Margaret24.ru

Деньги в период кризиса
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестиции в квартиры на стадии строительства

Как заработать на новостройках в 2020 году – новый способ

Реформа стройки

Для защиты дольщиков и наведения порядка на рынке строительства с 01 июля 2019 года в России вступил в силу закон №214-ФЗ, по которому банк кредитует застройщика и контролирует его расходы, а оплата по ДДУ аккумулируется на счетах эскроу. Как же теперь заработать на новостройках инвестору.

Самостоятельно привлекать деньги граждан напрямую застройщики больше не могут. Обязательное банковское сопровождение позволяет не допустить появление недостроенных объектов, а эскроу-счета дают дополнительную защиту дольщикам, если проблема все-таки возникла.

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет – одна из разновидностей номинальных счетов, на которых хранятся деньги дольщика и передаются застройщику при наступлении определенных событий, т.е. застройщик не может ими распоряжаться. Банк в данном случае выступает третьей стороной и гарантирует, что застройщик получит деньги лишь при соблюдении всех условий:

  • Дом сдан в эксплуатацию;
  • Одно помещение передано по акту сдачи приемки;
  • Зарегистрировано право собственности на одно любое помещение.

Теперь все новые проекты застройщики реализуют вместе с банком эскроу-агентом. Банк выдает застройщику проектное финансирование для строительства дома, в размере 85-90% от стоимости проекта, а остальное – собственное участие застройщика.

Как банк проверяет застройщика

Перед выдачей проектного финансирования банк проверяет:

  • Проект: разрешения, экспертизы, финансовую модель;
  • Застройщика, ген. подрядчика;
  • Собственное участие застройщика в размере 10-15% от стоимости проекта.

Если застройщик получил финансирование от банка и начал стройку, то он успешно прошел все проверки и согласования. После этого банк становится главным инвестором проекта, он больше всех заинтересован в успешном завершении проекта. Банк контролирует финансы застройщика, ход стройки и выполнение плана продаж.

Обязанности застройщика

По требованию нового закона застройщик обязан:

  • Ежемесячно открыто публиковать информацию по полученным кредитам, привлеченным инвестициям и продажам объектов
  • Раскрывать информацию по реальному положению дел на стройке

У девелопера больше нет возможности вывести деньги из проекта “на сторону” или потратить лишнего. Застройщик обязан следовать финансовому плану согласованному с банком. Закон защитил дольщиков. С новыми правилами на рынке девелоперов “недостроев” при работе с банком эскроу-агентов больше не будет.

Раньше инвестор мог купить квартиру на этапе котлована по низкой цене и продать в конце стройки и заработать за 2 года 20-35% на разнице цен. Это связано с тем что застройщик продавал квартиры по низкой цене, чтобы финансировать стройку.

После перехода застройщика на работу по эскроу-счетам, банк выдал ему финансирование для реализации проекта, следовательно застройщику нет смысла делать скидки на квартиры на начальном этапе стройки. А значит, на купле-продаже квартиры по старой схеме уже не заработать.

Но несмотря на то, что с финансированием стройки вопрос полностью решен, у застройщика осталась потребность в инвестициях для пополнения оборотных средств, например, для старта новых проектов.

Это создало условия для привлечения частных инвестиций в проекты застройщика.

Платформа Инвестел

Инвестел — инвестиции в новостройки от 100 000 рублей на 6 месяцев со средней фиксированной ставкой 13% годовых, только в проекты проверенных застройщиков, работающих по эскроу. Инвестиции являются надежными, т.к. банк осуществляет полный контроль над деятельностью застройщика и управляет рисками.

Для инвестирования не требуется специальных знаний, документы подписываются напрямую с застройщиком, доставляются курьером. Простота действий сопоставима с размещением денег на банковском депозите.

Инвестел делает инвестиции в недвижимость доступными, надёжными и выгодными, чтобы каждый мог создать себе пассивный доход или накопить на большую покупку. Инвестел помогает заключить сделку напрямую с застройщиком.

Преимущества инвестирования в проекты застройщиков через Инвестел

  1. Гарантированный доход, фиксированная ставка 13% годовых*.
    Это примерно в 2 раза выше депозита (по сравнению с предложениями ряда банков о размещении вкладов по состоянию на начало зимы 2019).
    * Если вы инвестируете как физ.лицо, то перед возвратом инвестиций и процентов, банк удержит НДФЛ, т.е. реальная доходность для вас составит 12% годовых.
  2. Защита инвестиций.
    Банк контролирует платежи застройщика, осуществляет мероприятия по управлению рисками на условиях в кредитной документации.
  3. Обеспечение инвестиций.
    Если вы инвестируете на сумму эквивалентную цене квартиры, то обеспечением служит сама квартира по ДДУ.
    Если сумма инвестирования меньше суммы квартиры, то обеспечением служит соглашение с застройщиком, что возврат инвестиций и процентов произведет банк при раскрытии счетов эскроу после сдачи дома.
  4. Простота работы.
    Чтобы инвестировать в проект застройщика требуется подписать документы, которые доставит курьер и ожидать возврата инвестиций с процентами в назначенный срок.
  5. Досрочный выход.
    Вы можете перепродать инвестиции другим инвесторам на вторичном рынке через Инвестел.
    Или подать заявление к застройщику о досрочном выходе, при этом доходность определяется ставкой рефинансирования.

Почему выгодно вкладывать деньги в новостройки

Идея проекта инвестиций в новостройки выглядят привлекательно:

  1. Фиксированный пассивный доход.
  2. Ставки выглядят очень заманчиво, особенно по сравнению со ставками по аренде жилой недвижимости в размере 4-5%.
  3. Инвестиции с обеспечением.

Рекомендуем для диверсификации вашего инвест портфеля.

На сайте Инвестел есть калькулятор, где вы можете просчитать доход от инвестиций.

Остались вопросы – задайте вопрос специалисту Инвестел или читайте подробнее в их в блоге.

А вы что думаете по поводу Инвестел? Какие риски и недостатки нашли у этой платформы?

В какой котлован выгоднее инвестировать?

Застройщики говорят, что вкладывать в строительство на начальных этапах по-прежнему эффективно. В некоторых проектах рост стоимости составляет 60%, однако большинство все же совершает покупки ближе к сдаче проекта в эксплуатацию.

Раньше, вложив деньги в новостройку на этапе котлована, можно было быть уверенным в увеличении капиталовложений, правда, при условии, что стройка завершится. Некоторое время назад цены на недвижимость перестали расти, сократились и инвестиции. Насколько выгодно покупать новостройки на начальном этапе сейчас? Остались ли инвесторы на рынке? Какая доля инвестиционных покупок? Эксперты отвечают на самые актуальные вопросы.

Экономия при покупке квартиры на стадии котлована — 25%

Несмотря на существенные изменения на рынке, инвестировать в котлован по-прежнему выгодно: экономия при покупке квартиры на стадии котлована составит порядка 25%. В условиях, когда доходы населения падают — это ощутимая экономия средств, считает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева:

— На этапе котлована застройщики вводят минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту, который находится только в начальной стадии реализации. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового аспекта.

Элитная недвижимость может дорожать до 60%

Несмотря на то, что элитная недвижимость год от года существенно теряет в цене, некоторые эксперты продолжают считать вложения в нее выгодными. На рынке дорогой недвижимости многое решает репутация застройщика, а значит, риск минимален, ведь большинство игроков давно известны и дорожат своим именем, полагает Павел Бабанин, руководитель АН Master Realty г. Москвы:

— Как правило, возведением элитных новостроек занимаются компании, которые много лет присутствуют на рынке, ценят свою репутацию и соблюдают заявленные сроки окончания работ, поэтому в данном случае нельзя ставить вопрос о рисках, связанных с покупкой жилья на стадии котлована. Не стоит забывать и о том, что в элитных новостройках цена квадратного метра в принципе выше, а само жилье больше по площади, если сравнивать со стандартным. Поэтому при такой покупке разница по сравнению с конечной ценой подобного объекта, когда дом уже будет находиться в состоянии высокой готовности или введен в эксплуатацию, будет значительной.

Читать еще:  Условия инвестирования в стартап

Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР», считает, что помешать росту недвижимости класса «премиум» могут экономические и политические факторы. Если не считать этих нюансов, то инвесторам вполне реально увеличивать вложения в некоторые проекты на 60%.

— Выгодные с точки зрения капиталовложений объекты и сегменты на рынке есть. В премиум-классе средняя стоимость квадратного метра от старта продаж до ввода в эксплуатацию в среднем по Москве возрастает на 60% (от 200 до 300-340 тыс. рублей за кв. м). Инвестиционные перспективы у рынка есть, но внешние факторы экономики и политики сковывают инвесторов.

Однако репутация застройщика важна не только в классе «премиум». Игорь Быковский, вице-президент КР «Мегаполис-Сервис», приводит печальный пример Электроуглей, где из-за недобросовестности застройщиков население потеряло доверие к строительным компаниям:

— Город Электроугли в Ногинском районе с населением чуть более 20 000 человек, расположен к востоку от Москвы и в 23 км от МКАД. Казалось бы, при таком размещении квартиры в новостройках здесь должны пользоваться стабильным спросом. Однако на данный момент в городе не работает ни один застройщик. Все ранее начатые объекты заморожены, а не так давно сданный единственный новый дом уже перешел в сегмент вторичного жилья. Причина сложившейся ситуации — плохая репутация застройщиков, пришедших когда-то работать в город. В результате новые застройщики не решаются приходить на этот локальный рынок, ведь у населения сложилось скептическое отношение к жилью в новостройках, переросшее в недоверие к такому типу жилья. И подобные случаи в регионе, к сожалению, не единичны.

Порог для инвестиций снизился

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», обращает внимание на то, что инвестиционный порог после кризиса снизился, однако недвижимость уже не растет в цене так быстро:

— По нашим оценкам, число инвесторов на рынке недвижимости относительно прошлого года осталось прежним и составляет порядка 10%. Несмотря на снижение доходности инвесторов рынка недвижимости, альтернативных активов для вложений по надежности сегодня нет. С учетом рекордного объема предложения порог входа снизился в старых границах Москвы до 2,68 млн рублей. Соответственно, на рынок вышли даже те, кто ранее не имел подобной возможности попробовать себя в качестве инвестора. Тем не менее, очевидно, что сегодня для вложений на рынке не самая выгодная ситуация. Приумножить капитал в разы, покупая недвижимость, уже не так просто, как раньше. Ведь если еще 2-3 года назад, в докризисный период, средняя стоимость квадратного метра увеличивалась на 40-50%, а в некоторых проектах и на 100%, то сейчас за весь период строительства (1-3 года) стоимость может вырасти в пределах 20-30%.

«Самый выгодный вариант — это котлован, а самый безопасный — это готовый дом»

Не все покупатели гонятся за прибылью, для многих покупка новостройки — это способ сэкономить, а в такой ситуации особенно важно знать, на какой стадии строительства лучше покупать квартиру. Татьяна Подкидышева рекомендует совершать покупку, когда уже видно, что застройщик нацелен довести работу до конца:

— Покупателю, желающему снизить свои риски, но при этом не потратиться слишком сильно, подходит вариант, когда дом частично готов. Например, на этапе, когда активно идут монолитные работы, динамика строительных работ демонстрирует устойчивость, и многие этажи уже построены. Когда дом готов, риски минимальны, но цены значительно выше, а выбор квартир — меньше.

Юлия Астанкова, генеральный директор АН «Прогресс Недвижимость» г. Раменское, считает, что не стоит торопиться покупать жилье у новых игроков на рынке:

— Сейчас, в сложных экономических условиях, я бы не рекомендовала вообще делать какие-либо инвестиции в новостройки у застройщиков-новичков. Хотя, если учесть печальный опыт СУ-155, которое проработало на рынке недвижимости не один день и оставило после себя столь печальную славу, панацеи и здесь быть не может.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», напоминает о том, что на 100% застраховаться от потерь не получится:

— В приобретении строящегося жилья выгода всегда будет обратно пропорциональна риску. Проще говоря, самый выгодный вариант — это котлован, а самый безопасный — это готовый дом, поэтому каждый инвестор должен решать исходя из собственных целей и убеждений, в какой из возможных точек на этой кривой инвестиционных возможностей он готов сделать вложение.

Не стоит пренебрегать стандартными мерами, счтает Рустам Арсланов:

— Инвестиционный покупатель есть и сейчас, он просто немного видоизменился и более тщательно выбирает проекты для инвестирования. Благодаря изменениям в 214-ФЗ, которые вступили в силу в 2017 году, покупка новостройки стала как никогда безопасной и прозрачной на любом этапе, еще более безопасным этот процесс станет, когда наконец заработает Государственный компенсационный фонд долевого строительства, что даст дольщикам гарантии государства. Также стоит покупать новостройки у компаний, которые работают по 214-ФЗ, после того, как получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация, осуществлена государственная регистрация права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться дом.

Большинство покупателей подписывают ДДУ на заключительных этапах

Возможно, стоит считать самым проверенным критерием эффективности фактические показатели продаж. На каком же этапе чаще всего покупают квартиры? Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, приводит статистические данные:

— Для того чтобы понять, на какой стадии чаще всего совершаются сделки, приведем в пример корпус IV.04, который уже готов, идет госкомиссия для его ввода в эксплуатацию. Наибольший интерес со стороны покупателей наблюдался именно после завершения монолитных работ на этапе облицовки фасада (23% ДДУ), а также внутренних работ по устройству инженерии (31% ДДУ). Для клиентов это определенная гарантия того, что дом практически готов и риск заморозки проекта минимален. Интересно, что некоторые люди приезжали в офис продаж не один раз, они на протяжении нескольких месяцев следили за динамикой строительства дома и только потом, после завершения литья монолита, принимали окончательное решение о сделке. Парадоксально, но только 12% всех сделок совершено на этапе котлована. Это говорит о том, что клиенты меньше доверяют новостройкам на начальной стадии строительства.

Распределение сделок в зависимости от стадии строительной готовности

Инвестиции в новостройки

4035 Игорь Василенко

Вложение капитала в недвижимое имущество на начальных стадиях строительства является одним из надёжных и прибыльных способов заработка. Стоимость квартиры в новостройке на этапе котлована намного ниже цены жилья в полностью готовом доме, и после продажи недвижимость вложенные средства вернутся с хорошей прибылью. Однако не всё так просто, как может показаться на первый взгляд, в этом бизнесе присутствуют свои риски и подводные камни. В пределах настоящей статьи рассмотрим преимущества и недостатки инвестирования в строящуюся недвижимость.

Что привлекает инвесторов в недвижимость. Преимущества

Недвижимость на этапе строительства привлекает инвесторов по следующим причинам:

Читать еще:  Инвестиции с ежедневными выплатами

Возможность заработать на перепродаже;

Возможность защитить свой капитал от инфляции;

Возможность обеспечить себе стабильный доход от сдачи жилья в аренду.

Вероятность того, что недвижимость не поднимется в цене за время строительства крайне невелика. Кроме того, жилье является сегодня достаточно ликвидным имуществом, с продажей которого не возникнет затруднений. Даже если произойдет скачок инфляции и покупательская способность денег снизится – с недвижимостью такого не случится, сама по себе она не может сильно упасть в цене.

Минусы данного вида инвестиций

К минусам такого рода инвестирования, в первую очередь, нужно отнести риски – это риск неполучения жилья в результате банкротства застройщика или получение жилья, не соответствующего заявленным качественным параметрам.

Впрочем, законодательная база по долевому строительству на сегодняшний день проработана достаточно неплохо и есть механизмы, способные защитить дольщика (в независимости от того, является он инвестором или покупает квартиру для себя). Несоответствие параметров качества, в свою очередь, может привести к дополнительным расходам, связанным с исправлением тех или иных недочетов.

В числе минусов – необходимость оплачивать налог на прибыль, который в РФ составляет 13%, если жилье продается после оформления прав собственности. Но если жилье реализуется по схеме долевого строительства (через ДДУ – договор долевого участия), то используется схема «переуступки прав» и такой налог не взымается, так как продается не жилье, а «права требования».

Кроме того, нужно приложить определенные усилия, чтобы найти объект недвижимости, который будет востребован на рынке и принесет прибыль, неудачный же выбор может привести к нулевому результату. Рынок недвижимости находится в прямой зависимости от состояния экономики в стране, это требует от инвестора навыков анализа текущей ситуации, а также способностей в плане прогнозирования состояния экономики на несколько лет (пока закончится строительство).

Потенциальные риски инвестирования в строящиеся объекты

Сейчас разберем риски подробнее. Начнем с того, что любая строительная компания может попросту разориться, причем, это касается не только новичков на строительном рынке, но и крупных застройщиков, которые возводят жилую недвижимость десятилетиями . Такое может произойти в результате кризисных явлений (резкий скачек цен на строительные материалы вызовет нехватку денег, собранных с дольщиков средств просто не хватит) или в результате плохого менеджмента, неверных расчетов и непродуманность стратегии руководства.

Однако закон о долевом строительстве предполагает эффективные механизмы защиты дольщиков – это:

Создание компенсационного фонда, в который строительные компании вносят средства, направляемые на достройку;

Страховка ответственности застройщика (строительство заканчивается средствами страховой компании);

Методики проверки финансовой состоятельности застройщика до начала привлечения средств (обязательным условием является наличие у застройщика собственных средств).

Если же при строительстве будут иметь место нарушения принятых технологий, неудовлетворительное качество стройматериалов, может сложиться плачевная ситуация, дом просто не примет госкомиссия, объект не будет сдан в эксплуатацию. Выход из такой ситуации только один – вернуть дольщикам их деньги (если, конечно, невозможно исправить строительные конструкции). Деньги в подобных случаях возвращаются нескоро, сначала проводится процедура банкротства, затем ищутся источники финансирования.

Даже сегодня есть риск мошенничества со стороны застройщика, который может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, однако если сделка проводится в рамках ДДУ, то беспокоиться не о чем, договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Очередной риск – «долгострой», обещанное жилье могут предоставить намного позже окончания сроков, указанных в договоре, в некоторых случаях сроки окончания строительства переносятся на несколько лет. Здесь есть варианты – судиться с застройщиком на предмет возврата средств или ждать, как ни парадоксально, второй вариант может оказаться более выгодным. Даже если деньги вернут, уже к этому моменту квартира будет стоить много дороже, чем сумма, выплаченная за нее.

Как ограничить инвестиционные риски. Оценка застройщика

Грамотный инвестор в момент оценки недвижимости, которая потенциально может принести прибыль, наряду с параметрами квартиры, оценивает финансовую состоятельность и порядочность самого застройщика. Даже если есть высокая вероятность получения компенсации при возникновении нештатных ситуаций, то инвестор никак не заинтересован в подобных сюрпризах – ему нужна прибыль, а не возврат средств. Результатом грамотной оценки должен быть исчерпывающий набор информации о деятельности застройщика.

При выборе строительной компании в первую очередь оценивают опыт возведения недвижимости (именно жилой), изучают отзывы от дольщиков по предыдущим проектам, такие отзывы имеются на профильных форумах. Однако этого недостаточно, поскольку отзывы вполне могут оказаться фальшивыми.

В сети есть сервисы, которые дают будущему дольщику возможность проверить информацию о застройщике. Так, на сайте http://egrul.nalog.ru/ можно посмотреть регистрационные данные юридического лица, на которое оформлена компания, здесь берем выписку ЕГРЮЛ. В выписке смотрим дату регистрации, если компания зарегистрирована недавно, но представители застройщика упоминают об успешном опыте пятилетней работы, возможно, предыдущее юр. лицо было ликвидировано по причине возникновения проблем.

Берем в выписке ИНН директора и отправляемся на сайт https://focus.kontur.ru , где можно узнать, не менялся ли в последнее время генеральный директор. Смена руководства перед началом строительства может означать, что компания готовится к банкротству.

Идем на сайт http://kad.arbitr.ru и смотрим, в каких судебных разбирательствах участвовала компания, какие рассматривались дела, кто был истцом и ответчиком, какие вынесены решения и открыты исполнительные производства. В частности, могут иметь место разбирательства с дольщиками относительно срыва срока окончания строительства, с банками по поводу просрочек по кредитам, с поставщиками стройматериалов – все это поможет вовремя сориентироваться и не заключить договор с проблемным застройщиком.

Стоит также позвонить в строительную компанию и узнать, предлагают они договор долевого участия или же — продажу жилья по другим схемам, на какое юридическое лицо оформляется договор. Если строительство уже в полном разгаре – необходимо съездить на строительную площадку и посмотреть – укладывается ли застройщик в план возведения дома, оценить, насколько активно ведутся работы.

Посещение сайта застройщика позволит получить следующую информацию: все ли документы строительная компания успела оформить, на чье имя выписаны все бумаги (необходимо сверить информацию с данными из выписки) . В числе прочего на сайте должны находиться следующие сведения:

Разрешение на строительство;

Документы на землю (срок договора аренды должен быть более поздним, чем срок окончания строительства).

Выбор новостройки для вложений. От чего отталкиваться

После того, как определен перечень застройщиков, взаимодействие с которыми потенциально может привести к желаемому результату, переходим к выбору конкретного проекта. Выбор должен осуществляться согласно инвестиционным целям.

Если было принято решение о покупки жилья с целью сдачи его в аренду, необходимо заранее знать о расценках на арендную недвижимость в том же районе, это позволит определить время окупаемости инвестиций и будущий доход. Желательно выяснить, какое именно жилье пользуется спросом и кто входит в аудиторию потенциальных арендаторов.

Например, если новостройка возводится в деловой части города или недалеко от крупного института, стоит предпочесть покупку квартиры-студии или однокомнатной квартиры, такое жилье пользуется популярностью среди студентов и тех, кто не желает каждое утро стоять в пробках, добираясь до места работы. В спальных районах, где предпочитают селиться семейные пары с детьми, неплохим вариантом может оказаться покупка двух или даже трехкомнатной квартиры. Дополнительное преимущество последнего варианта заключается в том, что такое жилье снимают, как правило, надолго, и есть вероятность, что в течение нескольких лет не придется искать новых квартирантов.

Читать еще:  Выгодные инвестиции в 2020

В случае приобретения квартиры для перепродажи нужно знать стоимость аналогичного жилья в районе возведения новостройки, учитывать реальный спрос. Так, например, в спальном районе на удалении от центра вряд ли будут нарасхват квартиры бизнес-класса, в подобных местах лучше выбирать «панельки» класса «комфорт». Наиболее ликвидными на рынке всегда были студии и однокомнатные квартиры, поэтому при желании быстро продать жилье стоит выбирать именно такие варианты.

С другой стороны, именно по причине популярности студий на рынке инвестирования в недвижимость присутствует конкуренция, за счет которой стоимость «однушек» и студий снижается к минимуму. Для повышения отдачи желательно приобретать более крупную недвижимость, правда, может занять некоторое время поиск покупателя по хорошей цене.

На стоимость готовой квартиры, помимо прочих параметров влияет план дальнейшей застройки района, а также текущее состояние социальной инфраструктуры . Так, например, если в число преимуществ квартиры входят отличные видовые характеристики, то последующее возведение прямо перед окнами очередной многоэтажки может существенно снизить цену жилья. Не стоит сомневаться, что этот параметр потенциальные покупатели проверят обязательно.

Заключение

Инвестиции в новостройку при обдуманном подходе могут приносить неплохой доход. Если имеются свободные средства, которые можно вложить в строительство жилой недвижимости, капитал за пару лет «заработает» больше, чем при обычном размещении на банковском депозите на такой же срок. Сразу же после продажи можно присматривать очередную новостройку, процесс инвестирования может быть непрерывным.

Однако если речь идет о недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, стоит учесть, что прибыль будет поступать только после того, как квартира окупится, а произойдет это не раньше пяти-шести лет. И в течение этого времени инвестировать средства заново не получится, придется ожидать, пока капитал накопится снова.

Инвестиции в квартиры на стадии строительства

Цифры доходности: новостройки VS депозиты

Средний бюджет покупки квартиры комфорт-класса в августе 2019 года в Москве составлял 7 058 990 руб., а средний цикл строительства дома — 2,5 года (30 месяцев), приводят пример расчета в компании «Бест-Новострой».

Если предположить среднюю доходность 15% за весь цикл строительства, то годовая доходность составит 6% к первоначальным вложениям. За год доход — 423,5 тыс. руб., за 2,5 года — 1,058 млн руб.

Для сравнения: в одном из российских банков из топ-10 вклад с онлайн-открытием предлагает ставку 5,75% годовых, максимальная сумма вклада — 5 млн руб. без частичного снятия и пополнения. Доход за год по такому вкладу составит 287,5 тыс. руб., открыть его можно на один год. Максимальные проценты предусмотрены только по таким видам вкладов — среднесрочным без снятия и пополнения.

При сегодняшних ставках банковских депозитов базовая доходность близка при сделке в 7 млн руб., но если объем инвестиции в недвижимость выше, а объект с высокой ликвидностью на стадии котлована, то можно говорить о выгоде в полтора-два раза в пользу недвижимости, говорит руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.

Сложности современного инвестирования

Максимальную доходность [при инвестициях в новостройки] сегодня можно извлечь при выходе из проекта до его ввода в эксплуатацию, уверена председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Такие сделки совершаются по договору уступки права.

Если объект сдан в эксплуатацию, то при продаже квартиры в нем инвестору придется заплатить налоги (не уплачивать 13% НДФЛ при продаже квартиры можно только через пять лет, если она была куплена после 2016 года). После сдачи новостройки в эксплуатацию рост цен на квартиры в ней уже не будет превышать рыночные показатели. Для справки: за пять лет столичная вторичка (без учета элитного сегмента) выросла всего на 4,7% (195,3 тыс. руб. за 1 кв. м).

Еще одна современная сложность для квартирных инвесторов — риски с задержками строительства и снижение покупательского интереса к новостройке. Если стройка встанет, то выйти из проекта будет еще сложнее.

Следует брать в расчет и поправку на торг, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН Алексей Попов. По его словам, во многих московских ЖК после сдачи в эксплуатацию на продажу сразу же выходит большой объем квартир от таких же частных инвесторов. Конкуренция вынуждает продавцов снижать цену для заключения сделки.

Подбирать новостройку для инвестиций профессионалам (специалистам в риелторских компаниях, брокерам с многолетним стажем) стало труднее. Не помогает даже инсайд. Владение закрытой информацией — о планах компаний, властей по развитию территорий и т. д. — всегда будет плюсом, но ситуация на рынке быстро меняется, а значит, рассчитывать на такой инсайд можно только с поправкой на время, объясняет руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.

«Если доходность бизнеса ниже 8% годовых — то это очень плохой бизнес»

Максим П., частный инвестор:

— Я инвестировал в квартиру в новостройке в 2016 году. На тот момент у меня образовалась достаточная сумма, банки сыпались, и я решил вложить деньги в один из проектов в Домодедово.

Вошел в проект на стадии строительства четвертого этажа. Сумма инвестиции составила 2,2 млн руб. за бюджетную однушку площадью 34 кв. м. Дом возводили три года, и после сдачи его в эксплуатацию я решил не выходить из актива, а сдать квартиру в аренду.

Ремонт обошелся в 500 тыс. руб., длился полгода. Арендатора я нашел быстро и сдал за 20 тыс. руб. в месяц плюс все коммунальные платежи. Таким образом, годовой доход от сдачи в аренду приносит порядка 240 тыс. руб., а с учетом всех вложений в покупку и ремонт квартиры не превышает 7–8% годовых, что практически равняется доходности от банковского депозита.

В целом я разочарован этой инвестицией, к тому же сдача жилья в аренду оказалась все-таки не пассивным инвестированием, а активом, которым нужно управлять, вкладывать в его обновление, сдавать в случае смены арендатора. По сути, это бизнес, а если его доходность ниже 8% годовых — то это очень плохой и неправильный бизнес. Для сравнения: в этом году аналогичные инвестиции в фондовый рынок принесли тот же доход, что и квартира.

Где сегодня можно выиграть на спекуляции

Наибольший доход квартирным инвесторам в последние годы принесли проекты, в которых застройщики выводили лоты на старте по заниженным ценам, рассказывает Попов. К моменту окончания строительства цены в этих проектах могут подняться на 50–100%. О таких новостройках мы рассказывали в коротком видео в прошлом году.

Застройщики и сегодня часто занижают цены на старте реализации проекта — в связи с нехваткой части разрешительной документации, стремлением выиграть конкуренцию за покупателя в локации или ошибками маркетологов. Такие факторы в результате сказывались на приросте цен внутри жизненного цикла проекта сильнее, чем, казалось бы, более очевидные и влияющие на рост цен — запуск метро, качественная концепция, эффективная рекламная кампании, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН.

Завершенные проекты с высокой динамикой цен от старта к вводу в эксплуатацию

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×