Margaret24.ru

Деньги в период кризиса
10 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестирование в недвижимость без денег

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Аргументы читателей Т—Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

Читать еще:  Инвестиционная привлекательность ярославской области

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

Инвестирование в недвижимость без денег

Каждый из жителей России знает, что своя крыша над головой это гарантия стабильности. Те, кто побегал в свое время по съемным квартирам это подтвердят. А уж правило — в любой непонятной ситуации вкладывай деньги в недвижимость, для наших людей уже отложился в подсознании! Но как начать инвестировать в недвижимость, если у тебя на руках нет миллиона рублей? Да и действительно ли инвестиция в недвижимость настолько доходна? Может выгоднее вложиться в более ликвидные активы?

Начнем с того, что вспомним, что покупают и на что копят большее число наших сограждан всю свою жизнь? Из-за чего ссорятся родственники и разрушаются семьи? Что мечтает получить в наследство каждый? Какой самый ценный актив в жизни человека?

Квартира! Своя собственная квартира. Ни в кредит, не в ипотеку, не на пополам с соседями!

А уж если квартира находится в хорошем районе и цена ее за последние годы поднялась прилично, то все без исключения граждане считают, что они сделали лучшее вложение в своей жизни!

Именно по этой причине все население в нашей стране, да и не только в нашей, думают, что инвестирование в недвижимость это золотой Грааль.

А истории о том, как бабушка оставила в наследство квартиру на красной площади и обеспечила внукам безбедную жизнь на деньги с аренды и вовсе сводят с ума большинство молодых людей!

Действительно приятно бы было получить в наследство квартиру с видом на Кремль, сдавать ее в аренду и больше не работать ни дня в своей жизни. Но, к сожалению, вряд ли у кого-то из моих читателей есть такие родственники. А это значит, что всего нам придется добиваться самим!

Тем, кто всерьез не просчитывал доходность недвижимости, кажется что это очень доходный актив. Такие люди переживают только о том, что у них нет денег на приобретение такой доходной недвижимости.

Но вот те, кто уже задумывался о том, как начать инвестировать в недвижимость и просчитывал хотя бы прибыль от сдачи квартиры в аренду помесячно, знают, что доходность тут небольшая. Чаще, меньше чем процент по депозиту в банке. А с учетом того, что текущие арендаторы еще и «убивают» ремонт и обстановку, реальная доходность может и вообще оказаться отрицательной.

Поэтому не стоит считать, что недвижимости сдаваемая в аренду это корова, которую можно доить и жить припеваючи. Тут, как и в любой другой инвестиции все нужно заранее и скрупулезно просчитать. Стоит это понимать до того, как начать инвестировать в недвижимость!

Так же стоит осадить тех «инвесторов», которые считают, что купив себе квартиру и в ней жить это хорошая инвестиция!

Уважаемые, вспомните что такое инвестиция. Это процесс, который создает денежный поток! А какие деньги вам приносит жилье в своей собственной квартире? Тут скорее не приток денег, а отток на различные коммунальные услуги, ремонт, благоустройство и т.д.

«Так можно квартиру продать через несколько лет дороже, чем купил!» — скажут такие горе-инвесторы. Отлично! А жить то вы где будете? На улице? Или опять по съемным квартирам бегать?

Купить другую квартиру подешевле, скажете вы? То есть вы считаете, что ваша квартира за эти года подорожала, а другие нет? Или по какой-то еще причине ваша квартира должна вырасти в цене больше чем весь остальной рынок недвижимости?

Обычно рынок недвижимости движется равномерно. Редко когда бывают скачки на недвижимость в отдельных районах. Для этого нужно знать рынок намного лучше, чем это доступно простому обывателю.

Ну а если вы хотите продать свою хорошую квартиру и купить квартиру ниже качества, так может стоило сразу купить квартиру по хуже, а разницу вложить в более интересный актив?

В любом случае получается, что своя собственная квартира не может считаться инвестицией, что бы тут не говорили защитники этого подхода.

Ну что же, розовые очки мы с вами сняли. Безудержного желания прямо сейчас бежать покупать недвижимость у нас нет. И это хорошо!

Теперь, когда зуд в чреслах унялся, можем заняться вдумчивым анализом и разбирать примеры того как начать инвестировать в недвижимость.

Почему недвижимость растет в цене?

Хороший вопрос, не правда ли? Действительно, как начать инвестировать в недвижимость, если мы даже не понимаем будет ли нам это приносить доход. Для начала стоит вообще понять, почему недвижимость растет в цене. Хотя бы теоретически.

Если взглянуть на график цен, на квадратный метр недвижимости в любом районе, то мы увидим рост на достаточно длинных промежутках. Не считая отдельных кратковременных спадов, недвижимость всегда росла в цене.

Почему такое происходит? Уж очень похоже на какую то пирамиду, неправда ли?

Но если рассмотреть все более пристально, то можно заметить основные причины:

  • рост населения.
  • снос ветхой недвижимости.
  • рост доходов и амбиций населения.
  • и конечно же инфляция.

Как обстояла ситуация с жилой недвижимостью 50 лет назад? Наши родители только-только оправились от эха войны. Населения было обескровлено. Строительство находилось в зачаточном состоянии. Только-только началось строительство так называемых хрущевок. Жили в малосемейках и коммуналках целыми семьями.

А теперь взглянем, что имеем в настоящее время. Населения стало больше. Гораздо. Несмотря на демографические спады. Строительство ведется аховыми темпами. Срок строительства объектов за счет новых технологий увеличился в разы. Коммуналок уже не осталось. Теперь любая не бедствующая новая семья старается как можно быстрее съехать от родителей. А банки с ипотекой и кредитами только делают недвижимость для населения доступнее! Теперь не надо копить годами!

Что в итоге? Величина недвижимости, как по метражу, так и по количеству растет. Продолжает расти и спрос.

В будущем, если прежние темпы сохранятся, тенденция продолжится. В худшем варианте, если спрос упадет, просто перестанут строить новые дома (это станет не рентабельно) и цена на недвижимость сохранится. И уж падения в два раза уж точно не будет, как многие боятся.

Просто следует разделять недвижимость для реальной жизни и элитные хоромы. Вот цена на «хоромы» может быть волатильна в широких пределах. Тут все будет зависеть от количества денег у покупателей и их «понтов». И в случае кризисов такая недвижимость может серьезно терять в цене.

Рынок недвижимости не заканчивается квартирами и домами. Кроме жилой есть еще и коммерческая недвижимость. Но тут все еще проще. Если бизнес доходный и ему выгодно, то он приобретает (или строит сам) недвижимость. Если же, как на пример во время кризисов, доходность бизнеса падает, то при оптимизации расходов траты на аренду или содержание помещений будут урезаться чуть ли не в первую очередью. То есть получается, цена на коммерческую недвижимость все цело зависит от экономической ситуации. Даже больше чем жилая.

Как начать инвестировать в недвижимость?

Для новичков этот вопрос встает наиболее остро. И главным барьером тут является величина капитала. Если купить акции, облигации, золото или открыть депозит в банке можно с суммы в 10’000 рублей, то инвестировать в недвижимость с такой суммы практически не реально.

И действительно, скажете вы, как начать инвестировать в недвижимость и купить себе что ни будь стоящее, если реальные объекты стоят миллионы рублей?

Но не стоит отчаиваться! Да с суммой в 10000 рублей квартиру не купить, но можно купить долю в квартире!

Читать еще:  Инвестиционные компании доходность

Вы думаете, я вам предложит объединиться с еще одной сотней таких же начинающих инвесторов как и вы и в складчину купить недвижимость? Почти. Я вам предлагаю ПИФ. ПИФ недвижимости. Это отличный способ начать инвестировать в недвижимость с небольших сумм. К тому же управлять самой недвижимостью будут люди с опытом, что избавит вас от глупых ошибок. Единственная проблема, что чаще всего ПИФы недвижимости являются интервальными или закрытыми. То есть купить их паи можно только при формировании фонда или в определенные дни в течении календарного года, когда управляющая компания принимает деньги.

Если же у вас денег уже больше 100’000 рублей, то тут появляется некое разнообразие.

После хороших расчетов можно попробовать взять кредит, используя свои деньги для первого взноса. Но подчеркиваю — после расчетов! Что бы это было вам выгодно. Вряд ли при текущей ставке на ипотечные кредиты в 12-15% вы сможете получать прибыль с такой кредитной недвижимости. Но вот если ставка упадет ближе к инфляции в 4-6%, то тут уже можно будет попробовать.

К примеру, внеся первоначальный взнос не менее 1/3 от стоимости уже можно рассчитывать на то, что арендной платой можно будет полностью гасить ежемесячные платежи за ипотеку. В итоге через 10-12 лет квартира станет полностью ваша. Да, прибыли вы за эти года не получите, но зато выйдет что всего за 1/3 от стоимости квартиры вы ее получаете полностью. Надо лишь 10 лет подождать.

Есть еще очень интересный вариант, как начать инвестировать в недвижимость с небольшой по меркам этого суммы. Гараж. В мегаполисах, и особенно в спальных районах, за паковочные места уже идет настоящая кровопролитная война. Поэтому с каждым годом цена на место где можно будет оставить автомобиль будет только расти. Например, я не так давно видел на новостройке объявление о продаже подземных теплых гаражей всего за 400’000. С учетом того, что за

2000 у нас в городе сдается голое место на холодной стоянке, то за 4000 сдавать такой теплый бокс вполне реально. В итоге 12% годовых стабильно и без заморочек можно получить.

А вот имея сумму в миллион уже можно пробовать покупать квартиру или небольшую коммерческую недвижимость. Но так же только после тщательного анализа и расчетов!

Не надейтесь, что при покупке недвижимости на вас не попробуют нажиться перекупы, посредники, юристы, строители/отделочники и т.д. Недвижимость это очень доходная жила для таких лиц. Согласитесь при цене квартиры в 2 млн. рублей расходы на «оформление сделки под ключ» в размере 10-20 тыс. кажутся незначительными, но на самом деле если собрать всех посредников в виде нотариальных контор, агентств недвижимости и отделочных фирм, то в итоге набежит неплохая сумма.

Стратегии инвестирования в недвижимость.

На просторах интернета мне удалось найти очень интересную инфографику которая наглядно показывает оба варианта как начать инвестировать в недвижимость.

Как вы видите, первый вариант больше подходит долгосрочным инвесторам. Тут кроме уже затронутой нами жилой недвижимости рассматриваются вариант с коммерческой недвижимостью. Доходность конечно в этой сфере выше, но и цена входа как вы понимаете уже не 1-2 миллиона рублей.

Второй же вариант как начать инвестировать в недвижимость это больше спекуляция, а не инвестиция. Вам предлагается вложиться в объект на этапе строительства. И чем раньше вы вложитесь, тем большую прибыль сможете получить от последующей продажи. Тут, как вы понимаете, есть риск получить долгострой, а значит заморозить свои деньги на долгий срок.

Кстати и реальную доходность тут высчитать будет очень проблематично. Даже если вы купите квартиру на этапе котлована, а продадите сразу после введения в эксплуатацию, получив прибыль в размере 30-35%, то не следует забывать о том, что дом может возводиться не один год. Да, если дом построят за год ваша реальная доходность составит те самые 30-35% годовых. Но в случае если дом будут строить 2 года, доходность составит уже всего — 15-17,5%. А если стройка растянется на 3 года, то и вообще 10-12% годовых!

Так что если вы захотите попробовать заработать на перепродаже новостроек, то советую очень внимательно подходить к выбору застройщика. Выбирайте только проверенных временем! Вложившись в новостройку от неизвестной фирмы и сэкономив 100000 рублей, вы можете получить кучу неприятных сюрпризов:

  • затягивание сроков строительства.
  • плохое качество возведенной недвижимости. Брак.
  • случайная путаница или намеренное подделывание документов на собственность.
  • отсутствие согласования плана дома в градостроительной палате города (есть прецеденты).
  • финансовая несостоятельность застройщика (банкротство).
  • форс мажор. Пожар, обрушение, несчастные случаи.

Конечно, все это может случиться и с застройщиком с опытом, но подобный риск у новичков в этом бизнесе в разы больше.

В статье мы с вами разобрали, как начать инвестировать в недвижимость, если у вас в наличие небольшая сумма денег. Для тех же, у кого есть деньги все будет обстоять несколько иначе. Если у вас есть свободными несколько миллионов рублей, то в этом случае выбор у вас будет максимальный, от покупки сети из нескольких квартир со сдачей их в аренду (да хоть даже почасовую) и до постройки своей собственной коммерческой недвижимости с дальнейшей сдачей ее в субаренду.

Конечно, я не претендую на полноту, но думаю, что для новичков желающих попробовать себя в этой сфере этих знаний достаточно, что бы снять с глаз розовые очки и взглянуть на все это более реалистично. Помните, что главное в том, как начать инвестировать в недвижимость, состоит в понимании всех рисков. Если вы будете с самого начала считать что это огромная золотая жила, то можете оказаться жестоко обмануты циничными перекупами и разводилами, которые так и ищут лохов, что бы на них поживиться.

Главное правило очень простое — не считай себя умнее всех. И это касается не только инвестирования в недвижимость, но и абсолютно всех сфер жизни.

Инвестирование в недвижимость без денег

Разбираю конкретную ситуацию от нашей читательницы которая изучает инвестирование в недвижимость.

Получил от нее письмо следующего содержания:

Думаю над вашей книгой “Как сдать квартиру дорого“, хочу еще несколько раз её перечитать. У меня есть к вам вопросы.

Живу я в Якутске.
Недвижимость: 4-х комнатная квартира (этаж 4-й (из пяти), площадь комнат – 17,1 (окно одно); 8,1; 13,0; 7,7; кухня-9,6 кв.м.). Дачный участок 12 соток (летний домик 5*4), участок не ухоженный, машины нет, на автобусе очень не удобно, такси дорого. В квартире живем я и мама.

Цены на аренду квартир в Якутске такие:

  • однокомнатная благоустроенная квартира в центре 20-25 т.р, не в центре 18 т.р;
  • комната в общежитии, 1 человек – 10-12 т.р., 2 человека – 12-15 т.р.;
  • комната в квартире 10 т.р.;

Моя знакомая, сдает 4-х комнатную квартиру приехавшим жителям южных республик, каждая комнат стоит 18 т.р в месяц (по два человека в комнате), кухня за 13 т.р.

Однокомнатная квартира стоит 3,6-4,4 млн.р, четырехкомнатная 5-6 млн.р. Дачный участок 1-1,2 млн.р.

Мама хочет уехать в другой город, куда конкретно пока не определилась. Хочу убедить ее переделать квартиру как вы и сдавать. Но возникает проблема, где жить самим (все время над этим думаю). Как бы вы поступили в подобной ситуации? Спасибо.

Постараюсь по порядку ответить на все вопросы. Как я понимаю, речь идет об инвестировании в недвижимость без денег, ну, или почти без денег. Для начала давайте определимся, что делать с 4х-комнатной квартирой. На своем опыте я попробовал два варианта, рассмотрим их подробнее:

  • Первую свою квартиру я поменял на более удачную и более дешевую, в результате сдал ее на 25 500 рублей дороже (за 35 500 рублей). Читать подробное описание проекта »;
  • Вторую квартиру я улучшил без разменов и сдал на 11 000 рублей дороже (за 27 000 рублей). Читать подробное описание проекта »

Начнем мы со второго варианта. Этот вариант менее выгоден, чем первый. При осуществлении мной второго проекта можно было вместо улучшения имеющейся квартиры продать ее и купить более удачную. В этом случае выигрыш от увеличения арендной платы был бы гораздо больше. Почему же был выбран менее выгодный вариант?

Потому что у этого варианта есть масса плюсов:

  1. Очень быстро. Всего две недели понадобилось мне для осуществления этого проекта. В отличие от более выгодного варианта, на осуществление которого ушло более полугода. Конечно, во второй раз мне понадобилось бы меньше времени, но время в данном случае являлось главным фактором;
  2. Очень дешево. В данном случае не требуется денег на дорогостоящую перепланировку. Мне понадобилось всего 13 800 рублей на осуществление этого проекта. Хотя в некоторых отдельных случаях, при грамотном подходе, первый вариант может оказаться выгоднее (см. ниже);
  3. Отсутствие рисков. При купле-продажи квартиры возникают дополнительные риски, обусловленные несколькими причинами.
Читать еще:  Инвестиции для стартапа

а) Возможны резкие колебания цены на недвижимость во время кризиса. Т.е. вы можете продать свою квартиру, но не успеть купить новую. Опытные риэлторы помогут свести его к минимуму, но помнить об этом риске все равно стоит;

б) В силу своей неопытности вы можете купить неудачную квартиру или даже квартиру в ветхом жилье, которое подлежит сносу;

в) При совершении операции купли-продажи квартиры можно стать жертвой мошенников.

Из всего выше сказанного самым главным преимуществом, на мой взгляд, является время. Остальные риски легко сводятся к нулю при обращении к хорошим специалистам.

И не ленитесь заново исследовать рынок для каждого района, в котором вы начинаете присматриваться к жилью. Цены на аренду могут отличаться в разных районах. Так, например, в Самаре цены на аренду комнаты на ул. Димитрова и ул. Ташкентской начинаются от 12 000 руб.

Тогда как в самом центре города, на ул. Ленинградской, цены за такие же комнаты начинаются от 8 000 рублей. Это удивительно: цены на окраине выше цен в самом центре! Выходит, выгоднее инвестировать в квартиры в определенных районах города! Это только с комнатами такая ситуация, квартиры в центре ощутимо дороже. А связано это с тем, что кол-во сдающихся комнат в этом районе гораздо больше кол-ва сдающихся комнат на Димитрова.

В свое время я это не учел, так как проводил исследование только в р-не ул. Димитрова и ул. Ташкентской. Поэтому был немного разочарован, когда дело дошло непосредственно до сдачи в аренду вновь приобретенной квартиры.

Но, в любом случае, новая квартира приносит больше денег, чем могла бы приносить старая после перепланировки.

Второй вариант более трудоемкий. Но зато и более выгодный. При осуществлении второго проекта возможно даже купить новую квартиру дешевле старой (как в моем случае), об этом я уже писал! Так что могут остаться деньги и на ремонт, и на первый взнос в ипотеку на еще одну квартиру. Тут все зависит от вас и вашей настойчивости при поиске жилья.

Как бы я поступил на месте Лены? Как бы я начал инвестирование в недвижимость без денег? Если бы у меня было время, я бы пошел по более выгодному пути и поменял квартиру на более удачную, например, с двумя окнами хотя бы в двух комнатах. Наличие времени позволило бы мне проработать все риски, описанные выше. При осуществлении такого проекта понадобится настойчивость. Поиск моей супер доходной квартиры занял 2 недели, за это время мы пересмотрели более 30 квартир, пока не нашли полностью подходящую под мои критерии. Надо быть к этому морально готовым и не сдаваться, просматривая квартиру за квартирой.

А вот если бы времени или моральной готовности к затяжным поискам у меня бы не было. Например, во второй раз мне нужно было закончить проект как можно скорее. Я бы переделывал то, что есть.

Тут, конечно, может быть и смежный вариант: сначала переделать то, что есть, и пощупать, как это работает. И только потом, спустя несколько месяцев или даже пару лет, браться за масштабный проект с разменом квартиры. Плюс этого варианта в том, что переделанную квартиру можно продать дороже рынка, как готовый бизнес или по комнатам (тут есть много нюансов, о них я вам еще расскажу в следующих выпусках).

С местом для собственного проживания проблем возникнуть не должно. После переделки квартиры можно некоторое время пожить в одной из комнат, а за это время продать дачу и использовать ее стоимость как первый взнос по ипотеке для покупки собственного жилья. Тем более, поступления арендной платы можно заявить в банк в качестве своего дохода (об этом я тоже еще напишу). Хотя, я думаю, что остановиться будет трудно. И жить самим в квартире, которая может приносить неплохой доход, покажется не лучшим выбором, и вы захотите повторить цикл ;). По поводу того, где жить самим, я планирую написать большую статью в конце этого – начале следующего года. Так что подписывайтесь на обновления.

Инвестирование в недвижимость без денег

Многие начинающие инвесторы в недвижимость бывают удивлены, когда я советую им начинать инвестировать без использования их собственных денег. Им трудно поверить, что иногда наличие денег может быть пагубным при обучении лучшим приемам инвестирования.

Я знал случаи, когда деньги ис пользовались в качестве костыля, в то время, как выгодные сделки проходили мимо. Я и сам бывал настолько ленив, что бросал деньги в дело, в котором немного воображения и разумных переговоров сослужили бы мне гораздо лучшую службу, чем мои деньги. Если вы имеете открытый ум и правильное образование, никакие деньги не помогут вам быть более быстрым, более творческим, и более умелым инвестором.

Вы будете удивлены, как быстро утечет вся ваша свободная наличность, если вы будете инвестировать ее в недвижимость. Я наблюдал, как традиционные инвесторы сливают более $ 1 млн в несколько сделок в течение нескольких месяцев, а потом вынуждены ждать, пока их недвижимость будет продана, чтобы вернуть свои деньги и купить что нибудь еще.

Если вы научитесь покупать недвижимость без денег, то вы никогда об этом не пожалеете. Это сделает вас более подкованным инвестором для тех времен, когда вы решите использовать ваши собственные деньги или обычное финансирование.

Деньги никогда не является проблемой при покупке недвижимости

Многие инвесторы считают, что деньги (или отсутствие денег), это главное препятствие, которое останавливает их от заключения сделки. Этот миф является одной из наиболее ограничивающих вещей, удерживающих инвесторов от выгодных сделок. Поймите, что деньги никогда не являются проблемой, если сделка сама по себе правильная и выгодная. Произнесите следующие слова самому себе несколько раз: Если сделка правильная, то я найду деньги!

Если у вас есть правильная сделка, то вы сможете найти и обязательно найдете финансирование. Главное в том, чтобы сделка была правильной. Это означает в сделке за наличный расчет (обычно это как раз тот тип сделок, где инвесторы думают, что у них нет достаточного количества наличных денег, чтобы заключить сделку), что вам нужна правильная цена. Это означает, что цена должна быть не более 70% от консервативной «как есть» стоимости недвижимости за вычетом любых необходимых ремонтных работ. Это означает, что вы должны входить в сделку, оставляя себе пространство для маневра величиной в 29,95%, на случай, если это необходимо. Это условие убивает много сделок. И это нормально. Те, что останутся, будут работать на вас. И вы найдете способ их финансирования.

Как я могу получить деньги для финансирования сделок?

Хорошо, вы подписали контракт на отличную сделку за наличный расчет. Теперь вам нужно найти финансирование. Опять же, ключевым моментом является то, что сделка является консервативно очень выгодной (т.е. будет делать деньги, даже если вы сделали несколько ошибок, оценивая стоимость ремонта и т.д.) Вот несколько источников, которые можно использовать, чтобы профинансировать сделку:

* Используйте финансирование со стороны продавца для части покупной цены. Приобретая недвижимость «при условии», вы должны найти финансирование только на ту часть стоимости, которую вы должны сразу заплатить продавцу!

* Найдите покупателя, имеющего 90% стоимости сделки наличными и перепродайте ему найденную вами сделку за отдельную плату.

* Продайте ваш контракт другому инвестору, опять таки за дополнительную плату.

* Займите деньги у частного кредитора по ставке на 3-5% выше, чем банковский сберегательный депозит и обеспечьте заем первой закладной.

* Займите деньги под залог собственного дома или по другой кредитной линии.

* Рефинансируйте другое свое имущество, чтобы получить аванс, а остаток займите у кредитора.

Найдите партнеров для финансирования сделки. (Они получают уменьшение цены, а вы контролируете сделку. Вы соглашаетесь с тем они получают всю вложенную сумму обратно плюс 15 %, прежде чем разделить любую прибыль от перепродажи имущества. Разделите прибыль в пропорции 25-50% им, остальное вам.)

Я думаю, вы поняли основную идею. Ключевым является то, что если сделка является правильной, то вы найдете деньги для ее финансирования. Никогда не упускайте это из виду. Есть только две причины, почему это может не произойти – это страх и невежество.

Бывший автомеханик, сделавший миллионы на сделках с недвижимостью, Питер Конти является одним из ведущих инвесторов в недвижимость в Соединенных Штатах.

Он создал более 15 курсов по инвестированию в недвижимости и написал шесть книг, ставших бестселлерами, в том числе «Делайте большие деньги, инвестируя в недвижимость без наличных или кредита!», которая взлетела на вершину списков бестселлеров в Wall Street Journal и Business Week.

Кроме того, две книги Питера были выбраны среди 10 ведущих книг по недвижимости года.

Питер Конти говорит: «Любой человек может создать уровень успеха и наполненность жизни, что и я… если только он знает, как это сделать. Секрет заключается в сочетании жгучего желания добиться успеха с поиском правильного наставника».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector