Margaret24.ru

Деньги в период кризиса
6 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Стратегии инвестирования в недвижимость

Тактика и стратегия инвестирования в недвижимость

С помощью тактики можно выиграть отдельную битву,
А стратегия позволяет одержать победу в целой войне.
“Тридцать шесть стратагем”

Инвестиции в недвижимость по праву считаются одними из самых надёжных способов вложения денежных средств. При правильном подходе к тактике и стратегии такого рода инвестирования, деньги, вложенные в недвижимость способны приносить доход вполне сопоставимый с биржевым (и это при сравнительно небольшом уровне риска).

В данной статье мы поговорим с вами о том, как правильно подойти к этому вопросу, что необходимо учесть и как подготовить грамотные вложения в недвижимость приносящие хороший, стабильный доход. Другими словами, разговор пойдёт о тактике и стратегии инвестиций в недвижимость.

Термин тактика происходит от древнегреческого τακτικός и в первоначальном варианте перевода означает «искусство построения войск».

Термин стратегия происходит о древнегреческого слова στρατηγία, в дословном переводе означающего «искусство полководца».

В современном искусстве ведения боя, тактика включает в себя весь спектр подготовительных мероприятий обеспечивающих в дальнейшем успешное ведение боевых действий. А стратегия – это использование всех тактических наработок для достижения победы (или поставленной цели). Тактика – это инструмент, посредством которого решаются задачи стратегии.

Зачем я привожу здесь эти понятия, и какое отношение они вообще имеют к процессу инвестирования? Дело в том, что любой бизнес, по своей сути, это не что иное, как ведение боевых действий. Это постоянная борьба с конкурентами за своих клиентов, за свой бренд, и, в конце концов, за свою территорию (нишу). А инвестиции, а тем более трейдинг – это та вершина бизнеса, для успешного покорения которой мало быть просто хорошим трейдером, для этого нужно быть искушённым воином. Вы же хотите преуспеть в этом деле, добиться успеха, а успех любых боевых действий полностью определяется тактикой и стратегией их ведения.

Тактика инвестирования в недвижимость

Первым делом необходимо досконально изучить тот конкретный рынок недвижимости, в который вы планируете инвестировать. Если речь идёт о покупке жилья в конкретном регионе, то узнайте всю возможную информацию о нём в плане общей экономической ситуации, уровня занятости населения, экологической обстановки, планов развития инфраструктуры и т.д. и т.п.

Стоимость жилой недвижимости сильно коррелирует с величиной дохода на душу населения. Кроме этого, цена жилья диктуется спросом, а тот, в свою очередь, определяется уровнем занятости населения в рассматриваемом регионе или в данном конкретном городе. Никому не нужны квартиры в таких местах (городах, посёлках и пр.) где невозможно найти достойно оплачиваемую работу.

В экономике есть такой закон возвышения потребностей. Согласно этому закону, человеку свойственно удовлетворять свои потребности по принципу снизу-вверх. Сначала люди стремятся просто выжить (обеспечить себя пищей и крышей над головой), когда минует угроза голодной смерти, человеком начинают руководить инстинкты продолжения рода (эта древняя сила, неподвластная простым смертным, порой действует даже вопреки и голоду и холоду). После удовлетворения всех базовых потребностей организма, приходит черёд более тонких материй. Сытый и довольный человек начинает испытывать потребность в самореализации, его интересы распространяются на сферы искусства и культуры и т.д.

Описанную лестницу возвышения потребностей, можно применить и к рынку жилой недвижимости. Здесь, как и в описанном выше случае, сначала ищут жильё в шаговой доступности от работы (или на расстоянии не более часа езды), а уже потом рассматривают такие моменты как экология, уровень развития инфраструктуры и престижность.

В самом общем случае, инвестируя деньги в недвижимость, нужно брать в расчёт следующие основные факторы:

  1. Наличие потенциала в плане занятости населения;
  2. Уровень развития инфраструктуры (дороги, магазины, поликлиники, школы, детские сады и т.д.);
  3. Благоприятность месторасположения в плане экологии;
  4. Социальное окружение;
  5. Престижность дома и (или) района расположения;
  6. Перспективы развития (микрорайона, города, региона).

Оценивая перспективы, неплохо раздобыть и ознакомиться с планами развития как территории расположения рассматриваемого к покупке объекта недвижимости, так и близлежащих к нему земель. На этот пункт стоит обратить особое внимание, поскольку такая информация может оказаться сродни инсайдерской (в биржевом мире) предоставляя вам шанс сделать очень выгодную покупку.

В качестве примера важности оценки перспектив развития, можно привести такие города как Казань и Сочи. На столицу Татарстана большое влияние оказала проведённая там, в 2013 году, Универсиада. На том этапе, когда данное событие ещё только планировалось, уровень цен в городе был примерно сопоставим с ценами остальных городов Приволжского федерального округа (см. график ниже). Но чем ближе к дате проведения Универсиады, тем больше проявлялась разница в ценах. И это вполне объяснимо, ведь наряду с массовым строительством новых спортивных объектов, интенсивно развивалась и инфраструктура города.

Город Сочи и до 2014 года был относительно недешёвым в плане недвижимости, однако, к моменту проведения в нём Олимпийских игр, он встал в один ряд с лучшими европейскими городами (как по уровню развития инфраструктуры, так и по уровню цен на жильё).

Кроме этого, естественно, необходимо обладать самой полной информацией о текущем уровне цен на рынке и в обязательном порядке учитывать динамику спроса и предложения на недвижимость. Для этого можно обзавестись целой сетью риелторов регулярно снабжающих вас самой свежей информацией обо всех интересных предложениях и уровне цен.

Самое интересное, это то, что такую сеть можно выстроить абсолютно бесплатно. Любой риелтор заинтересован в увеличении своих продаж и вряд ли откажется внести вас в список своих потенциальных клиентов. Договоритесь с лучшими представителями этого племени, не забыв снабдить их адресом своей электронной почты. Ну а далее вам остаётся только анализировать получаемую периодическую рассылку со всеми вариантами, заслуживающими внимания.

Читайте прессу и специальные периодические издания, отслеживайте все изменения касательно рынка недвижимости (законодательной базы, динамики спроса и предложения и др.). Что касается законов регулирующих все отношения на рынке недвижимости, то знание их является обязательным для любого инвестора решившего профессионально обосноваться на данном поприще.

Стратегия инвестирования в недвижимость

Поговорив о тактике, давайте теперь перейдём и к стратегии инвестирования. Для частных инвесторов, в зависимости от вида получаемого дохода, можно выделить две основные модели инвестирования в недвижимость:

Модель «Рантье», как уже понятно из названия, предполагает покупку недвижимости с целью последующего получения пассивного дохода от сдачи её в аренду. Здесь во главе угла стоит вопрос о том, каким будет процент прибыли и каков срок окупаемости того или иного объекта. Ведь согласитесь, нет никакого смысла вкладывать деньги в такие объекты, стоимость аренды которых (в пересчёте на процент годовых от их общей стоимости) едва будет перекрывать уровень инфляции.

Давайте рассмотрим это на конкретных примерах. Допустим, сдача в аренду квартиры будет приносить вам всего 4-7% прибыли в год (в зависимости от города). То есть, инвестировав деньги в квартиру стоимостью 10 млн. рублей, вы будете получать от 400000 до 700000 рублей в год. Вроде бы не так уж и плохо, но учитывая уровень инфляции в те же 4-7%, этот доход вполне может нивелироваться до нуля, а то и вовсе превратиться в убыток.

Сдача в аренду апартаментов – занятие куда более выгодное и может приносить от 9 до 12% прибыли в год. Также в цене всегда и коммерческая недвижимость. Например, за магазины, кафе и рестораны можно получать порядка 11-12% ренты в год. Чуть менее выгоден вариант со сдачей в аренду офисных помещений, здесь можно рассчитывать лишь на 8-9% годовых.

Следует иметь в виду, что помимо процента, получаемого в качестве арендной платы, можно рассчитывать и на повышение стоимости своих активов (ведь цены на жильё имеют свойство расти в долгосрочной перспективе). А кроме этого, данная модель инвестирования предполагает и ряд определённых издержек, таких, например, как: расходы на ремонт и обустройство помещений, коммунальные платежи и т.п.

В целом, модель «Рантье» можно отнести к консервативным стратегиям инвестирования, которые позволяют получать умеренную доходность при сравнительно небольшом уровне риска.

Модель «Спекулянт» предполагает более агрессивное инвестирование и, соответственно, может принести гораздо больший процент дохода. Работа по этой модели предполагает покупку недвижимости на ранних стадиях её строительства с целью дальнейшей перепродажи по закономерно возросшей цене.

Читать еще:  Как начать инвестировать деньги

Так, купив квартиру на стадии котлована, можно получить в будущем прибыль на уровне 35% и выше. Судите сами, каждая последующая стадия готовности объекта добавляет к его стоимости от 5 до 10%.

Так на этапе постройки нижних этажей здания, его стоимость автоматически увеличивается примерно на 10%. Готовность средних и верхних этажей здания добавляет к его стоимости ещё 10%. Когда строительство подходит к этапу отделочных работ, стоимость подрастает ещё на десяток процентов. Ну и, наконец, после окончательной сдачи здания в эксплуатацию, его стоимость подрастает ещё приблизительно на 5%.

Большая доходность, априори, подразумевает и потенциально больший уровень риска. Так, например, можно столкнуться с так называемым долгостроем. В нашей стране, к сожалению, была масса прецедентов подобного рода, когда дольщики вкладывали деньги в надежде получить квартиру через пару лет, а в результате им приходилось ждать гораздо дольше. И это ещё хорошо, если в итоге они всё-таки получали свою квартиру, ведь многие из них остаются обманутыми и поныне.

Для минимизации подобного рода риска, здесь необходимо принимать следующие основные меры:

  1. Самым тщательным образом нужно проверить всю правоустанавливающую документацию по проекту;
  2. Убедиться в удовлетворительном финансовом состоянии компании-застройщика, чтобы не оказалось так, что денег на завершение строительства не было изначально;
  3. Ознакомиться с портфолио компании-застройщика в виде портфеля реализованных ею проектов;
  4. Обращать внимание на поведение застройщика, так, в частности, стремление устраивать спешные распродажи, при первых признаках снижения активности покупателей, с большой долей вероятности может говорить о том, что у него нет достаточного количества средств (или средств надёжных партнёров) для завершения объекта.

Ну и, конечно же, следует учитывать все те факторы, влияющие на привлекательность объекта недвижимости, которые были описаны в предыдущем разделе этой статьи, а именно:

  1. Местоположение. Новостройка должна находиться в востребованном районе с хорошо развитой инфраструктурой и транспортной доступностью;
  2. Экологию. Если строящееся здание будет находиться в экологически неблагополучном районе города, то это может отрицательно сказаться на его привлекательности для потенциальных покупателей (особенно это касается объектов жилой недвижимости);
  3. Престижность. Чем ближе к центру, тем престижнее недвижимость и соответственно, тем больше её привлекательность для покупателя.

И другие моменты, от которых будет зависеть величина спроса на объект ваших инвестиций.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

И в заключение, давайте рассмотрим те основные плюсы и минусы, которые свойственны рассматриваемому здесь виду инвестиций. Начнём с положительных моментов.

Безусловным плюсом вложения средств в недвижимость является возможность получать постоянный стабильный доход посредством сдачи её в аренду. При этом вы остаётесь владельцем актива, имеющего свойство постоянно расти в цене (по крайней мере, в средне- и долгосрочной перспективе).

Кроме этого, для инвестора на этом рынке открываются широчайшие возможности в плане выбора объектов. Можно вкладываться в жилую или коммерческую, строящуюся или сданную недвижимость. Можно покупать земельные участки, парковочные места или гаражи. Можно инвестировать в загородную или даже в зарубежную недвижимость.

К недостаткам же, в первую очередь, можно отнести такие моменты, как большой порог входа на этот рынок (в плане величины инвестиционного капитала) и низкую ликвидность такого рода вложений.

Ещё можно сказать о таких неудобствах как зависимость спроса от текущей экономической ситуации как в отдельно взятом регионе, так и в стране в целом. Ну и о сопутствующих расходах, включающих в себя коммунальную плату, затраты на ремонт и налоги.

Вот вкратце и всё. Если у вас появятся какие-либо дополнения или замечания к этой статье, то милости прошу в комментарии. Успехов вам и стабильного профита!

Понравилась статья? Сохраните ссылку на неё у себя в соцсетях:

ТОП самых популярных и зарекомендовавших себя стратегий инвестирования в недвижимость в России

Всем привет! Сегодня мы рассмотрим некоторые варианты инвестиции в недвижимость: стратегии и возможности этого направления.

Недвижимость может способствовать хорошему приросту капитала, а спрогнозировать потенциальную прибыль зачастую проще, чем, например, торгуя на бирже или вкладывая средства в ценные бумаги.

Многие миллиардеры, которые входят в список Форбс, сделали свой огромный капитал именно на недвижимости.

Эффективность подобных инвестиций

Перед тем, как начать вкладывать в недвижимость, стоит определиться с целями и стратегией.

Можно получать разовую прибыль от разницы стоимости покупки и продажи, а можно получать регулярный доход от сдачи недвижимости в аренду и также, в перспективе, продать имущество.

При грамотном подходе можно получить существенный доход.

Рассмотрим наиболее эффективные стратегии инвестиций в недвижимость в нашей стране.

Чего ожидать от рынка недвижимости

Цены на жилье и землю всегда показывали общее состояние экономики РФ. Стоимость жилой площади быстро реагирует на курс доллара по отношению к рублю, инфляцию, политические изменения и мировые экономические кризисы.

Так чего же ожидать инвесторам в ближайшие годы? Эксперты утверждают, что спрос на недвижимость будет постепенно расти. Этому способствует снижение ипотечной ставки, упрощенные условия для кредитования граждан и др. факторы.

Сыграют роль и государственные программы: субсидирование ипотек, выплаты за рождение детей, программы по капиталу для молодой семьи.

Государство на законодательном уровне обязует застройщиков иметь высокий уставной капитал к моменту постройки и отчислять 1,2% от суммы контракта в Фонд защиты прав дольщиков.

Благодаря этому снижаются риски для инвестирования в новостройки, но повышается стоимость квадратного метра.

Поэтому спрос на новостройки, как и на коммерческую недвижимость, может немного упасть. Однако рынок вторичного жилья по-прежнему будет привлекать покупателей.

Лучшими городами для инвестирования остаются Москва, Питер, Сочи, Симферополь, Геленджик и некоторые другие.

ТОП выгодных стратегий

Новостройки для перепродажи

Наиболее популярный способ в настоящее время — вложить средства на этапе застройки в экономные студии. Такое жилье всегда пользовалось спросом и продать его, как правило, значительно проще.

Чтобы получить высокий процент от перепродажи, вкладывают в жилье, которое на этапе сдачи будет стоить до 30% и выше за кв. метр.

Покупать стоит, конечно же, только у надёжных и зарекомендовавших себя застройщиков.

Новостройки для сдачи в аренду

Схема похожая на предыдущую: покупают студии на этапе застройки, ожидают сдачи готового дома. Но недвижимость, в данном случае, не продается, а сдается в аренду.

Прежде, чем сдавать «голые стены» следует сделать косметический ремонт и минимально обставить квартиру мебелью. Зачастую, для экономии бюджета, мебель и техника покупаются на том же Авито.

Выбирать новостройки для инвестирования стоит в популярных районах, с хорошей транспортной развязкой, наличием вблизи школ/детских садов и т.д.

Вторичное жилье для перепродажи

Покупка недвижимости в уже построенном жилом доме. Такие квартиры, как правило, расположены в уже обжитых районах с хорошей инфраструктурой.

«Черные риэлторы» всегда находятся в постоянном поиске квартир, которые можно купить за стоимость значительно ниже рыночной. Также прибегают к серым схемам по расселению неблагополучных семей и т.д.

После хорошего ремонта эти же квадратные метры можно продать в разы дороже. Но стоит учитывать и нюансы с налогообложением.

Вторичное жильё в аренду

Покупаем квартиры в обыкновенных домах, делаем ремонт, обставляем мебелью и сдаём в аренду. Хорошая рабочая стратегия, которую используют повсеместно.

В перспективе, конечно же, жилье всегда можно продать, причем не спеша, по более высокой стоимости.

Арендный бизнес

Стратегия для тех, кто не располагает крупными суммами для покупки недвижимости.

Арендуются квартиры на несколько месяцев, которые сдаются уже посуточно (можно и просто по более высокой стоимости ежемесячно).

Доход, в данном случае, более высокий. Однако, это весьма рисковый вид бизнеса, т.к. вся ответственность за состояние жилья ложиться на предпринимателя. Да и с поиском и постоянным заселением могут возникать трудности.

Также необходимо ежедневно наводить порядок, стирать белье и т.д.

Либо заниматься этим самостоятельно, но это уже полноценная работа, стоит нанять персонал.

Хостел

Популярный вид жилья для туристов с ограниченным бюджетом.

Стратегия рассчитана на приобретение 4х и более комнатных квартир вблизи туристических мест: музеи, памятники, парки, торговые центры.

Читать еще:  Инвестиции в спортивные ставки

В одной комнате можно разместить 3-4 двухэтажные кровати, отдельно сделать душевую и туалеты, общую кухню. Для функционирования небольшого хостела потребуется минимум персонала: администратор и уборщица.

Мини-офисы, переговорные комнаты

Следует купить большое офисное помещение или снять его. Далее оно разделяется перегородками на маленькие офисы и переговорные комнаты.

Готовые мини-офисы сдаются в аренду небольшим фирмам или фрилансерам для проведения деловых встреч и т.д.

Покупка жилья на аукционах

В 2015 году был введен в действие закон, который гласит, что банкрот для удовлетворения своих обязательств перед кредитором, выставляет свою недвижимость на всеобщие торги.

Стоимость жилья на торгах может быть занижена в несколько раз. А покупка подобной квартиры может стать «золотой жилой» для инвестора.

Информация о торгах публично оглашается на различных официальных сервисах. Стоит разобраться с этим направлением более детально.

Есть различные курсы и тренинги на тему аукционов по банкротствам и т.п.

Заключение

Рынок недвижимости России относительно стабилен. Существенный спрос на жилую недвижимость побуждает многих инвесторов вкладывать именно в неё.

Однако низкая платежеспособность населения вносит некоторые ограничения для инвестирования в это направление.

В тоже время, всегда можно найти достаточно выгодный вариант для инвестиции, а денежный вопрос для финансово подкованного человека уже второстепенное дело.

На сегодня мы подошли к завершению.

Вкладывайте деньги с умом и продолжайте читать мой блог. Рекомендуйте информацию друзьям в соц. сетях и подписывайтесь на Телеграм канал .

Удачи и до скорой встречи!

P.S. Кстати, сегодня Вы можете покупать акции российских и зарубежных компаний не выходя из дома, буквально в один клик, оплачивая покупку банковской картой. Точно так же, как и любой другой товар в интернет-магазинах.
Никаких курьеров и доставок — брокер «Финам» зачисляет акции на Ваш торговый счет, который будет открыт дистанционно, в течение 5 рабочих дней!
Для того, чтобы приобрести акции и стать акционером, просто нажмите на кнопку «Купить акции» и следуйте инструкциям!

Купить акции онлайн

Минимальная сумма, при этом, может быть любой.

Стратегии инвестирования в недвижимость

Продолжу разговор про инвестиции в недвижимость и рассмотрю самые распространенные стратегии инвестирования в недвижимость, используемые как западными, так и отечественными частными инвесторами. Из этой публикации вы узнаете разные варианты и способы вложения капитала в недвижимость, важные особенности, основные преимущества и недостатки каждого из них, и сможете сделать вывод, какой из вариантов будет наиболее интересным конкретно для вас. По некоторым стратегиям буду давать ссылки на отдельные статьи, где они рассмотрены более подробно.

Виды инвестиций в недвижимость

Покупка жилой недвижимости для сдачи в аренду

Стратегия 1 . Покупка жилой недвижимости для сдачи в аренду. Это наиболее распространенная стратегия инвестирования в недвижимость, к которой чаще всего прибегают люди, имеющие солидную сумму свободных денежных средств и желающих их куда-то вложить по принципу «так, чтобы надежно и доход давало».

Покупка недвижимости для сдачи в аренду особенно актуальна в курортных городах и поселках, а также в мегаполисах. Есть немало людей, для которых такой вид инвестиций в недвижимость — основной способ заработка на протяжении всей жизни, передаваемый по наследству. Очень часто даже стараются купить недвижимость для сдачи в аренду в кредит.

Однако, этот вариант нельзя назвать идеальным (как ошибочно считают многие), а также самым доходным. Во-первых, гарантий, что жилье всегда будет занято арендаторами, нет, и даже в курортных городах. На это всегда оказывает влияние множество факторов, начиная от погоды, заканчивая финансовой ситуацией в стране, возможностями людей. Все это, как вы знаете, сейчас постоянно меняется. А вот расходы объект недвижимости требует всегда, независимо от того, приносит он доход или нет. Во-вторых, некоторые другие стратегии инвестирования в недвижимость предполагают гораздо более высокую доходность или более быструю окупаемость.

Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду

Стратегия 2 . Покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду. Инвестиции в коммерческую недвижимость с целью сдачи в аренду, как правило, оказываются более доходными, чем покупка жилой недвижимости с этой же целью. Коммерческие помещения под офисы, магазины, оказание услуг, склады и т.д. сдаются в аренду в среднем в 2 раза дороже, чем жилые.

Однако, такой вид инвестиций в недвижимость предполагает и более высокие риски: коммерческих арендаторов найти еще сложнее, чем жильцов, и спрос на аренду коммерческой недвижимости, ее стоимость подвержены влиянию большего количества негативных факторов, чем в случае с жилыми объектами. Кроме того, коммерческую недвижимость не получится при необходимости использовать для личных нужд, например, передать выросшим детям для жизни или принять в нее гостей.

Подробнее о таком варианте инвестирования в статье Инвестиции в коммерческую недвижимость.

Покупка недвижимости за рубежом для сдачи в аренду

Стратегия 3 . Покупка недвижимости за рубежом для сдачи в аренду. Наиболее «продвинутые» инвесторы часто выбирают и такую стратегию инвестирования в недвижимость. Дело в том, что покупка недвижимости для сдачи в аренду на известных мировых курортах окупается гораздо быстрее, поскольку она пользуется спросом круглогодично, и этот спрос меньше зависит от каких-то негативных факторов: туда едут отдыхать люди не из какой-то одной страны, а со всего мира.

Кроме того, правовая защита инвесторов и их собственности в развитых странах выше, там исключаются всевозможные «беспределы», которые могут иметь место у нас.

Главным недостатком такого способа инвестирования в недвижимость является высокий уровень затрат на оформление сделки (он может составить до 10% стоимости недвижимости и даже более). Кроме того, необходимо хорошо изучить законодательство страны, в недвижимость которой вы соберетесь инвестировать, лучше не полагаться полностью на фирмы, предлагающие покупку зарубежной недвижимости «под ключ», чтобы потом не было неприятных сюрпризов. Часто бывает, что выгоднее в финансовом плане открыть фирму за границей и оформить на нее купленный объект недвижимости. В общем, очень много разных нюансов и тонкостей, которые необходимо знать и понимать.

Подробнее о разных стратегиях инвестирования в зарубежную недвижимость в статье Инвестиции в недвижимость за рубежом.

Покупка строящейся недвижимости

Стратегия 4 . Покупка строящейся недвижимости. Еще один распространенный вариант вложения денег в недвижимость — покупка будущего объекта на этапе его строительства. Чем меньше еще построено, тем выгоднее цена. При такой стратегии инвестирования можно стать собственником недвижимости, заплатив гораздо меньше, чем она будет стоить после сдачи в эксплуатацию. Далее можно распорядиться объектом по своему усмотрению: или сдавать в аренду, или сразу продать, зафиксировав прибыль, которая может составить до 100% от вложений или даже более, в зависимости от ситуации.

Конечно же, и рисков такого вида инвестиций в недвижимость, больше. Прежде всего, речь идет о том, что по разным причинам стройка может быть заморожена, и объект вообще не будет построен и сдан в эксплуатацию. Думаю, все не раз слышали о застройщиках, которые «кидают» своих инвесторов. Выявить таких в момент инвестирования не так просто, хотя, конечно, возможно. Но речь не обязательно идет о мошенничестве. Стройка может быть прекращена под воздействием каких-то внешних факторов: администрации города, экономической ситуации, банкротства компании и т.д. И никто от этого не застрахован.

Покупка недвижимости в плохом состоянии, ремонт и перепродажа

Стратегия 5 . Покупка недвижимости в плохом состоянии, проведение ремонта и перепродажа. Отдельная категория людей постоянно зарабатывает таким способом: дешево покупают «убитую» недвижимость в ужасном состоянии, проводят там качественный ремонт, делают из нее «конфетку» и продают дороже затрат на покупку и ремонт. На таком варианте можно заработать 20-30% от понесенных совокупных затрат, а в некоторых случаях при грамотном подходе — до 50% и более.

В такой стратегии инвестирования в недвижимость тоже есть свои риски. К примеру, обострение кризисных явлений в экономике часто приводит к тому, что рынок недвижимости «стоит», поэтому объект может очень долго не продаваться по желаемой цене. А расходов все это время он будет требовать. К тому же, нужно очень хорошо уметь сразу оценивать стоимость необходимого ремонта: по многим объектам такой вариант просто не имеет смысла, поскольку в покупку и ремонт приходится вкладывать больше средств, чем можно выручить от продажи. А отдельные объекты вообще могут не подлежать ремонту.

Читать еще:  Инвестиции с чего начать

Покупка земельных участков

Стратегия 6 . Покупка земельных участков. Еще одна стратегия инвестирования в недвижимость — приобретение земельных участков с целью строительства или сдачи их в аренду. Земля, как и недвижимость, может быть разного назначения: под постройку жилого дома, под постройку коммерческого здания, сельскохозяйственного назначения.

Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы. Наиболее перспективен вариант покупки земельного участка в новых районах, которые только начинают осваиваться, и имеют хорошие перспективы развития. За несколько лет купленный участок в таком районе может подорожать в несколько раз и принести отличный доход инвестору.

Главный минус инвестирования в земельные участки заключается в возможные проблемы с властями: земля — это такая сфера, вокруг которой постоянно возникают различные ситуации, способные оказать негативное влияние на инвесторов и их инвестиции.

Инвестиции в строительство недвижимости

Стратегия 7 . Инвестиции в строительство недвижимости. Одним из вариантов предыдущей стратегии инвестирования в недвижимость может являться покупка земельного участка и строительство на нем какого-либо объекта с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Таким образом можно стать собственником недвижимости существенно дешевле, чем ее стоимость на вторичном рынке.

Однако, не всегда. Здесь нужно сразу грамотно просчитывать все затраты на проектирование и строительство объекта, то есть, быть достаточно осведомленным в этой области. И, опять же, возможные проблемы с властями никто не отменял.

Паевые фонды недвижимости

Стратегия 8 . Паевые фонды недвижимости. И, наконец, вариант инвестиций в недвижимость для тех, кто не имеет большого капитала, необходимого для оплаты строящегося или готового объекта. В этом случае можно стать пайщиком инвестиционного фонда и внести свой пай (долю) в строительство недвижимости, получив при закрытии фонда определенную прибыль.

Участие в паевом фонде не сделает вас собственником целого объекта недвижимости — вы будете владеть лишь его долей, пропорционально вложенному паю. То есть, распоряжаться объектом вы не сможете. Смысл такого инвестирования заключается в том, что инвестор вносит свой вклад в строительство объекта, а затем получает доход от его продажи пропорционально своему вкладу.

Главный недостаток этого вида инвестиций в недвижимость — прибылью придется делиться с управляющей компанией. Кроме того, контролировать использование своего пая практически невозможно, здесь, опять же, придется полагаться на компанию, которая не обязательно будет абсолютно честной со своими инвесторами. Доходность ПИФов недвижимости, как правило, невелика, но зато этот инструмент доступен для всех, он дает возможность вкладывать в недвижимость небольшие средства, например, 1000 долларов.

Вот такие они — самые распространенные стратегии инвестирования в недвижимость. Анализируйте, сравнивайте, делайте выводы, принимайте решение.

До новых встреч на Финансовом гении — сайте, который научит вас интересным и перспективным способам заработка и инвестирования, грамотному ведению личных финансов и семейного бюджета, плодотворному сотрудничеству с банками и достижению успеха.

Стратегии инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость – одна из разновидностей классических инвестиций в реальном секторе экономики. Они характеризуются высокозатратностью, низколиквидностью и долгосрочностью. Впрочем, при всех перечисленных негативных особенностях, вложения в недвижимость были и остаются одними из самых популярных видов инвестиций в мире, так как, покупая «квадратные метры», инвестор обеспечивает максимальную защиту вложений от инфляции и девальвации, а во многих случаях еще и постоянный коммерческий доход.

1 Стратегия инвестиций в жилую недвижимость для сдачи ее в аренду

Эта стратегия является наиболее распространенной среди инвесторов вкладывающих средства на рынке недвижимости. Она заключается в приобретении жилой недвижимости (частных домов, а чаще — квартир) для последующей сдачи их в аренду. С момента возникновения возможности приобретать недвижимость в кредит (ипотеку), данный вид инвестиций получил еще большее распространение. Так как такие возможности решили самый главный вопрос – «где взять деньги для начала бизнеса»?!

Более того, с учетом, что вопрос погашения ежемесячной выплаты ипотеки перед банком инвесторы могут переложить на плечи квартиросъемщиков, это позволяет приобретать сразу несколько квартир.

Главное чтобы выплаты за квартплату перекрывали проценты по ипотеке.

Конечно, в описанной выше схеме существуют и свои риски. Во-первых, риск того, что у инвестора возникнут проблемы со сдачей квартиры, и, как следствие, он недополучит планируемых доход, а еще хуже – не выполнит финансовые обязательства перед банком. Либо экономическая ситуация в стране изменится в худшую сторону, вследствие чего банк поднимет проценты по ипотеке, которые будет сложно гасить за счет взимаемой арендной платы.

2 Стратегия инвестиций в коммерческую недвижимость для ее сдачи в аренду

Еще один вид распространенной стратегии на рынке «квадратных метров», который заключается в приобретении недвижимости коммерческого характера, которую в последующем можно сдать в аренду под офис или ведения бизнеса. Стоит взять во внимание, что коммерческая недвижимость обычно в 2 раза дороже чем жилая, а также то, что не все районы города могут быть одинаково привлекательны и популярны у арендаторов. Одновременно с этим, доходность сдачи в аренду коммерческой недвижимости значительно больше доходности, которую инвестор может получить в рамках сдачи в аренду жилых «квадратных метров».

3 Стратегия инвестиций в зарубежную недвижимость для ее сдачи в аренду

Зарубежный рынок недвижимости – это рынок, на котором инвестор может найти более качественные и стабильные условия инвестирования. Тем более, что те же условия ипотеки за рубежом значительно привлекательнее, чем на рынке СНГ. Более того, инвестируя в стране с более стабильным рынком труда и экономикой, инвестор сможет избежать массу рисков, связанных с упущенной выгодой (не нашел квартиросъемщика или не нашел арендатора офиса).

4 Купил-отремонтировал-продал

Указанная стратегия является одной из самых прибыльных в плане дохода, но и одной из самых хлопотных в плане обслуживания. Стратегия заключается в том, чтобы приобрести объект недвижимости в плохом техническом состоянии за минимальную цену, осуществить его ремонт с минимальными затратами, а потом продать уже по рыночной цене. Насколько вы сами понимаете, прибыль по указанной стратегии можно получить значительно выше, чем на простой перепродаже квадратных метров.

С другой стороны стратегия «Купил-отремонтировал-продал» чревата следующими рисками :

  1. Затраты на ремонт могут превысить разницу между ценой приобретения недвижимости и ценой ее продажи.
  2. Для инвестирования по указанной схеме, инвестор должен располагать дополнительным объемом средств, которые необходимы для ремонта недвижимости.
  3. Ремонтные работы могут затянуться на длительное время.
  4. В случае неправильной оценки технического состояния недвижимости, может оказаться, что инвестор приобрел объект, который невозможно отремонтировать, а если и возможно, то только с помощью применения дорогостоящих технологий.

5 Инвестиция в строительство недвижимости

Данный тип инвестиций предполагает приобретения квартиры у застройщика еще до момента ее сдачи в эксплуатацию, а именно – в момент строительства дома.

Обычно на таком этапе «будущие» квартиры продаются со скидкой на 25%-30%, что позволяет после сдачи ее в эксплуатацию гарантированно получить прибыль, не дожидаясь ее рыночного подорожания. Однако, такой способ инвестиций чреват тем, что:

  1. Компания-застройщик может затянуть со сроками сдачи дома в эксплуатацию, а инвестор не сможет продать квартиру и возвратить вложенные в нее средства.
  2. Дом, в котором находится квартира и вовсе не будет достроен, тогда вернуть средства будет еще более проблематичным (имеется в виду возврат средств через судебный орган).
  3. Часто такие схемы используются для противоправного завладения средствами покупателей.

6 Паевые фонды недвижимости

Указанный способ наиболее «продвинутый» вариант инвестиций и заключается не в приобретении самого объекта недвижимости, а инвестировании в биржевые активы компании, которая осуществляет коммерческую деятельность на рынке недвижимости (купля-продажа, сдача в аренду и т.д., то есть, все, что перечислено выше). Более подробнее об указанном способе вы можете прочесть в нашей предыдущей статье – «Как инвестировать в недвижимость, в реальности ее не покупая?»

7 Выводы

Инвестиции в недвижимость, при всей их дороговизне, по праву считаются наиболее надежным способом вложения средств, так как в данном случае инвестор приобретает осязаемую материальную ценность, которая со временем практически никогда не теряет в цене. А значит способна, как минимум, сохранить вложения от множества рыночных рисков, и как максимум – их приумножить.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector