Margaret24.ru

Деньги в период кризиса
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестирование в строящуюся недвижимость

Как инвестировать в недвижимость, не покупая недвижимость

Фонды, работающие с недвижимостью, устроены просто. Управляющая компания аккумулирует средства в фонд, покупает недвижимость, а паи, подтверждающие права на часть имущества, продает инвесторам. Помимо рыночной оценки имущества, на стоимость пая влияют установленные правилами фонда расходы, а также вознаграждение УК (до 12% от прибыли фонда). Это важный фактор, который стоит учитывать тем, кто владеет достаточной суммой денег, чтобы самостоятельно инвестировать в недвижимость. Но взамен фонды могут периодически делиться с инвесторами прибылью — аналог дивидендов по акциям.

ЗПИФН (закрытый паевой фонд недвижимости)

Каков порог входа в ЗПИФы недвижимости? Самый дешевый пай ЗПИФН стоит на бирже 138 рублей, продается лотами по десять штук. ЗПИФы от УК стоят порядка 10 тыс. рублей. Но правила фонда могут предусматривать минимальный порог инвестирования в значительном размере. Для квалифицированных инвесторов это обычно от 1,4 млн рублей.

Как инвестировать в недвижимость через биржу? ЗПИФН могут быть допущены к биржевым торгам, если соответствуют определенным требованиям. Но маркетмейкеры и вместе с ними ликвидность практически отсутствуют.

Как найти и выбрать инструмент? Сделать это можно на сайте управляющей компании, на сайте биржи, в торговом терминале. Второй способ подходит только для торгуемых инструментов. Чтобы найти нужную информацию по фонду, необходимо зайти в раздел «Фондовый рынок» и выбрать там вкладку «Инструменты», отметив выбор на фильтре.

Ликвидность и динамика цены ограничивают разумный выбор инвестора до пары фондов, цена их лотов находится в пределах 1 500 рублей.

REIT (Real Estate Investment Trust)

Новички на российском рынке. Аббревиатура REIT пока не так известна рядовым инвесторам по сравнению с теми же ЗПИФН. Тем не менее 35 американских фондов уже торгуются на Санкт-Петербургской бирже.

Где найти информацию? Для удобства анализа REIT разделяются на несколько категорий в зависимости от структуры активов. По фондам, торгуемым в США, часть которых доступна для неквалифицированных инвесторов на Санкт-Петербургской бирже, информация есть на finviz.com и morningstar.com.

А на русском языке? Санкт-Петербургская биржа поддерживает кабинет инвестора на сайте investcab.ru. Там есть скринер инструментов. Выбираете сектор, и результат появится прямо на экране.

Насколько выгодны инвестиции в REIT? Для ответа на этот вопрос достаточно отсортировать бумаги по доходности в скринере finviz. Среди диверсифицированных фондов крупной капитализации преобладают растущие. Среди фондов жилой недвижимости большинство выросли в пределах 10—40%. Прибавьте к этому дивидендную доходность в диапазоне 1—5%, и вы забудете про облигации.

Подведем итоги

REIT vs ЗПИФН vs прямые инвестиции в недвижимость. Всплеск интереса к биржевым ЗПФИН связан как с ростом их котировок, так и с ожиданием повышения цены на жилую недвижимость. У фондов появляются интересные проекты по инвестициям в рентную недвижимость, что позволит им не только больше зарабатывать самим, но и чаще делиться с пайщиками. Однако из-за небольшого числа фондов и ограниченной ликвидности этот инструмент едва ли будет интересен широкому кругу инвесторов.

Внебиржевые паи связаны с высоким риском. Хотя объем их активов достиг 1 трлн рублей, большинство создавалось под конкретные проекты руководства самих УК. Качество управления и прозрачность фондов оставляют желать лучшего. Учитывая, что вторичный рынок таких инструментов не развит, шансы частного инвестора хотя бы просто вернуть деньги далеки от 100%. Крупному инвестору выгоднее вкладываться в саму недвижимость.

Важные преимущества REIT — это вторичное обращение на бирже и ликвидность. Даже у фондов с капитализацией 1 млрд долларов торговый оборот составляет 1—1,5 млн долларов в день, то есть больше, чем у биржевых ЗПИФН. Так что переживать по поводу возможности продать инструменты владельцу небольшого пакета не придется. REIT вполне подойдет как альтернатива долларовым депозитам (1—2% годовых) и облигациям.

Преимущества:

— низкий порог входа;

— защита от обесценения рубля;

— хороший долгосрочный рост;

— возможность получения периодического дохода.

Недостатки: высокие комиссии и вознаграждения УК за управление.

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Аргументы читателей Т—Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

Читать еще:  Инвестиции это долгосрочное вложение средств

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Читать еще:  Инвестиции для чайников

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

Инвестирование в строящуюся недвижимость

В этом материале будет минимум конкретных цифр — когда речь идет о вложениях в недвижимость, суммы могут быть очень разными в зависимости от возможностей инвестора, региона и ряда других факторов. Коротко разбираем основные стратегии инвестирования в жилую недвижимость, их плюсы и минусы, а также рискованность и доходность каждой из них.

Инвестиции в новостройки

Здесь действует простое правило — больше риска, больше прибыль. Рентабельность стратегии будет тем выше, чем раньше инвестор приобретет актив. Однако из-за перемен в законодательстве и перехода девелоперов на эскроу-счета доходность таких инвестиций резко упала.

Сегодня вложение на уровне котлована позволяет рассчитывать на доходность от 10% до 25% после сдачи объекта в эксплуатацию. Раньше прибыль от подобных инвестиций могла достигать 40–50%.

«Доля инвестиционных покупок существенно сократилась — с прежних 20–30% до малозначимых 5%. Наверное, на этом уровне она и стабилизируется, так как всегда будут инвесторы, которым важно просто «припарковать» деньги в бетоне, а на доходность они почти не смотрят», — цитирует «Коммерсантъ» руководителя отдела рынков капитала и инвестиций Maris в ассоциации с CBRE Алексея Федорова.

Перепродать объект в теории можно и раньше на любом этапе строительства. Лучшее время для сделки — обычно поздняя осень и декабрь, когда девелоперы часто дают покупателям скидки и бонусы перед Новым годом.

Главный минус стратегии очевиден: даже после перехода на более надежную систему эскроу-счетов остается риск, что стройка будет заморожена из-за финансовых затруднений или банкротства девелопера. Как минимум сроки сдачи объекта всегда могут сильно сдвинуться. Кроме того, на рентабельность инвестиций может негативно повлиять активное строительство рядом с объектом.

Перепродажа после ремонта

Интуитивно понятный способ увеличить стоимость актива. Инвестор покупает дешевый изношенный вариант на вторичном рынке, после чего делает ремонт, чем поднимает рыночную цену объекта. Дополнительную ценность составляет даже обычная чистовая отделка помещения, не говоря уже о полноценном ремонте. Прибыльность такой стратегии оценивается в районе 10–20% — конкретная цифра зависит от объема вложений и масштаба ремонта.

При выборе этой стратегии стоит искать жилье, чья стоимость будет ниже среднего в районе. Он должен быть популярным среди покупателей, иначе вернуть инвестиции быстро не получится. Наличие крупных транспортных узлов или другой важной инфраструктуры в данной стратегии особенно важно.

Главные плюсы стратегии: минимальные риски (сам объект уже готов) и относительная простота реализации стратегии. Главные минусы — низкая ликвидность , небольшая доходность, необходимость больших вложений (стоимость объекта плюс ремонт). Чтобы минимизировать издержки, эксперты советуют заиметь собственную ремонтную бригаду — сторонние строители могут завысить стоимость закупок стройматериалов и ремонтных работ.

Скидка на «убитое» жилье обычно составляет не менее 10%, в то же время наценка за свежий ремонт, по оценкам экспертов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», составляет порядка ₽20 тыс. за квадратный метр. При покупке однокомнатной квартиры со скидкой ₽500–700 тыс. после ремонта она прибавляет ₽600–800 тыс. Если вложения в ремонт составили не более ₽10 тыс. на квадратный метр, то доход от перепродажи составит ₽700 тыс. — ₽1 млн.

Важный момент: при продаже квартиры, которая находится в собственности менее пяти лет и не является единственным жильем, владельцу придется заплатить НДФЛ 13%. Правда, можно рассчитывать на налоговый вычет — ₽1 млн или фактические расходы на покупку.

Перевод помещения из жилого в нежилой статус

В зависимости от ситуации такие юридические маневры могут резко поднять в цене стоимость актива. Перевод жилого помещения в нежилое имеет смысл при покупке квартир на первых этажах, которые пользуются высоким спросом у самого разного бизнеса — розничных торговых сетей, аптек, банков, салонов красоты. Ключевой фактор — расположение дома: особенно удачно, если жилье расположено на первой линии домов около оживленных транспортных узлов и людских потоков.

Доход от сдачи помещения в аренду под бизнес по разным оценкам в 2–2,5 раза превышает доход от аренды под жилье. Сложность стратегии — в ее забюрократизированности: процесс перевода квартиры в нежилое помещение в последние годы сильно усложнился.

Жилье должно принадлежать собственнику, ничем не обременено (ипотека или залог не допускается), в нем никто не должен быть прописан, а все изменения и перепланировки придется регистрировать. Также нужно согласие двух третей собственников дома — и это зачастую становится главным камнем преткновения.

Для этого нужна масса бумаг: заявление о переводе помещения, правоустанавливающие документы на квартиру, план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, проект переустройства или перепланировки и т. д.

«В Москве осуществить перевод квартиры в нежилой фонд очень сложно, но если удастся, это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи не менее чем в полтора, — отметили в «НДВ-Супермаркет недвижимости». — Стоимость услуги от ₽500 тыс., если все делать своими силами, до ₽2 млн, если привлекать подрядчика. Но стоимость однушки в спальном районе можно за полгода-год превратить из ₽6 млн в ₽10 млн и даже больше».

Довольно популярная схема, чья распространенность объясняется необходимостью минимальных вложений. Для ее реализации не нужно приобретать дорогостоящую квартиру или дом — достаточно заключить с владельцем договор субаренды на длительный срок, дающий право самому сдавать жилье в аренду. Это имеет смысл, если инвестор сдает его на короткий срок: посуточная аренда куда более выгодна, чем помесячная — прибыль может примерно на 50% превышать затраты.

Для посуточной аренды лучше всего подходят студии и однокомнатные квартиры — в таких небольших помещениях заинтересовано 57% потенциальных клиентов.

Впрочем, сложностей хватает и здесь. Во-первых, найти согласных на такой вариант собственников непросто: многие владельцы жилья не хотят, чтобы их квартиры сдавались посуточно и быстро «изнашивались». А те, кому этот вариант подходит, зачастую занимаются сдачей собственности в посуточную аренду без посредников.

Читать еще:  Анализ инвестиции в недвижимость

Поиск арендаторов может быть довольно сложным и утомительным занятием, к тому же подверженным сезонности. А еще сдаваемое посуточно помещение требует регулярной уборки и контроля — недобросовестные жильцы могут испортить бытовую технику или мебель.

Трансформация одной квартиры в две

Суть данной стратегии — выжать максимум из площади жилья: из одно- или двухкомнатной квартиры получатся две студии, стоимость которых будет выше. Это задача более сложная, чем простой ремонт: нужно возвести дополнительные стены, в одной из комнат установить сантехнику (ванную или душевую кабину, туалет), переделать электрику для новой кухни, учесть наличие окон и обеспечить максимально большое жилое пространство для каждой студии. Кроме квартир, делить на студии можно, к примеру, таунхаусы.

Две студии можно как продать и получить единоразовую прибыль, так и сдавать в аренду. Второй вариант существенно более выгодный: на рынке жилья студии оцениваются ненамного дешевле однокомнатных квартир. Срок окупаемости объекта может существенно уменьшиться — каждый квадратный метр начинает приносить примерно в 1,5 раза больше дохода. Но в то же время на студии труднее найти арендаторов.

«Однокомнатные квартиры более востребованы на рынке аренды. Стоимость проживания в них всего на 2000–3000 рублей выше, чем в студии. И арендаторы готовы платить эту сумму ради более комфортных условий проживания», — цитирует риелтора Артема Сошникова «Яндекс.Недвижимость».

Купить акции ведущих застройщиков можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.

Экономический термин, обозначающий способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Ликвидный — обращаемый в деньги.

Инвестирование в новостройки: покупка студий и маленьких квартир для перепродажи

Суть стратегии: приобрести квартиру или студию в новостройке (пока дом не сдан в эксплуатацию) и перепродавать через год или два. Маленькие студии и однокомнатные лучше всего растут в цене, и они более ликвидные, чем квартиры большой площади.

Затраты времени – всего три дня. День на поиск подходящего объекта, второй день – подача документов в банк, и третий – подписание договора.

При инвестировании в новостройки для перепродажи во время кризиса надо помнить о нескольких важных моментах:

  • лучше выбирать новостройки на последних стадиях строительства, потому что есть вероятность недостроя;
  • нужно тщательно проверять застройщиков;
  • продать новостройку на вторичном рынке – сложно.

Несомненный плюс заключается в том, что во времена спада в экономике ценник на новое жилье значительно ниже. Зато потом при выходе из кризиса недвижимость отыгрывает инфляцию, в то время как деньги обесцениваются. То есть лучшая стратегия — купить в кризис и продать после выхода из кризиса, на пике цены.

Сейчас основная проблема на рынке недвижимости том, что вторичный рынок замер. Юридически если вы купили квартиру и застройщика и потом перепродаете (даже не пожив там ни дня) — это уже перепродажа на вторичном рынке. Ипотека на вторичку не слишком выгодна, и многие люди предпочитают брать новостройки под более низкую процентную ставку. Поэтому можно всего рассмотреть вариант вложения в новые дома и квартиры под сдачу в аренду , а в дальнейшем уже выйти из сделки через продажу.

С другой стороны, до 1 июля 2018 года новостройку можно купить по очень привлекательной цене. В связи с вступлением в силу изменений в 218-ФЗ и постепенного отказа от ДДУ эксперты ожидают роста цен на этом рынке на 20-30% уже осенью 2018 года. Так что сейчас можно приобрести квартиру в новостройке на самых выгодных условиях, а рост стоимости через 1-2 года может составить вместо стандартных 30-40% куда больше — 50-60%.

Представьте себе, что:

Вы купили квартиру за 2 100 000 рублей.
За 6 месяцев она выросла в стоимости до 2 600 000 — 2 700 000 рублей.
По расчетам прибыль составит от 500 000 рублей.

Посмотрите фрагмент семинара Николая Мрочковского, на котором стратегия инвестирования в новостройки для перепродажи разобрана более подробно:

(Фрагмент семинара Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости )

Выгода покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

С момента котлована и до продажи всех квартир недвижимость дорожает примерно на 40-50% . Поэтому даже с учетом ипотеки выгодно приобретать недвижимость: платим по кредиту 7-8%, недвижимость растет на 40-50% за все время строительства (1,5-2 года). Разницу оставляем себе.

Давайте разберем, как растет стоимость новостройки при строительстве дома. Итак:

  1. Как только огородили участок и начинают строительство – это стартовая цена.
  2. Вырыли котлован, залили фундамент – плюс 10% к стоимости.
  3. Построили первые этажи – еще плюс 10%.
  4. Достроили верхние этажи – еще плюс 10%.
  5. Сдали дом госкомиссии – еще плюс 10%.
  6. Выдали ключи – еще плюс 10%.

Таким образом, с учетом сметы вы можете рассчитать, на каком именно этапе вам выгоднее всего вливаться в сделку. Безусловно, имея в виду как ситуацию на рынке, так и свои финансовые возможности.

Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи

Чтобы верно оценить объект, нужно сперва определить:

  1. Сколько комнат выгоднее брать? Какого размера?
  2. Какие есть отличия доходности у однушки, двушки или трешки?
  3. По каким показателям определяется ликвидность объекта?

На эти вопросы вы сможете найти ответ в видео «Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи».

(Фрагмент семинара – Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости )

2 главных правила, написанных кровью неудачливых инвесторов при вложении в новостройки:

  • тщательно отбирайте застройщиков и дома, считайте не только доходность, но и риски;
  • изучите возможность выйти из сделки до того, как объект будет сдан (санкции, порядок), а также продумайте запасную стратегию – инвестирование в новостройки для последующей сдачи в аренду.

И не надо складывать все яйца в одну корзину. Если есть возможность разделить средства на несколько проектов, делите!

Эконом-вариант: перепродажа новостроя гаражей

Вы можете реализовать стратегию перепродажи недвижимости не только с новостройками, но и с гаражами. Это замечательный вариант, если вы пока что не хотите браться за квартиры. Дмитрий Корецкий в Барнауле вкладывает деньги в гаражи, которые еще только строятся. Покупает их дешево на раннем этапе и продает в 2 раза дороже. Недавно на регулярной встрече инвесторов Территории Инвестирования он как раз рассказал о своем опыте:

Посмотрите видео «Убойные инвестиции в гаражи»:

(Фрагмент записи живой встречи инвесторов проекта Территория Инвестирования в Москве )

Подводя итоги: варианты есть, и их много. Главное – изучать детали и просчитывать риски!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector