Margaret24.ru

Деньги в период кризиса
5 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Где купить недвижимость для инвестиции

Как инвестировать в недвижимость на бирже

С помощью фондов недвижимости

Для инвестиций в недвижимость необязательно иметь миллионы рублей.

Обычно инвестиции в недвижимость ассоциируются с большими деньгами, сложностью поиска объекта, низкой ликвидностью и риском заморозки объекта. Но есть и другой способ инвестировать в недвижимость — через биржу.

В этой статье я расскажу, как можно вложиться в недвижимость по всему миру, если у вас есть хотя бы 10 долларов. Речь пойдет о фондах недвижимости. Через Санкт-Петербургскую биржу — а значит, и через Тинькофф-инвестиции — можно купить акции 25 таких фондов. Полный список есть в конце статьи.

Что такое REIT

REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. Купить акции большинства фондов недвижимости может любой желающий.

REIT появились в США еще в 19 веке, но в современном виде существуют благодаря закону 86-779 , подписанному Дуайтом Эйзенхауэром в 1960 году. Закон позволил частным инвесторам вкладываться в аренду недвижимости наравне с крупными инвестиционными фондами. Кроме того, в США фонды недвижимости имеют налоговые льготы — распределенный между акционерами доход не облагается корпоративным налогом.

Для российских инвесторов налогообложение с прироста капитала и дивидендов фондов аналогично налогообложению с дохода американских компаний.

Организация может получить статус REIT, если она соблюдает следующие условия:

  1. Форма организации — налогооблагаемая, то есть благотворительный фонд не может быть REIT.
  2. Фонд должен иметь не менее 100 акционеров, а 5 или менее акционеров не могут владеть 50% и более акций.
  3. Операции с недвижимостью должны приносить не менее 75% годового дохода — это плата за аренду, продажа, проценты по закладным. Дивиденды и проценты по банковским вкладам должны составлять не более 20% дохода, а остальные типы доходов — не более 5%.
  4. Не менее 75% активов фонда должны быть в недвижимости или закладных бумагах.
  5. Не менее 90% дохода должно распределяться в виде дивидендов. Нераспределенный доход облагается корпоративным налогом.

Сейчас REIT как отдельная форма владения и управления недвижимостью узаконен в 37 странах помимо США

Классификация REIT

Фонды недвижимости, которые торгуются на бирже, могут быть долевыми и ипотечными. Долевые — equity REIT — получают доход от ренты или продажи различных типов недвижимости. Это наиболее распространенный тип фонда на рынке REIT. Ипотечные — mortgage REIT — получают доход от процентов по ипотекам, которые выкупают у банков.

Еще есть фонды, которые не торгуются на бирже: PNLR и private REIT. PNLR — public non-listed REIT — зарегистрированы в комиссии по ценным бумагам США, но их акции не торгуются на бирже. Private REIT — частные фонды недвижимости, не зарегистрированные в комиссии по ценным бумагам США.

В этой статье речь идет о долевых фондах — equity REIT, если не указано иное.

Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:

  1. Office — различные типы офисных зданий и прилегающих территорий.
  2. Industrial — производственные площади, склады и другие помещения для промышленности.
  3. Retail — недвижимость для торговых компаний: магазины, аутлеты.
  4. Lodging — отели и базы отдыха.
  5. Res >Self-storage — склады самообслуживания для частных лиц, малого бизнеса и крупных предприятий.
  6. Infrastructure — различные виды инфраструктурных объектов: для сотовых сетей, проводной и беспроводной связи, передачи энергии.
  7. Data center — помещения для серверов.
  8. Specialty — театры и кинотеатры, казино, наружная реклама и т. д.
  9. Diversified — различные типы недвижимости, перечисленные выше.

Особенности REIT

Инвестирование в фонды недвижимости — это своеобразная гибридная форма инвестиций в недвижимость и акции. Поэтому рассмотрим особенности REIT в сравнении с обоими типами активов.

Ликвидность актива определяется возможностью быстро его продать, купить или обменять без существенных издержек. Акции фондов недвижимости намного более ликвидны, чем физическая недвижимость: вы можете продать акции по рыночной стоимости и получить деньги за несколько дней, а продажа физической недвижимости займет минимум пару недель при условии, что вы готовы продать ниже рыночной стоимости.

Читать еще:  Сумма инвестирования это

Корреляция доходностей активов показывает, как доходность одного актива изменяется по отношению к доходности другого за некоторый промежуток времени. Она измеряется в диапазоне от +1 до −1. Значение 1 говорит о том, что активы движутся в одну сторону — при росте одного актива второй тоже растет. Значение −1 — что при росте одного актива второй падает.

Корреляция доходностей активов важна для инвесторов. Чем ниже корреляция в инвестиционном портфеле, тем он более устойчив к просадкам в моменты экономических потрясений.

Исследования Vanguard показывают, что на коротких периодах фонды недвижимости имеют высокую корреляцию с рынком акций, то есть движутся с ним в одном направлении, а на длинных гораздо сильнее коррелируют с физической недвижимостью.

Корреляция REIT с рынком акций США колеблется в широких пределах — от 0 до 1. Многие фонды и частные консультанты, которые являются сторонниками портфельной теории инвестиций, считают, что часть портфеля в акциях REIT — хорошая идея.

Исследования Vanguard. Корреляция REIT с физической недвижимостью и американским рынком акций с января 1994 по октябрь 2013 Корреляция между рынком акций США и акциями REIT в промежутке с 1996 по 2016 год. Среднее значение корреляции за этот период составляет 0,67. Данные с сайта portfoliovisualizer.com

Диверсификация. Фонды недвижимости отлично используют идею диверсификации в плане географии, секторов экономики и арендаторов недвижимости.

Например, Kimco Realty управляет недвижимостью, которая равномерно распределена по основным метрополиям прибрежных штатов США, а 13 крупнейших арендаторов составляют всего лишь 23,6% от общего числа клиентов.

ETF фондов недвижимости

Если диверсификации самого фонда недвижимости кажется недостаточно, можно купить ETF, который в своем составе содержит акции десятков или сотен REIT.

Рассмотрим ETF фондов недвижимости от трех наиболее известных компаний, предлагающих ETF — SPDR, Vanguard и Blackrock.

SPDR предлагает только один ETF в секторе real estate — Real Estate Select Sector SPDR Fund.

Vanguard также предлагает только один ETF — Vanguard Real Estate ETF. По сравнению с предыдущим этот фонд включает гораздо большее число REIT.

Blackrock через свою дочернюю компанию iShares предлагает 9 различных ETF, которые включают акции REIT. ETF различаются составом акций по географическому или секторальному признаку.

Как инвестировать в недвижимость, не покупая недвижимость

Фонды, работающие с недвижимостью, устроены просто. Управляющая компания аккумулирует средства в фонд, покупает недвижимость, а паи, подтверждающие права на часть имущества, продает инвесторам. Помимо рыночной оценки имущества, на стоимость пая влияют установленные правилами фонда расходы, а также вознаграждение УК (до 12% от прибыли фонда). Это важный фактор, который стоит учитывать тем, кто владеет достаточной суммой денег, чтобы самостоятельно инвестировать в недвижимость. Но взамен фонды могут периодически делиться с инвесторами прибылью — аналог дивидендов по акциям.

ЗПИФН (закрытый паевой фонд недвижимости)

Каков порог входа в ЗПИФы недвижимости? Самый дешевый пай ЗПИФН стоит на бирже 138 рублей, продается лотами по десять штук. ЗПИФы от УК стоят порядка 10 тыс. рублей. Но правила фонда могут предусматривать минимальный порог инвестирования в значительном размере. Для квалифицированных инвесторов это обычно от 1,4 млн рублей.

Как инвестировать в недвижимость через биржу? ЗПИФН могут быть допущены к биржевым торгам, если соответствуют определенным требованиям. Но маркетмейкеры и вместе с ними ликвидность практически отсутствуют.

Как найти и выбрать инструмент? Сделать это можно на сайте управляющей компании, на сайте биржи, в торговом терминале. Второй способ подходит только для торгуемых инструментов. Чтобы найти нужную информацию по фонду, необходимо зайти в раздел «Фондовый рынок» и выбрать там вкладку «Инструменты», отметив выбор на фильтре.

Ликвидность и динамика цены ограничивают разумный выбор инвестора до пары фондов, цена их лотов находится в пределах 1 500 рублей.

REIT (Real Estate Investment Trust)

Новички на российском рынке. Аббревиатура REIT пока не так известна рядовым инвесторам по сравнению с теми же ЗПИФН. Тем не менее 35 американских фондов уже торгуются на Санкт-Петербургской бирже.

Где найти информацию? Для удобства анализа REIT разделяются на несколько категорий в зависимости от структуры активов. По фондам, торгуемым в США, часть которых доступна для неквалифицированных инвесторов на Санкт-Петербургской бирже, информация есть на finviz.com и morningstar.com.

А на русском языке? Санкт-Петербургская биржа поддерживает кабинет инвестора на сайте investcab.ru. Там есть скринер инструментов. Выбираете сектор, и результат появится прямо на экране.

Насколько выгодны инвестиции в REIT? Для ответа на этот вопрос достаточно отсортировать бумаги по доходности в скринере finviz. Среди диверсифицированных фондов крупной капитализации преобладают растущие. Среди фондов жилой недвижимости большинство выросли в пределах 10—40%. Прибавьте к этому дивидендную доходность в диапазоне 1—5%, и вы забудете про облигации.

Подведем итоги

REIT vs ЗПИФН vs прямые инвестиции в недвижимость. Всплеск интереса к биржевым ЗПФИН связан как с ростом их котировок, так и с ожиданием повышения цены на жилую недвижимость. У фондов появляются интересные проекты по инвестициям в рентную недвижимость, что позволит им не только больше зарабатывать самим, но и чаще делиться с пайщиками. Однако из-за небольшого числа фондов и ограниченной ликвидности этот инструмент едва ли будет интересен широкому кругу инвесторов.

Читать еще:  Инвестиции с чего начать

Внебиржевые паи связаны с высоким риском. Хотя объем их активов достиг 1 трлн рублей, большинство создавалось под конкретные проекты руководства самих УК. Качество управления и прозрачность фондов оставляют желать лучшего. Учитывая, что вторичный рынок таких инструментов не развит, шансы частного инвестора хотя бы просто вернуть деньги далеки от 100%. Крупному инвестору выгоднее вкладываться в саму недвижимость.

Важные преимущества REIT — это вторичное обращение на бирже и ликвидность. Даже у фондов с капитализацией 1 млрд долларов торговый оборот составляет 1—1,5 млн долларов в день, то есть больше, чем у биржевых ЗПИФН. Так что переживать по поводу возможности продать инструменты владельцу небольшого пакета не придется. REIT вполне подойдет как альтернатива долларовым депозитам (1—2% годовых) и облигациям.

Преимущества:

— низкий порог входа;

— защита от обесценения рубля;

— хороший долгосрочный рост;

— возможность получения периодического дохода.

Недостатки: высокие комиссии и вознаграждения УК за управление.

Как инвестировать в недвижимость, не покупая недвижимость

Фонды, работающие с недвижимостью, устроены просто. Управляющая компания аккумулирует средства в фонд, покупает недвижимость, а паи, подтверждающие права на часть имущества, продает инвесторам. Помимо рыночной оценки имущества, на стоимость пая влияют установленные правилами фонда расходы, а также вознаграждение УК (до 12% от прибыли фонда). Это важный фактор, который стоит учитывать тем, кто владеет достаточной суммой денег, чтобы самостоятельно инвестировать в недвижимость. Но взамен фонды могут периодически делиться с инвесторами прибылью — аналог дивидендов по акциям.

ЗПИФН (закрытый паевой фонд недвижимости)

Каков порог входа в ЗПИФы недвижимости? Самый дешевый пай ЗПИФН стоит на бирже 138 рублей, продается лотами по десять штук. ЗПИФы от УК стоят порядка 10 тыс. рублей. Но правила фонда могут предусматривать минимальный порог инвестирования в значительном размере. Для квалифицированных инвесторов это обычно от 1,4 млн рублей.

Как инвестировать в недвижимость через биржу? ЗПИФН могут быть допущены к биржевым торгам, если соответствуют определенным требованиям. Но маркетмейкеры и вместе с ними ликвидность практически отсутствуют.

Как найти и выбрать инструмент? Сделать это можно на сайте управляющей компании, на сайте биржи, в торговом терминале. Второй способ подходит только для торгуемых инструментов. Чтобы найти нужную информацию по фонду, необходимо зайти в раздел «Фондовый рынок» и выбрать там вкладку «Инструменты», отметив выбор на фильтре.

Ликвидность и динамика цены ограничивают разумный выбор инвестора до пары фондов, цена их лотов находится в пределах 1 500 рублей.

REIT (Real Estate Investment Trust)

Новички на российском рынке. Аббревиатура REIT пока не так известна рядовым инвесторам по сравнению с теми же ЗПИФН. Тем не менее 35 американских фондов уже торгуются на Санкт-Петербургской бирже.

Где найти информацию? Для удобства анализа REIT разделяются на несколько категорий в зависимости от структуры активов. По фондам, торгуемым в США, часть которых доступна для неквалифицированных инвесторов на Санкт-Петербургской бирже, информация есть на finviz.com и morningstar.com.

А на русском языке? Санкт-Петербургская биржа поддерживает кабинет инвестора на сайте investcab.ru. Там есть скринер инструментов. Выбираете сектор, и результат появится прямо на экране.

Насколько выгодны инвестиции в REIT? Для ответа на этот вопрос достаточно отсортировать бумаги по доходности в скринере finviz. Среди диверсифицированных фондов крупной капитализации преобладают растущие. Среди фондов жилой недвижимости большинство выросли в пределах 10—40%. Прибавьте к этому дивидендную доходность в диапазоне 1—5%, и вы забудете про облигации.

Подведем итоги

REIT vs ЗПИФН vs прямые инвестиции в недвижимость. Всплеск интереса к биржевым ЗПФИН связан как с ростом их котировок, так и с ожиданием повышения цены на жилую недвижимость. У фондов появляются интересные проекты по инвестициям в рентную недвижимость, что позволит им не только больше зарабатывать самим, но и чаще делиться с пайщиками. Однако из-за небольшого числа фондов и ограниченной ликвидности этот инструмент едва ли будет интересен широкому кругу инвесторов.

Внебиржевые паи связаны с высоким риском. Хотя объем их активов достиг 1 трлн рублей, большинство создавалось под конкретные проекты руководства самих УК. Качество управления и прозрачность фондов оставляют желать лучшего. Учитывая, что вторичный рынок таких инструментов не развит, шансы частного инвестора хотя бы просто вернуть деньги далеки от 100%. Крупному инвестору выгоднее вкладываться в саму недвижимость.

Важные преимущества REIT — это вторичное обращение на бирже и ликвидность. Даже у фондов с капитализацией 1 млрд долларов торговый оборот составляет 1—1,5 млн долларов в день, то есть больше, чем у биржевых ЗПИФН. Так что переживать по поводу возможности продать инструменты владельцу небольшого пакета не придется. REIT вполне подойдет как альтернатива долларовым депозитам (1—2% годовых) и облигациям.

Преимущества:

— низкий порог входа;

— защита от обесценения рубля;

— хороший долгосрочный рост;

— возможность получения периодического дохода.

Недостатки: высокие комиссии и вознаграждения УК за управление.

Инвестиции в недвижимость для частного инвестора: жилая или коммерческая?

Евгений Гарриевич

Как частному инвестору заработать на жилье и коммерческой недвижимости?

Частный инвестор может заработать, инвестируя в три сегмента недвижимости: жилье, офисы и торговые помещения. Однако выбирая наиболее дешевый вариант из трех, например, покупку квартиры, нужно быть готовым и к малой доходности.

Минимальная стоимость квартиры в Москве составляет около 6 млн рублей — в этом случае можно рассчитывать на однокомнатную квартиру в спальных районах Москвы. Это и есть минимальная сумма для инвестирования. По мнению экспертов, однокомнатные квартиры, даже на окраине города, вполне подходящий вариант для сдачи в аренду. Однако наиболее традиционная схема — это покупка квартиры в новостройке на этапе котлована. В этом случае первоначальная сумма будет даже меньше, а итоговая доходность — порядка 25% — рост стоимости квартиры по мере строительства дома. Правда такую прибыль можно получить за два года — время строительства дома.

Чтобы заработать на коммерческой недвижимости, нужно располагать большей суммой. Например,

минимальная сумма для инвестирования в офисы составляет 8 — 10 млн рублей.

«Правда, в этом случае инвестору будет доступна лишь небольшая часть площади в бизнес-центре, что чревато возникновением конфликта интересов с другими собственниками, и может привести к дополнительным затратам на управление и эксплуатацию или вовсе завершиться необходимостью продажи доли. Для минимизации этих рисков стоит покупать как минимум этаж в бизнес-центре, а лучше все здание целиком. Но в этом случае счет ведется уже на десятки миллионов долларов», — говорит директор по развитию компании «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина.

Больший выбор будет, если инвестор располагает суммой в 15 млн рублей — что равноценно стоимости квартиры в сегменте бизнес-класса. «По сравнению с жилой недвижимостью, доход и окупаемость вложенных средств в коммерческие объекты выше в два раза. Если за приобретенную с целью последующей сдачи в аренду квартиру можно получать ежегодно 4-6% годовых, то объекты стрит-ритейла, расположенные в удачном месте, приносят 10% годовых. Окупаемость квартиры составляет порядка 18 лет, на рынке коммерческой недвижимости — 9-10 лет», — говорит директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина.

Наиболее привлекательными для последующей сдачи в аренду для частных инвесторов являются торговые площадки и объекты стрит-ритейла. Это помещения с площадью до 500 кв. м, расположенные на улицах с большой проходимостью. Здесь, как правило, располагаются небольшие офисы продаж, отделения банков и т.п., а также предприятия сферы услуг (салоны красоты, кафе, магазинчики и т.п.).

«При оценке инвестиционной привлекательности недвижимости стоит руководствоваться двумя показателями: доходностью и дельтой стоимости продажи и приобретения. На сегодняшний день

доходность коммерческой недвижимости составляет от 9 до 13 % годовых, в отдельных случаях она достигает 15 %.

В то время как доходность жилой недвижимости в массовом сегменте находится в диапазоне 6 — 8 %, а в элитном сегменте — 2 — 5 % годовых. Дельта стоимости продажи и приобретения и в том, и в другом сегменте примерно одинакова. Таким образом, по двум этим показателям инвестиции в коммерческую недвижимость наиболее интересны», — говорит региональный директор по инвестициям Colliers International Россия Владимир Сергунин.

«Доходность инвестиций в жилье более чем вдвое ниже, чем в помещения street-retail, 4-5% годовых против 9-10% годовых, а если приобретаемый объект street-retail расположен в новостройке, находящейся на начальной стадии строительства, то иногда доходность инвестиций может достигать и 30%. Сравнение инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость можно рассмотреть на примере. Сравним ставки аренды: качественное помещение street-retail в центре Москвы — более 2000 $/кв. м/год, офисы в пределах Садового кольца в среднем — 800-850 $/кв. м/год, квартира эконом-класса на первом этаже в аналогичном месте — 300-350 $/кв. м/год. На данном примере отчетливо видно, что в центре Москвы для арендного бизнеса гораздо выгодней использовать квартиру на первом этаже (если квартира может быть переведена в нежилой фонд) как нежилое помещение», — рассказывает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников.

Доходность инвестиций как в коммерческую, так и в жилую, недвижимость, зависит от стандартных условий: местоположение, качество дома или класс бизнес-центра, транспортная доступность к объекту, окружающая инфраструктура. Однако в каждом случае риски свои. «Считается, что инвестиции в жилую недвижимость обычно более понятны для частного инвестора, но и в этом сегменте существуют определенные риски, прежде всего связанные с необходимостью работы с физическими лицами.

Юридические лица более предсказуемы, и у арендодателя больше возможностей взыскать плату при возникновении проблем.

Еще одним интересным отличием рынка офисной недвижимости от жилой заключается в том, что при привлечении брокера к сдаче площадей в аренду комиссию обычно платит арендодатель, а не арендатор, как при сдаче квартиры», — объясняет Елена Семенихина.

Однако в некоторых случаях жилье может быть более доходным — но тут нужно рассматривать каждый конкретный вариант. «Например, в ММДЦ «Москва-Сити» предлагают два вида недвижимости: офисы и апартаменты. Так вот, у апартаментов доходность выше, так как у них выше стоимость. Если же сравнивать офисы «Москвы-Сити» и квартиры расположенного поблизости современного ЖК («Дом на Мосфильмовской»), то доходность будет больше у офисов ММДЦ «Москва-Сити. Частным инвесторам стоит вкладывать средства в нежилые помещения на первых этажах жилых комплексов. Такие помещения, особенно если их использовать под торговлю, имеют самую высокую доходность — до 40% годовых. Для частных инвесторов, у которых ограничен бюджет, это будет самым выгодным путем инвестирования», — считает руководитель отдела маркетинга SEZAR Group Елена Карпова.

Срок окупаемости коммерческой недвижимости в Москве — около 10 лет. «На мой взгляд, в Москве районные ТЦ имеют высокую инвестиционную привлекательность, можно даже сказать, что это новая ниша, имеющая высокий потенциал. Например, торговый центр, расположенный внутри кластера площадью 5-10 тыс. кв. м, имеет срок окупаемости, на сегодняшний день, от 8 до 11 лет, а в некоторых случаях и меньше, тогда как срок окупаемости вложений в крупный ТЦ составляет 9-14 лет», — говорит Денис Колокольников.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector