Margaret24.ru

Деньги в период кризиса
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестиции на рынке недвижимости

Инвестирование в недвижимость

Инвестирование в недвижимость безусловная является эффективным финансовым инструментом. Однако, каждый инструмент имеет свои определенные нюансы и методы применения. Эффективность процесса инвестирования проявится только при наличии некоторых факторов, о которых я и хочу сегодня рассказать.

Человеку, который впервые столкнулся с рынком недвижимости необходимо понимать, количество влияет на количество! Чем больше изначальный вклад, тем больше отдача, не будет максимальной отдачи при минимальном вложении и малой эффективности.

Инвестирование в недвижимость имеет следующие преимущества:

· Объекты инвестирования имеют высокую ликвидность (при правильном выборе объекта недвижимости, риски отсутствия прибыли сведены к нулю);

· Разные периоды прибыльности (краткосрочные при продаже, долгосрочные при аренде);

· Разные варианты инвестиционных объектов позволяют индивидуально подобрать ценовой диапазон;

Отрицательные стороны инвестирования в недвижимость:

· Уровень спроса зависим от окружающей обстановки (если город промышленный и к моменту реализации объекта, закрывается источник работы, спрос на недвижимость будет равен нулю);

· Необходимость дополнительных вложений в объект инвестирования (гос.пошлины, коммунальные платежи, необходимые улучшения);

· Необходимость глубоко анализа не только самого объекта, но и его территориального расположения в рамках социальной привлекательности;

Не смотря на имеющие минусы сфера инвестирования в недвижимость имеет намного меньше рисков чем акции на бирже или участие в паевых фондах. Специалисты в области инвестиционного менеджмента выделяют несколько категорий, которые являются наиболее привлекательными для стартовых проектов:

· Недвижимость коммерческого назначения;

· Недвижимость за пределами РФ;

Каждый из них имеет свои особенности:

Жилой фонд – изучите расположение понравившегося объекта, всю ближайшую инфраструктуру, поищите историю строительства, возможно узнаете много интересной информации. Обязательно проверьте этапы оформления в собственность через Росреестр, сейчас всю информацию можно получить в режиме онлайн. Объекты жилого фонда можно выбрать разной готовности, это может быть стадия строительства, вторичные варианты или просто готовый объект.

Недвижимость коммерческого назначения – если вы новичок в сфере инвестирования, то коммерческая недвижимость не лучший вариант для стартового проекта. В случае с офисными помещениями потребуется немного больше усилий, чтобы ваш объект стал наиболее привлекателен для этапа реализации. К этому относится организация электро- и водоснабжения, свежий ремонт, парковочные места и конечно же расположение самого объекта. Лишь в этом случае коммерческая недвижимость принесет необходимую прибыль при реализации.

Участки земли – это наиболее легкий способ инвестирования, особенно в сравнении с коммерческой недвижимостью. Нет необходимости улучшений, сниженное налогообложение сравнении с предыдущими объектами, упрощенная процедура оформления сделки. В целом остается выбрать место и понравившийся участок, что ваш инвестиционный проект начал свой путь.

Недвижимость за пределами РФ – В сложившейся экономической ситуации мирового рынка, часто возникает возможность приобретения объектов, расположенных в исторической части Европы. В этом случае необходимо понимать, что такая сделка имеет свои условия, они могут быть выражены в необходимости инвестирования определенной суммы в экономику региона-продавца, либо фиксированную сумму вложений для ремонта данного объекта, либо покрытие имеющихся долгов объекта. Как бы то ни было, приобретение недвижимости за пределами РФ, особенно в пригородных зонах с мягкими климатическими условиями считается разумным решением, однако стоит ознакомиться с законодательством страны где расположена недвижимость, это избавит вас от возможных сюрпризов и неприятностей.

Загородные объекты – как и объекты жилого фонда могут иметь разную стадию готовности. При выборе стоит обратить внимание на отдаленность инфраструктуры и доступность в территориальном расположении. Наличие хороших бытовых условий, будет положительных фактором в случае реализации. Если же загородный объект рассматривается для последующей аренды, стоит добавить элементы досуга и отдыха.

В любом случае, если Вы не являетесь экспертом рынка недвижимости, то оптимальным вариантом будет коллективные инвестиции через инвестиционную компанию. Это снизит риски и даст большую доходность за меньший период.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Как инвестировать в недвижимость на бирже

С помощью фондов недвижимости

Для инвестиций в недвижимость необязательно иметь миллионы рублей.

Обычно инвестиции в недвижимость ассоциируются с большими деньгами, сложностью поиска объекта, низкой ликвидностью и риском заморозки объекта. Но есть и другой способ инвестировать в недвижимость — через биржу.

В этой статье я расскажу, как можно вложиться в недвижимость по всему миру, если у вас есть хотя бы 10 долларов. Речь пойдет о фондах недвижимости. Через Санкт-Петербургскую биржу — а значит, и через Тинькофф-инвестиции — можно купить акции 25 таких фондов. Полный список есть в конце статьи.

Что такое REIT

REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. Купить акции большинства фондов недвижимости может любой желающий.

REIT появились в США еще в 19 веке, но в современном виде существуют благодаря закону 86-779 , подписанному Дуайтом Эйзенхауэром в 1960 году. Закон позволил частным инвесторам вкладываться в аренду недвижимости наравне с крупными инвестиционными фондами. Кроме того, в США фонды недвижимости имеют налоговые льготы — распределенный между акционерами доход не облагается корпоративным налогом.

Читать еще:  Фонд венчурного инвестирования

Для российских инвесторов налогообложение с прироста капитала и дивидендов фондов аналогично налогообложению с дохода американских компаний.

Организация может получить статус REIT, если она соблюдает следующие условия:

  1. Форма организации — налогооблагаемая, то есть благотворительный фонд не может быть REIT.
  2. Фонд должен иметь не менее 100 акционеров, а 5 или менее акционеров не могут владеть 50% и более акций.
  3. Операции с недвижимостью должны приносить не менее 75% годового дохода — это плата за аренду, продажа, проценты по закладным. Дивиденды и проценты по банковским вкладам должны составлять не более 20% дохода, а остальные типы доходов — не более 5%.
  4. Не менее 75% активов фонда должны быть в недвижимости или закладных бумагах.
  5. Не менее 90% дохода должно распределяться в виде дивидендов. Нераспределенный доход облагается корпоративным налогом.

Сейчас REIT как отдельная форма владения и управления недвижимостью узаконен в 37 странах помимо США

Классификация REIT

Фонды недвижимости, которые торгуются на бирже, могут быть долевыми и ипотечными. Долевые — equity REIT — получают доход от ренты или продажи различных типов недвижимости. Это наиболее распространенный тип фонда на рынке REIT. Ипотечные — mortgage REIT — получают доход от процентов по ипотекам, которые выкупают у банков.

Еще есть фонды, которые не торгуются на бирже: PNLR и private REIT. PNLR — public non-listed REIT — зарегистрированы в комиссии по ценным бумагам США, но их акции не торгуются на бирже. Private REIT — частные фонды недвижимости, не зарегистрированные в комиссии по ценным бумагам США.

В этой статье речь идет о долевых фондах — equity REIT, если не указано иное.

Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:

  1. Office — различные типы офисных зданий и прилегающих территорий.
  2. Industrial — производственные площади, склады и другие помещения для промышленности.
  3. Retail — недвижимость для торговых компаний: магазины, аутлеты.
  4. Lodging — отели и базы отдыха.
  5. Res >Self-storage — склады самообслуживания для частных лиц, малого бизнеса и крупных предприятий.
  6. Infrastructure — различные виды инфраструктурных объектов: для сотовых сетей, проводной и беспроводной связи, передачи энергии.
  7. Data center — помещения для серверов.
  8. Specialty — театры и кинотеатры, казино, наружная реклама и т. д.
  9. Diversified — различные типы недвижимости, перечисленные выше.

Особенности REIT

Инвестирование в фонды недвижимости — это своеобразная гибридная форма инвестиций в недвижимость и акции. Поэтому рассмотрим особенности REIT в сравнении с обоими типами активов.

Ликвидность актива определяется возможностью быстро его продать, купить или обменять без существенных издержек. Акции фондов недвижимости намного более ликвидны, чем физическая недвижимость: вы можете продать акции по рыночной стоимости и получить деньги за несколько дней, а продажа физической недвижимости займет минимум пару недель при условии, что вы готовы продать ниже рыночной стоимости.

Корреляция доходностей активов показывает, как доходность одного актива изменяется по отношению к доходности другого за некоторый промежуток времени. Она измеряется в диапазоне от +1 до −1. Значение 1 говорит о том, что активы движутся в одну сторону — при росте одного актива второй тоже растет. Значение −1 — что при росте одного актива второй падает.

Корреляция доходностей активов важна для инвесторов. Чем ниже корреляция в инвестиционном портфеле, тем он более устойчив к просадкам в моменты экономических потрясений.

Исследования Vanguard показывают, что на коротких периодах фонды недвижимости имеют высокую корреляцию с рынком акций, то есть движутся с ним в одном направлении, а на длинных гораздо сильнее коррелируют с физической недвижимостью.

Читать еще:  Инвестировать это что

Корреляция REIT с рынком акций США колеблется в широких пределах — от 0 до 1. Многие фонды и частные консультанты, которые являются сторонниками портфельной теории инвестиций, считают, что часть портфеля в акциях REIT — хорошая идея.

Исследования Vanguard. Корреляция REIT с физической недвижимостью и американским рынком акций с января 1994 по октябрь 2013 Корреляция между рынком акций США и акциями REIT в промежутке с 1996 по 2016 год. Среднее значение корреляции за этот период составляет 0,67. Данные с сайта portfoliovisualizer.com

Диверсификация. Фонды недвижимости отлично используют идею диверсификации в плане географии, секторов экономики и арендаторов недвижимости.

Например, Kimco Realty управляет недвижимостью, которая равномерно распределена по основным метрополиям прибрежных штатов США, а 13 крупнейших арендаторов составляют всего лишь 23,6% от общего числа клиентов.

ETF фондов недвижимости

Если диверсификации самого фонда недвижимости кажется недостаточно, можно купить ETF, который в своем составе содержит акции десятков или сотен REIT.

Рассмотрим ETF фондов недвижимости от трех наиболее известных компаний, предлагающих ETF — SPDR, Vanguard и Blackrock.

SPDR предлагает только один ETF в секторе real estate — Real Estate Select Sector SPDR Fund.

Vanguard также предлагает только один ETF — Vanguard Real Estate ETF. По сравнению с предыдущим этот фонд включает гораздо большее число REIT.

Blackrock через свою дочернюю компанию iShares предлагает 9 различных ETF, которые включают акции REIT. ETF различаются составом акций по географическому или секторальному признаку.

Как инвестировать в недвижимость, не покупая недвижимость

Фонды, работающие с недвижимостью, устроены просто. Управляющая компания аккумулирует средства в фонд, покупает недвижимость, а паи, подтверждающие права на часть имущества, продает инвесторам. Помимо рыночной оценки имущества, на стоимость пая влияют установленные правилами фонда расходы, а также вознаграждение УК (до 12% от прибыли фонда). Это важный фактор, который стоит учитывать тем, кто владеет достаточной суммой денег, чтобы самостоятельно инвестировать в недвижимость. Но взамен фонды могут периодически делиться с инвесторами прибылью — аналог дивидендов по акциям.

ЗПИФН (закрытый паевой фонд недвижимости)

Каков порог входа в ЗПИФы недвижимости? Самый дешевый пай ЗПИФН стоит на бирже 138 рублей, продается лотами по десять штук. ЗПИФы от УК стоят порядка 10 тыс. рублей. Но правила фонда могут предусматривать минимальный порог инвестирования в значительном размере. Для квалифицированных инвесторов это обычно от 1,4 млн рублей.

Как инвестировать в недвижимость через биржу? ЗПИФН могут быть допущены к биржевым торгам, если соответствуют определенным требованиям. Но маркетмейкеры и вместе с ними ликвидность практически отсутствуют.

Как найти и выбрать инструмент? Сделать это можно на сайте управляющей компании, на сайте биржи, в торговом терминале. Второй способ подходит только для торгуемых инструментов. Чтобы найти нужную информацию по фонду, необходимо зайти в раздел «Фондовый рынок» и выбрать там вкладку «Инструменты», отметив выбор на фильтре.

Ликвидность и динамика цены ограничивают разумный выбор инвестора до пары фондов, цена их лотов находится в пределах 1 500 рублей.

REIT (Real Estate Investment Trust)

Новички на российском рынке. Аббревиатура REIT пока не так известна рядовым инвесторам по сравнению с теми же ЗПИФН. Тем не менее 35 американских фондов уже торгуются на Санкт-Петербургской бирже.

Где найти информацию? Для удобства анализа REIT разделяются на несколько категорий в зависимости от структуры активов. По фондам, торгуемым в США, часть которых доступна для неквалифицированных инвесторов на Санкт-Петербургской бирже, информация есть на finviz.com и morningstar.com.

А на русском языке? Санкт-Петербургская биржа поддерживает кабинет инвестора на сайте investcab.ru. Там есть скринер инструментов. Выбираете сектор, и результат появится прямо на экране.

Насколько выгодны инвестиции в REIT? Для ответа на этот вопрос достаточно отсортировать бумаги по доходности в скринере finviz. Среди диверсифицированных фондов крупной капитализации преобладают растущие. Среди фондов жилой недвижимости большинство выросли в пределах 10—40%. Прибавьте к этому дивидендную доходность в диапазоне 1—5%, и вы забудете про облигации.

Подведем итоги

REIT vs ЗПИФН vs прямые инвестиции в недвижимость. Всплеск интереса к биржевым ЗПФИН связан как с ростом их котировок, так и с ожиданием повышения цены на жилую недвижимость. У фондов появляются интересные проекты по инвестициям в рентную недвижимость, что позволит им не только больше зарабатывать самим, но и чаще делиться с пайщиками. Однако из-за небольшого числа фондов и ограниченной ликвидности этот инструмент едва ли будет интересен широкому кругу инвесторов.

Внебиржевые паи связаны с высоким риском. Хотя объем их активов достиг 1 трлн рублей, большинство создавалось под конкретные проекты руководства самих УК. Качество управления и прозрачность фондов оставляют желать лучшего. Учитывая, что вторичный рынок таких инструментов не развит, шансы частного инвестора хотя бы просто вернуть деньги далеки от 100%. Крупному инвестору выгоднее вкладываться в саму недвижимость.

Важные преимущества REIT — это вторичное обращение на бирже и ликвидность. Даже у фондов с капитализацией 1 млрд долларов торговый оборот составляет 1—1,5 млн долларов в день, то есть больше, чем у биржевых ЗПИФН. Так что переживать по поводу возможности продать инструменты владельцу небольшого пакета не придется. REIT вполне подойдет как альтернатива долларовым депозитам (1—2% годовых) и облигациям.

Читать еще:  Инвестиции от 1 доллара

Преимущества:

— низкий порог входа;

— защита от обесценения рубля;

— хороший долгосрочный рост;

— возможность получения периодического дохода.

Недостатки: высокие комиссии и вознаграждения УК за управление.

В какую недвижимость выгодно инвестировать?

Преимущества и риски

Всевозможные исследования и соцопросы из года в год подтверждают: примерно половина населения нашей необъятной Родины верит не в депозиты или ценные бумаги, а в квадратные метры.

Неудивительно, ведь у недвижимости немало преимуществ перед другими активами.

Вначале поговорим о жилой недвижимости. Сегодня купить такой объект стало легче с появлением кредитных программ от банков, рассрочек от застройщиков и субсидий от государства (в частности, материнского капитала).

Квартиру можно перепродать и на этом заработать (в этом случае, как правило, речь идет о новостройках) или сдавать в аренду, получая пассивный доход. Однако сразу хотим предостеречь: покупка инвестиционного жилья в ипотеку – затея крайне сомнительная.

Плюсом вложения в недвижимость будет то, что она всегда (ну или почти всегда) ликвидна. Есть, конечно, в этом деле и риски. Например, с изменением экономической ситуации спрос может упасть.

Немало хлопот доставляет и обслуживание объекта, в случае если он сдается в аренду: нужно следить за своевременностью оплаты коммунальных услуг, контролировать состояние квартиры, периодически делать ремонт и т. д. Никто не отменял и форс-мажорные обстоятельства типа затоплений соседями, краж или, упаси господи, пожаров.

Но статистику не обманешь: по мнению большинства частных инвесторов, чаша весов все-таки перевешивает в сторону плюсов.

Что касается вечного вопроса «Сдать или перепродать?», то так называемый инвестиционный сценарий для каждого сегмента свой. Принято считать, что жилье масс-маркета больше подходит для сдачи в аренду, а объекты комфорт-класса и выше – для перепродажи.

Перспективные локации

В рассуждениях о том, как грамотно выбрать объект для инвестиций, редкий эксперт не упомянет правило «трех Л»: локация, локация и еще раз локация.

«Первостепенную роль для инвестора играет сама локация и то, насколько она обеспечена дорожно-транспортной, социальной, торговой инфраструктурой. Надежнее всего инвестировать в недвижимость в развитых районах города, где проблемы, как правило, уже в той или иной степени решены или есть осязаемые планы по развитию территории», – отмечает заместитель руководителя отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Егор Федоров.

Квартиры в обжитых районах априори обладают неплохой ликвидностью, особенно если они расположены поблизости от станций метро. Последний фактор, по словам руководителя проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Дениса Казберова, может добавить до 20% к стоимости жилья по сравнению с аналогами в отдаленных от транспортных узлов локациях.

В последнее время привлекательность набирают территории редевелопмента. Например, бывшие промышленные земли на Октябрьской набережной. Интерес к этой локации обусловливают близость к центру города, интересные панорамы (в частности вид на Неву) и адекватные цены.

Застройщики, которые здесь работают, включают в свои проекты объекты социальной инфраструктуры для детей и взрослых, паркинги, общественные пространства, коммерческие площади. То есть у инвестора есть гарантия, что этот, по сути новый, микрорайон будет обеспечен самым необходимым. А значит, купленная здесь квартира окажется рентабельной.

Еще одна зона редевелопмента, которая имеет бонус в виде готовой инфраструктуры Московского района и станции метро в пешей доступности, – Средняя Рогатка. При этом здесь можно найти нетривиальные в части архитектуры и благоустройства решения.

Потенциал роста есть и у пригородных территорий: в отличие от уплотняющихся питерских спальников новые объекты в ближайшей Ленобласти дорожают по мере развития социальной и транспортной инфраструктуры.

«Это позитивный фактор как для тех, кто планирует перепродать квартиру после ввода дома в эксплуатацию, так и для тех, кто хочет развивать арендный бизнес, – заверяет директор по маркетингу ГК „Ленстройтрест“ Ян Фельдман. – В жилье комфорт-класса можно привлечь семейных арендаторов: они реже сменяются, а значит, квартира не будет простаивать».

Рентабельность квартиры, само собой, зависит не только от локации. При выборе объекта нужно оценивать целую совокупность факторов. Один из важнейших – степень развития инфраструктуры самого жилого комплекса: наличие торговых и социальных объектов, парковочных мест, пространств для прогулок и занятий спортом.

Чтобы вложения окупились, важно также обращать внимание на такие факторы, как качество строительства и отделки МОП, планировка квартиры, видовые характеристики, применение энергосберегающих технологий и «умных» систем управления домом. Всё это слагаемые комфорта жилой среды, от которых зависит, будет ли квартира расти в цене.

Критерии доходности

Традиционно самые востребованные объекты для инвестиций на рынке недвижимости – это малогабаритные квартиры. По предварительным оценкам риэлторов, в 2019 году больше 70% покупок в новостройках Северной столицы и пригородов пришлось на студии и однушки.

У арендаторов такое жилье тоже пользуется наибольшим спросом. По данным Центра оценки и аналитики BN.ru на конец 2019 года, в структуре предложения на рынке жилищной аренды студии и однокомнатные квартиры занимают долю в 66%.

Хочешь стать рантье? Узнай, какие квартиры любят арендаторы

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector