижимости за период); Cт – стоимость объекта недвижимости.

Расчет коэффициента капитализации. Существует несколько методов ее определения:

— метод кумулятивного построения;

— метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

— метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы:

— метод прямой капитализации.

Метод кумулятивного построения. Ставка капитализации в оценке недвижимости вычисляется как сумма элементов:

— ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег c учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

— нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент ставки капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на инвестиции (на капитал) строится на базе:

— безрисковой ставки дохода;

— премии за низкую ликвидность недвижимости;

— премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну – страновой риск. Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что предпочтительнее, из ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации данного риска.

Премия за низкую ликвидность недвижимости. Ликвидность показывает насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Как отмечалось ранее, ставка капитализации применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в ставке капитализации возмещения капитала.

Существуют три метода возмещения инвестированного капитала :

— прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

— возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиций (метод Инвуда). Его иногда называют «аннуитетный метод»;

— возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскальда).

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Применяется при разделении инвестиций на здание и землю. При условии, что можно отдельно получить ставки капитализации на землю и здание.

Где R – ставка капитализации, L – доля стоимости земли в общей стоимости объекта недвижимости, Rl – ставка капитализации земли, B – доля стоимости здания в общей стоимости объекта недвижимости, Rb – ставка капитализации для здания.

Большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капиталов, поэтому ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части капитала (инвестиций). Величина ставки определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемных средств называется «ипотечная постоянная» и рассчитывается по формуле:

Rзк =Ежегодные выплаты по обслуживанию долга (РМТ)
Основная сумма ипотечной ссуды (кредита)

Ставка капитализации для собственного капитала:

Rск =Годовой денежный поток до выплаты налогов
Величина собственного капитала

Общая ставка капитализации определяется как средневзвешенное значение:

где М – доля заемных средств в стоимости; Rзк – ставка капитализации для заемного капитала; Rск – ставка капитализации для собственного капитала.

Читать еще:  Методы оценки капитала

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: На стипендию можно купить что-нибудь, но не больше. 9498 — | 7528 — или читать все.

Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов оценки. В данном отчете коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

где
io – безрисковая ставка процента, %;
iс – общерыночный риск, %;
iл – премия на низкую ликвидность, %;
iin – премия за качество менеджемента, %;
nк – норма возврата на капитал, %.

Поскольку в данном отчете оценивается единый объект недвижимости – здание вместе с земельным участком, расчет коэффициента капитализации для зданий аналогичен расчету ставки дисконтирования для земли.

В качестве номинальной безрисковой ставки была выбрана средневзвешенная процентная ставка доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) по итогам торгов на дату оценки (сроком до погашения более 5 лет). Данный индикатор составил на дату оценки 6,8% (Источник информации: Бюллетень фондового рынка Банка России).

Региональный риск. Определен по данным журнала «Эксперт» на основе данных об инвестиционном риске в российских регионах в 2004-2005гг., из которого следует, что инвестиционный риск Астраханской области превышает инвестиционный риск Санкт-Петербурга (субъекта Федерации с наименьшим риском, который может быть приравнен в суверенному риску РФ) в 1,24 раз. Следовательно, региональный риск для Псковской области будет равен 6,8 * 1,24 — 6,8 = 2,8 %.

Премия за инвестиционный менеджмент – чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5 %. Так как АЗС требуют особых навыков управления, значение риска принимается на уровне 2,5 %.

Расчет поправки на риск вложения

Виды и наименование риска

Категория риска

12345678910

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

1

Увеличение числа конкурирующих объектов

Изменение федерального или местного законодательства

Несистематический риск

Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации

Расчет (обоснование) ставки капитализации

Расчет ставки капитализации может быть осуществлен:

методом рыночной экстракции;

методом кумулятивного построения.

Для определения величины коэффициента капитализации объекта недвижимости, как правило, применяется метод рыночной экстракции. Использование другого метода (кумулятивного построения) должно быть обосновано.

Определение коэффициента капитализации методом рыночной экстракциипроизводится путем деления чистого операционного дохода, приносимого сходным объектом, на его рыночную стоимость.

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции, как правило, производится по следующей формуле:

,

где К − коэффициент (ставка) капитализации, %; ЧОД – годовой чистый операционный доход, приносимый сходным объектом недвижимости, руб./год; V – рыночная стоимость сходного объекта, руб.

Для реализации метода рыночной экстракции выбираются не менее трех-пяти объектов, принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.

Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка потери от недозагрузки и потери при сборе арендной платы, а также ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

Читать еще:  Производственный капитал предприятия

Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки (она должна содержаться в выводах аналитического раздела по рынку/сегменту рынка, к которому относится объект оценки).

Требования к обоснованию всех используемых показателей аналогичны требованиям, изложенным в гл. 7, 8 учебного пособия.

Результаты определения коэффициента капитализации методом рыночной экстракции должны быть представлены в виде табл. 8.4.

№ п/пНаименование сходного объектаЦена, руб.Чистый операционный доход, руб./годКоэффициент капитализации (гр.4/гр.3)Весовой коэффициент[26]Значение
Офисные помещения (г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Ф.Энгельса, 10)1 423 000213 48015%0,300
Офисные помещения (г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Тимирязева)2 181 000305 28014%0,400
Офисные помещения (г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, 55)1 049 000167 90416%0,300
ИТОГО, средневзвешенное значение коэффициента капитализации1,00015%

Определение коэффициента капитализации методом кумулятивного построенияпроизводится путем суммирования различных факторов риска, связанных с инвестициями в оцениваемый объект недвижимости (норма дохода), и нормы возврата, означающей погашение суммы первоначального вложения за период владения недвижимостью.

Расчет ставки капитализации (К, %) методом кумулятивного построения, как правило, производится по формуле

К = БС + Р + Л + ИМ + НВ,

где БС – безрисковая ставка, %; Р – компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости, %; Л – компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости, %; ИМ – компенсация за инвестиционный менеджмент, %; НВ – норма возврата капитала, %.

Под безрисковой ставкой (БС) отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Безрисковая ставка может быть определена по:

данным анализа ставок по долгосрочным валютным депозитам, предлагаемым крупнейшими банками г. Иркутска (источник информации: информационный еженедельник «Дело, раздел «Вклады»);

данным анализа годовой эффективной доходности к погашению государственных валютных облигаций РФ со сроком погашения, сопоставимым с оставшимся эффективным сроком службы оцениваемого объекта недвижимости (например: Россия-2030-11т (FED-30); дата погашения: 31.03.2030 г.), по данным Интернет-проекта «Рынок облигаций – RUSBonds»[27] информационного агентства «Финмаркет»[28].

Исходя из условия альтернативности инвестиций, безрисковая ставка может быть определена как средняя (средневзвешенная) доходность по депозитам банков и доходность к погашению по государственным ценным бумагам.

Валюта вклада должна соответствовать выбранному типу реальных/номинальных денежных потоков.

Принятая величина безрисковой ставки должна быть обоснована.

Компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости (Р). Риски вложения в объект недвижимости определяются возможными видами риска и факторами, связанными с загруженностью объекта, потерями при вложении средств в оцениваемый объект недвижимости, влияющими на уровень риска.

Компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости может быть определена экспертно-аналитическим путем на основании шкалы, приведенной в табл. 8.5.

Принятая величина компенсации за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости должна быть обоснована.

Шкала определения величины риска вложения в актив (Р)
в зависимости от характера риска

Характер, степень рискаНадбавка за риск (Р), %Описание риска применительно к объекту оценки
Низкий0 − 1,5Постоянная полная загрузка объекта (нахождение в центре города), гарантированное отсутствие стихийных и аварийных ситуаций, быстрая скорость устранения последствий аварий и стихийных бедствий, отличное состояние
Средний1,5 – 3,5Загруженность объекта на уровне «выше среднего» (нахождение в черте города), отсутствие форс-мажорных обстоятельств, средняя скорость устранения последствий аварий и стихийных бедствий, хорошее, удовлетворительное состояние
Высокий3,5 – 5,0Низкая степень загруженности объекта (удаленность от населенных пунктов), высокая вероятность возникновения аварийных ситуаций, повлекших за собой низкую скорость устранения их последствий для объекта, неудовлетворительное или аварийное состояние

Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости (Л) характерна для объектов, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта в «живые» деньги. Компенсация за низкую ликвидность (Л, %) рассчитывается по формуле

Читать еще:  Управление формированием капитала на предприятии

,

где БС– безрисковая ставка, %; n– типичный срок экспозиции, мес.; 12 общее количество месяцев в году.

Типичный срок экспозиции объектов недвижимости коммерческого назначения, расположенных в рассматриваемом районе, в наибольшей степени сходных с объектом оценки (n), определяется на основе проведенного анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки (он должен содержаться в выводах аналитического раздела по рынку/сегменту рынка, к которому относится объект оценки).

Результаты определения компенсации за низкую ликвидность объекта недвижимости должны быть представлены в виде табл. 8.6.

Определение ставки капитализации методом кумулятивного построения

Ставка (коэффициент) капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

Ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для приведения будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.

При расчете ставки дисконтирования необходимо учитывать:

· безрисковую ставку отдачи на капитал, как ставку отдачи при наименее рискованном вложении капитала;

· величину премии за риск, связанную с инвестированием капитала в оцениваемый ОС.

Расчет коэффициента капитализации . Существует несколько методов определения коэф. капитализации:

· С учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

· Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

· Метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива).

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющиеся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Rкап=Rдох.кап+ Δ Rнорм.возвр.

Где Rкап — коэф.капитализации; Rдох.кап — ставка дохода на капитал; Rнорм.возвр. — норма возврата капитала

Ставка дохода на капитал (Rдох.кап) строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода+Премии за риск+Вложения в недвижимость+Премии за низкую ликвидность недвижимости+Премии за инвестиционный менеджмент

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Требования к безрисковой ставке:

· доходность на наиболее ликвидные активы, для которых харак терна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;

· доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения для рекапитализации .

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (R норм возвр ) :

•прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда )-метод аннуитета;

•возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда ).

Ставка дисконтирования и ставка капитализации – аналогичны по своей экономической сути и взаимосвязаны (математически формула капитализации является модифицированной формулой дисконтирования, при количестве прогнозных периодов стремящихся к бесконечности). Взаимосвязь ставки дисконтирования и ставки капитализации можно легко выразить формулой:

где: R – ставка капитализации;, i – ставка дисконтирования; g – ожидаемые темпы роста (снижения).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector