Margaret24.ru

Деньги в период кризиса
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестирование в недвижимость с нуля

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Аргументы читателей Т—Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

👎 Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

Читать еще:  Экономическая эффективность инвестиций в строительстве

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

Инвестирование в недвижимость с нуля

Каждый из жителей России знает, что своя крыша над головой это гарантия стабильности. Те, кто побегал в свое время по съемным квартирам это подтвердят. А уж правило — в любой непонятной ситуации вкладывай деньги в недвижимость, для наших людей уже отложился в подсознании! Но как начать инвестировать в недвижимость, если у тебя на руках нет миллиона рублей? Да и действительно ли инвестиция в недвижимость настолько доходна? Может выгоднее вложиться в более ликвидные активы?

Начнем с того, что вспомним, что покупают и на что копят большее число наших сограждан всю свою жизнь? Из-за чего ссорятся родственники и разрушаются семьи? Что мечтает получить в наследство каждый? Какой самый ценный актив в жизни человека?

Квартира! Своя собственная квартира. Ни в кредит, не в ипотеку, не на пополам с соседями!

А уж если квартира находится в хорошем районе и цена ее за последние годы поднялась прилично, то все без исключения граждане считают, что они сделали лучшее вложение в своей жизни!

Именно по этой причине все население в нашей стране, да и не только в нашей, думают, что инвестирование в недвижимость это золотой Грааль.

А истории о том, как бабушка оставила в наследство квартиру на красной площади и обеспечила внукам безбедную жизнь на деньги с аренды и вовсе сводят с ума большинство молодых людей!

Действительно приятно бы было получить в наследство квартиру с видом на Кремль, сдавать ее в аренду и больше не работать ни дня в своей жизни. Но, к сожалению, вряд ли у кого-то из моих читателей есть такие родственники. А это значит, что всего нам придется добиваться самим!

Тем, кто всерьез не просчитывал доходность недвижимости, кажется что это очень доходный актив. Такие люди переживают только о том, что у них нет денег на приобретение такой доходной недвижимости.

Но вот те, кто уже задумывался о том, как начать инвестировать в недвижимость и просчитывал хотя бы прибыль от сдачи квартиры в аренду помесячно, знают, что доходность тут небольшая. Чаще, меньше чем процент по депозиту в банке. А с учетом того, что текущие арендаторы еще и «убивают» ремонт и обстановку, реальная доходность может и вообще оказаться отрицательной.

Поэтому не стоит считать, что недвижимости сдаваемая в аренду это корова, которую можно доить и жить припеваючи. Тут, как и в любой другой инвестиции все нужно заранее и скрупулезно просчитать. Стоит это понимать до того, как начать инвестировать в недвижимость!

Так же стоит осадить тех «инвесторов», которые считают, что купив себе квартиру и в ней жить это хорошая инвестиция!

Уважаемые, вспомните что такое инвестиция. Это процесс, который создает денежный поток! А какие деньги вам приносит жилье в своей собственной квартире? Тут скорее не приток денег, а отток на различные коммунальные услуги, ремонт, благоустройство и т.д.

«Так можно квартиру продать через несколько лет дороже, чем купил!» — скажут такие горе-инвесторы. Отлично! А жить то вы где будете? На улице? Или опять по съемным квартирам бегать?

Купить другую квартиру подешевле, скажете вы? То есть вы считаете, что ваша квартира за эти года подорожала, а другие нет? Или по какой-то еще причине ваша квартира должна вырасти в цене больше чем весь остальной рынок недвижимости?

Обычно рынок недвижимости движется равномерно. Редко когда бывают скачки на недвижимость в отдельных районах. Для этого нужно знать рынок намного лучше, чем это доступно простому обывателю.

Ну а если вы хотите продать свою хорошую квартиру и купить квартиру ниже качества, так может стоило сразу купить квартиру по хуже, а разницу вложить в более интересный актив?

В любом случае получается, что своя собственная квартира не может считаться инвестицией, что бы тут не говорили защитники этого подхода.

Ну что же, розовые очки мы с вами сняли. Безудержного желания прямо сейчас бежать покупать недвижимость у нас нет. И это хорошо!

Теперь, когда зуд в чреслах унялся, можем заняться вдумчивым анализом и разбирать примеры того как начать инвестировать в недвижимость.

Почему недвижимость растет в цене?

Хороший вопрос, не правда ли? Действительно, как начать инвестировать в недвижимость, если мы даже не понимаем будет ли нам это приносить доход. Для начала стоит вообще понять, почему недвижимость растет в цене. Хотя бы теоретически.

Если взглянуть на график цен, на квадратный метр недвижимости в любом районе, то мы увидим рост на достаточно длинных промежутках. Не считая отдельных кратковременных спадов, недвижимость всегда росла в цене.

Почему такое происходит? Уж очень похоже на какую то пирамиду, неправда ли?

Но если рассмотреть все более пристально, то можно заметить основные причины:

  • рост населения.
  • снос ветхой недвижимости.
  • рост доходов и амбиций населения.
  • и конечно же инфляция.

Как обстояла ситуация с жилой недвижимостью 50 лет назад? Наши родители только-только оправились от эха войны. Населения было обескровлено. Строительство находилось в зачаточном состоянии. Только-только началось строительство так называемых хрущевок. Жили в малосемейках и коммуналках целыми семьями.

А теперь взглянем, что имеем в настоящее время. Населения стало больше. Гораздо. Несмотря на демографические спады. Строительство ведется аховыми темпами. Срок строительства объектов за счет новых технологий увеличился в разы. Коммуналок уже не осталось. Теперь любая не бедствующая новая семья старается как можно быстрее съехать от родителей. А банки с ипотекой и кредитами только делают недвижимость для населения доступнее! Теперь не надо копить годами!

Что в итоге? Величина недвижимости, как по метражу, так и по количеству растет. Продолжает расти и спрос.

В будущем, если прежние темпы сохранятся, тенденция продолжится. В худшем варианте, если спрос упадет, просто перестанут строить новые дома (это станет не рентабельно) и цена на недвижимость сохранится. И уж падения в два раза уж точно не будет, как многие боятся.

Просто следует разделять недвижимость для реальной жизни и элитные хоромы. Вот цена на «хоромы» может быть волатильна в широких пределах. Тут все будет зависеть от количества денег у покупателей и их «понтов». И в случае кризисов такая недвижимость может серьезно терять в цене.

Рынок недвижимости не заканчивается квартирами и домами. Кроме жилой есть еще и коммерческая недвижимость. Но тут все еще проще. Если бизнес доходный и ему выгодно, то он приобретает (или строит сам) недвижимость. Если же, как на пример во время кризисов, доходность бизнеса падает, то при оптимизации расходов траты на аренду или содержание помещений будут урезаться чуть ли не в первую очередью. То есть получается, цена на коммерческую недвижимость все цело зависит от экономической ситуации. Даже больше чем жилая.

Как начать инвестировать в недвижимость?

Для новичков этот вопрос встает наиболее остро. И главным барьером тут является величина капитала. Если купить акции, облигации, золото или открыть депозит в банке можно с суммы в 10’000 рублей, то инвестировать в недвижимость с такой суммы практически не реально.

И действительно, скажете вы, как начать инвестировать в недвижимость и купить себе что ни будь стоящее, если реальные объекты стоят миллионы рублей?

Читать еще:  Рейтинг инвестиций по доходности

Но не стоит отчаиваться! Да с суммой в 10000 рублей квартиру не купить, но можно купить долю в квартире!

Вы думаете, я вам предложит объединиться с еще одной сотней таких же начинающих инвесторов как и вы и в складчину купить недвижимость? Почти. Я вам предлагаю ПИФ. ПИФ недвижимости. Это отличный способ начать инвестировать в недвижимость с небольших сумм. К тому же управлять самой недвижимостью будут люди с опытом, что избавит вас от глупых ошибок. Единственная проблема, что чаще всего ПИФы недвижимости являются интервальными или закрытыми. То есть купить их паи можно только при формировании фонда или в определенные дни в течении календарного года, когда управляющая компания принимает деньги.

Если же у вас денег уже больше 100’000 рублей, то тут появляется некое разнообразие.

После хороших расчетов можно попробовать взять кредит, используя свои деньги для первого взноса. Но подчеркиваю — после расчетов! Что бы это было вам выгодно. Вряд ли при текущей ставке на ипотечные кредиты в 12-15% вы сможете получать прибыль с такой кредитной недвижимости. Но вот если ставка упадет ближе к инфляции в 4-6%, то тут уже можно будет попробовать.

К примеру, внеся первоначальный взнос не менее 1/3 от стоимости уже можно рассчитывать на то, что арендной платой можно будет полностью гасить ежемесячные платежи за ипотеку. В итоге через 10-12 лет квартира станет полностью ваша. Да, прибыли вы за эти года не получите, но зато выйдет что всего за 1/3 от стоимости квартиры вы ее получаете полностью. Надо лишь 10 лет подождать.

Есть еще очень интересный вариант, как начать инвестировать в недвижимость с небольшой по меркам этого суммы. Гараж. В мегаполисах, и особенно в спальных районах, за паковочные места уже идет настоящая кровопролитная война. Поэтому с каждым годом цена на место где можно будет оставить автомобиль будет только расти. Например, я не так давно видел на новостройке объявление о продаже подземных теплых гаражей всего за 400’000. С учетом того, что за

2000 у нас в городе сдается голое место на холодной стоянке, то за 4000 сдавать такой теплый бокс вполне реально. В итоге 12% годовых стабильно и без заморочек можно получить.

А вот имея сумму в миллион уже можно пробовать покупать квартиру или небольшую коммерческую недвижимость. Но так же только после тщательного анализа и расчетов!

Не надейтесь, что при покупке недвижимости на вас не попробуют нажиться перекупы, посредники, юристы, строители/отделочники и т.д. Недвижимость это очень доходная жила для таких лиц. Согласитесь при цене квартиры в 2 млн. рублей расходы на «оформление сделки под ключ» в размере 10-20 тыс. кажутся незначительными, но на самом деле если собрать всех посредников в виде нотариальных контор, агентств недвижимости и отделочных фирм, то в итоге набежит неплохая сумма.

Стратегии инвестирования в недвижимость.

На просторах интернета мне удалось найти очень интересную инфографику которая наглядно показывает оба варианта как начать инвестировать в недвижимость.

Как вы видите, первый вариант больше подходит долгосрочным инвесторам. Тут кроме уже затронутой нами жилой недвижимости рассматриваются вариант с коммерческой недвижимостью. Доходность конечно в этой сфере выше, но и цена входа как вы понимаете уже не 1-2 миллиона рублей.

Второй же вариант как начать инвестировать в недвижимость это больше спекуляция, а не инвестиция. Вам предлагается вложиться в объект на этапе строительства. И чем раньше вы вложитесь, тем большую прибыль сможете получить от последующей продажи. Тут, как вы понимаете, есть риск получить долгострой, а значит заморозить свои деньги на долгий срок.

Кстати и реальную доходность тут высчитать будет очень проблематично. Даже если вы купите квартиру на этапе котлована, а продадите сразу после введения в эксплуатацию, получив прибыль в размере 30-35%, то не следует забывать о том, что дом может возводиться не один год. Да, если дом построят за год ваша реальная доходность составит те самые 30-35% годовых. Но в случае если дом будут строить 2 года, доходность составит уже всего — 15-17,5%. А если стройка растянется на 3 года, то и вообще 10-12% годовых!

Так что если вы захотите попробовать заработать на перепродаже новостроек, то советую очень внимательно подходить к выбору застройщика. Выбирайте только проверенных временем! Вложившись в новостройку от неизвестной фирмы и сэкономив 100000 рублей, вы можете получить кучу неприятных сюрпризов:

  • затягивание сроков строительства.
  • плохое качество возведенной недвижимости. Брак.
  • случайная путаница или намеренное подделывание документов на собственность.
  • отсутствие согласования плана дома в градостроительной палате города (есть прецеденты).
  • финансовая несостоятельность застройщика (банкротство).
  • форс мажор. Пожар, обрушение, несчастные случаи.

Конечно, все это может случиться и с застройщиком с опытом, но подобный риск у новичков в этом бизнесе в разы больше.

В статье мы с вами разобрали, как начать инвестировать в недвижимость, если у вас в наличие небольшая сумма денег. Для тех же, у кого есть деньги все будет обстоять несколько иначе. Если у вас есть свободными несколько миллионов рублей, то в этом случае выбор у вас будет максимальный, от покупки сети из нескольких квартир со сдачей их в аренду (да хоть даже почасовую) и до постройки своей собственной коммерческой недвижимости с дальнейшей сдачей ее в субаренду.

Конечно, я не претендую на полноту, но думаю, что для новичков желающих попробовать себя в этой сфере этих знаний достаточно, что бы снять с глаз розовые очки и взглянуть на все это более реалистично. Помните, что главное в том, как начать инвестировать в недвижимость, состоит в понимании всех рисков. Если вы будете с самого начала считать что это огромная золотая жила, то можете оказаться жестоко обмануты циничными перекупами и разводилами, которые так и ищут лохов, что бы на них поживиться.

Главное правило очень простое — не считай себя умнее всех. И это касается не только инвестирования в недвижимость, но и абсолютно всех сфер жизни.

Инвестиции в недвижимость. 41 пример инвестирования в России и за рубежом

Инвестиции в недвижимость – это, пожалуй, один из самых надежных вариантов накопления капитала и создания денежного потока. Вы не задумывались, почему в списке Forbes так много миллиардеров, которые занимаются именно ею?

Вложение денег в недвижимость – это не игра, не Forex и не торги на бирже , доход от ренты предсказуем. А благодаря инфляции стоимость зданий растет, даже не смотря на небольшие просадки во время кризиса, которые всегда отыгрываются.

Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:

  • новостройки для перепродажи;
  • новостройки для сдачи в аренду;
  • инвестиции в студии и апартаменты (очень экономный формат плюс к ликвидному жилью);
  • прочие стратегии инвестирования в долевое строительство (первый этаж и перевод в нежилое и т.д);
  • инвестирование в таунхаусы ;
  • инвестирование в быстровозводимые модульные дома .

Безусловно, самые интересные проекты реализуются в Москве, Московской области и в крупных городах, там, где стоимость аренды достаточно высока, и есть постоянный спрос на жилье в различных сегментах. Это не мешает инвесторам из других городов находить объекты, партнеров и соинвесторов и приезжать на живые встречи . Хотя, справедливости ради, надо сказать, что и в регионах у нас достаточно кейсов с доходностью от 50 до 100% годовых .

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Под ними подразумевается:

  • покупка готовой коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду;
  • строительство коммерческой недвижимости для перепродажи и последующей сдачи;
  • инвестирование в коворкинг-центры;
  • сдача в аренду рабочих мест, мини-офисов и переговорных комнат.

Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде

Несмотря на то, что арендный бизнес достаточно простой в плане организации, особенно, если это долгосрочная сделка с заключением договоров с арендаторами от шести месяцев, есть сегменты, которые требуют большого включения для управления недвижимостью. Речь идет об агрессивных стратегиях, дающих максимальную прибыль инвестору на каждый квадратный метр. Но при этом они предполагают полное включение в процесс.

Если вы сдаете по такой методике, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования:

  1. Арендный бизнес: снимаем помесячно, сдаем посуточно (минимум вложений)
  2. Управление объектами недвижимости; как сдавать квартиру посуточно?
  3. Хостел и мини-отель (посуточно, по койкам, в центре и возле туристических мест)
  4. Организация антикафе, или как сдавать недвижимость поминутно (посетитель платит за время, а не за еду)
  5. Сдача квартир в длительную субаренду
  6. Организация общежитий для рабочих
  7. Антиобщага (новый формат комфортного жилья для рабочих)
  8. Капсульный отель

Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком

  1. Инвестирование в строительство жилья, с целью перепродажи
  2. Строительство малоэтажных многоквартирных домов с последующей сдачей в аренду
  3. Установка домов из контейнеров на своем или арендуемом участке
  4. new З стратегии заработка на дачных участках
  5. Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!
  6. Инвестиции в землю , покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)
  7. Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей
Читать еще:  Надежные инвестиционные платформы

Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)

  1. Покупка доходного дома или таунхауса с последующей сдачей в аренду (рекомендуем)
  2. Покупка готовой квартиры на вторичке, распил и сдача в аренду
  3. Хоумстейджинг. Покупка убитой квартиры, недорогой, но классный ремонт по спец.технологии и последующая продажа
  4. Покупка комнат и сдача их посуточно
  5. Пожизненная рента (3-5 квартир с ежемесячной выплатой от 10 тысяч по каждой и с переходом в собственность)
  6. Пожизненное содержание с иждивением (не рекомендуем, этический момент, плюс высокие риски)
  7. Расселение коммуналок с последующей продажей большой квартиры или создание мини-отеля
  8. Инвестирование в недвижимость без денег

Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях

  1. Покупка недвижимости и имущества должников с торгов и аукционов по банкротству
  2. Банкротство физических лиц
  3. Покупка имущества с залоговых аукционов банков и приставов
  4. Срочный выкуп квартир по заниженной стоимости (20-30% ниже рынка)
  5. Перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд
  6. Инвестирование в гаражи
  7. Инвестиции за рубежом (налоговые сертификаты США, солнечная энергия и прочее)

Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте

Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2019 году

Конечно, каждый инвестор найдет для себя свою стратегию инвестирования. Вариантов много, как видите. А второй по популярности стала стратегия посуточной аренды недвижимости, т.к. не требует больших вложений для старта, к тому же проста в исполнении. В 2019 году большинство инвесторов в нашем проекте выбрали инвестирование в доходные дома, так как эта стратегия показала сверхвысокую доходность, плюс в некоторых случаях ее можно реализовать даже без собственных денег.

Что нужно знать об инвестировании в недвижимость в России с нуля?

Опубликовал: Владимир Виноградов 27.09.2017 0 1,849 Просмотров

Покупка недвижимости всегда была надежным и проверенным способом инвестиций. В большинстве случаев грамотные инвестиции в жилье — это практически беспроигрышный вариант вложений, а во времена кризиса чуть ли не единственная возможность без особого риска сберечь свои накопления. Но так ли все идеально и гладко обстоит с этим видом вложений, как кажется на первый взгляд?

Основные схемы инвестирования в России в недвижимость с нуля и риски, с этим связанные

Сразу скажу, что профессионально инвестировать в недвижимость и иметь от этого высокий и стабильный доход без определенных знаний не получится. Поэтому, прежде, чем преступить к этому роду деятельности, вы должны уделить немало часов самообразованию.

Потом вы должны решить, какой конкретно вид вы рассматриваете как объект инвестиций. От этого зависит построение всех дальнейших схем по реализации инвестиционного проекта.

Инвестиции в жилой фонд

Одним из самых привлекательных видов вложения являются инвестиции в жилой фонд. Главное преимущество данного вида состоит в том, что перед вами открывается множество схем извлечения дохода. Вы можете сдавать жилье в наём, можете перепродать его через время, когда произойдет повышение стоимости жилья на рынке, а можете совмещать эти две схемы получения дохода.

То есть, вы несколько лет сдаете жилье в наём, а потом, когда его цена максимально возрастет, продаете. Схема со сдачей в аренду более высокодоходная, но и требует большего времени на её реализацию, больше ваших личных усилий, так как вам придется заниматься поиском съемщиков, а затем контролем за исполнением ими условий аренды. Инвестирование в жилой фонд отличается одним из самых низких уровней риска в сравнении с другими видами вложений в недвижимость.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Главное преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость по сравнению с жилым фондом — это высокая стоимость её аренды. То есть при покупке коммерческой недвижимости рациональнее всего в дальнейшем сдавать её в аренду предпринимателям. Риски, связанные с инвестирование в коммерческую недвижимость, также не очень высоки.

Инвестиции в загородную недвижимость

Инвестирование в загородную недвижимость сопряжено с большими рисками, так как данный вид недвижимости менее ликвидный и на него меньший спрос. А если вы приобретете недвижимость в глубинке, то есть большая вероятность, что продавать ее будете очень долго и даже не факт, что отобьете стоимость. Но, в тоже время, если вы приобретете недвижимость в развивающемся рекреационном регионе, то весьма вероятно, что через несколько лет стоимость такой недвижимости может возрасти в разы. Так что в этом случае, данный вид инвестирования будет самый прибыльный.

Земельные участки

Как и вложения в загородную недвижимость инвестиции в земельные участки обладают сравнительно низкой ликвидностью. Но и преимущества практически те же. Если вы купите участок в развивающемся регионе или городе, ваш доход от перепродажи может многократно превысить расходы. Но тут, главное, стратегически мыслить на годы вперед.

Строящаяся недвижимость

Один из самых доходных, но вместе с тем и самый рискованный вид инвестиций в недвижимость. Застройщик может по объективным причинам не выполнить своих обязательств или банально кинуть, а вы останетесь при своих интересах, но без своих денег. Собственно разница в цене между новой и строящейся недвижимостью и есть оплата рисков, которые вы берете на себя, вместо потенциальных жильцов.

Кроме того, для всех видов вложений в недвижимость есть такие маловероятные, тем не менее, как показывает ситуация, например, в Украине, возможные риски, как война или глобальный обвал рынка недвижимости. Конечно, вероятность наступления таких форс-мажоров минимальна, но ничего со счетов сбрасывать не стоит.

Какой вид вложения в недвижимость выбрать и конкретную схему инвестирования каждый решает для себя сам. Те инвесторы, которые уже не год крутятся в этом бизнесе, как правило, совмещают несколько видов и схем инвестирования сразу. Но человеку, который инвестирует с нуля, рекомендуется начать с какого-то одного малорискованного вида, например, с вложений в жилой фонд или коммерческую недвижимость.

Что об этом думают люди

Наиболее предпочтительным и наименее рискованным мне представляется инвестирование в недвижимость в Москве и Петербурге, а также в других городах миллионниках. Как правило здесь недвижимость всегда востребована ввиду постоянно идущего развития этих мегаполисов, а также наличия в них большого количества рабочих мест и учебных заведений, что предполагает повышенный спрос на аренду.

Неплохая схема — купить квартиру на 1-2 этаже и перевести помещение в нежилое. Потом можно продать под коммерцию уже дороже, или, еще лучше, сдать под бизнес. Это будет приносить стабильный доход. Я видела в центре Туапсе салоны и бутики на вторых этажах жилых домов, к которым подведены красивые лестницы с коваными перилами, очень необычно и красиво, так что посетителей вовсе не останавливает подъем на второй этаж: маникюрный зал, магазинчик, аптека, кондитерская, да что угодно можно запустить.

Мы с женой решили не заморачиватсья покупками квартир и сдачей их в аренду. Конечно способ неплохой для заработка, но всё таки я считаю, что это требует постоянного контроля. Т.к. могут возникать трудности по поводу сдачи квартиры в аренду. Мы просто вложили деньги в недвижимость, а точнее в инвестиционный фонд, который, привлекает деньги для строительства недвижимости. Наш вклад застрахован, той самой недвижимость. И получаю я при этом 30% годовых. Для нас это стало отличным решением с постоянным, стабильным ежемесячным доходом.

Это очень важно, что ваш вклад застрахован, так как неизвестно, как поведет себя инвестиционный фонд в дальнейшем и сколько времени он сможет выплачивать вам дивиденды. Если деньги из этого фонда идут на строительство домов, то квартиры в этих домах должны раскупаться на этапе строительства, тогда прибыль будет, иначе денег в этом фонде не будет.

Вот, что я в будущем планирую. Найти застройщика, который состоит в ОВС и вложиться в покупку квартиры. На первый раз подойдёт однокомнатная. Первый взнос в размере 30% и каждый месяц по полтора процента на остаток суммы. К концу строительства уступлю свою квартиру чуть ниже рынка. Так можно за год прилично заработать на инвестиции.

Dara, а я не могу так. Ты же описываешь схему рассрочки от застройщика? Я получается, пока не выплачу полностью, в собственность ее не получу. Я предпочитаю платить за свое. Поэтому я все-таки выберу ипотеку, а не рассрочку.
Для меня пока схема на ближайшие года следующая — покупаю квартиру себе, делаю ремонт, въезжаю. Под нее беру залоговый ипотечный кредит и на эти деньги покупаю уже построенную квартиру. Освежаю, запускаю жильцов, они своими арендными платежами мне почти полностью ежемесячно дают денег на ипотеку и получается, что квартира выплачивает себя практически сама. По окончании я со второй квартирой без особо сильных напряжений.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
×
×