Margaret24.ru

Деньги в период кризиса
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Процент отклонения при расчете рыночной стоимости

Контроль налоговых органов за соответствием применяемых цен их рыночному уровню

Пунктом 1 статьи 40 части первой НК РФ предусмотрено, что для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Вместе с тем необходимо учитывать, что налоговые органы при контроле за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

  • между взаимозависимыми лицами;
  • по товарообменным (бартерным) операциям;
  • при совершении внешнеторговых сделок;
  • при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода.

В связи с этим, если организация, предоставляя отдельным категориям покупателей скидки при продаже им товаров (работ, услуг), допускает отклонение более чем на 20% от уровня цен, применяемых по идентичным товарам в пределах непродолжительного времени, то это является основанием для проведения налоговыми органами проверки на предмет соответствия применяемых организацией цен рыночным.

Порядок определения среднего уровня цен, применяемого для указанных целей сравнения определен письмом УМНС по городу Москве от 7 февраля 2002 года №26-12/05930, которым рекомендован расчет сложившейся в ходе хозяйственной практики налогоплательщика средневзвешенной рыночной цены идентичных (однородных) товаров в пределах непродолжительного периода времени.

Согласно пункта 3 статьи 40 НК РФ сравнение этой средневзвешенной рыночной цены с конкретной ценой сделки (в том числе складывающейся из цен товаров в каждой партии дает основание налоговым органам для возможного уточнения налогооблагаемой базы, если это отклонение превышает 20 процентов в ту или иную сторону.

Другими словами, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пеней только в случаях, если цены на товары (работы, услуги) по таким сделкам отклоняются более чем на 20% от средневзвешенного уровня цен на идентичные (однородные) товары (работы, услуги).

При этом используется следующий порядок расчета средневзвешенной цены:

Формула расчета средневзвешенной цены :

Средневзвешенная цена = P1 x X1 + P2 x X2 + . + P N x X N ,

где X1, X2 . X N — цены, по которым продавались партии идентичных (однородных) товаров в течение непродолжительного периода времени (например, квартала);

P1, P2 . P N — «вес» товаров, проданных по соответствующим ценам.

«Вес» товаров, проданных по определенной цене, определяется как отношение числа товаров, проданных по определенной цене, к общему числу проданных в течение непродолжительного периода времени (квартала) товаров.

Пример.

В течение непродолжительного периода времени (квартала) организация продала 14 крышек тремя партиями с разными ценами (таблица).

Новости

11.07.2017 в Постановлении N 20-П Конституционный Суд РФ высказал позицию, что распределение судебных расходов в делах по оспариванию кадастровой стоимости напрямую связано с ее расхождением с рыночной, однако не указал в каком размере. В целях реализации положений этого Постановления готовятся поправки в Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации.

При этом, на основе судебной практики, проанализированной юристом Адвокатского бюро «Линия права» Кириллом Коршуновым, можно сделать вывод, что в судах отсутствует однозначный подход к толкованию существенности (явности и приемлемости) расхождений кадастровой и рыночной стоимости как основы для принятия решения о распределение судебных расходов. В частности, как видно из анализа, расхождение в 9,5 раз не явилось основанием для принятия решения о возложении судебных расходов на ответчика, а 2,5 – явилось.

В связи с возникающими в настоящее время многочисленными вопросами в правоприменительной практике, Ассоциация подготовила методические разъяснения о допустимом расхождении кадастровой и рыночной объекта недвижимости.

МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ
о допустимом расхождении кадастровой и рыночной объекта недвижимости
№ МР-2/18 от 20.04.2018

Документ в формате word, pdf.

1. Настоящие Методические разъяснения подготовлены в целях содействия исполнения Постановления Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 № 20-П (далее – Постановление КС РФ № 20-П) в части уточнения правил распределения судебных расходов по делам об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

2. В Постановлении КС РФ № 20-П указывается, что судебные расходы подлежат взысканию с административного ответчика «когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости», а «допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью» не укладывается в «приемлемый диапазон отклонений», являясь «свидетельством ошибки, приводящей»… « к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков» [1] .

3. Причинами существенного (явного, неприемлемого) расхождения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, как правило, являются: неучет существенных ценообразующих параметров объекта при определении кадастровой стоимости; особенности локального рынка недвижимости; ошибки расчетных моделей.

4. В соответствии со сложившейся рыночной практикой однозначно существенным расхождением следует считать превышение кадастровой стоимости над рыночной стоимостью в размере 50% (то есть в 2 и более раз). В ряде случаев существенной может являться меньшая величина, что зависит от факторов, указанных в п.3.

Читать еще:  Расчетная ставка цб

5. При необходимости установления существенности расхождения кадастровой и рыночной стоимости в случаях, когда такое расхождение составляет менее 50% (то есть 2 и менее раз), рекомендуется ставить соответствующий дополнительный вопрос судебному эксперту в рамках проводимой судебной экспертизы, поскольку проведение указанного исследования требует наличия специальных знаний в области оценочной деятельности.

[1] В редакции Проекта Федерального закона N 367470-7 «О внесении изменений в Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации в части уточнения правил распределения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости»: «когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости явно превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости».

Материалы по теме:

  • методические материалы Ассоциации;
  • МР–2/16 от 08.02.2016 — по вопросу разницы рыночной и кадастровой стоимостей объектов недвижимости (word, pdf).

Как рассчитать рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости может потребоваться во множестве ситуаций. Сделать это можно несколькими способами. В зависимости от способа подбирается формула.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке. Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:

  • На основании имущества организации.
  • На основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

Когда определять рыночную стоимость обязательно

Собственники бизнеса или его руководители могут проводить оценку предприятия по доброй воле и собственному желанию, поскольку это помогает принимать эффективные решения в управлении. Но есть ряд ситуаций, когда определение рыночной стоимости предусмотрено законодательными требованиями. Итак, оценка необходима:

  • при совершении сделок, в которых фигурирует федеральное, муниципальное, региональное имущество;
  • если стоимость объекта спорна (с точки зрения, например, налоговой службы, при конфискации, ипотеке, при делении брачного имущества и др.);
  • при всех типах изменения собственности ­– продаже предприятия или его части;
  • при всех способах реструктуризации;
  • если расчет за долю в уставном капитале или за акции производится не деньгами, а иными средствами;
  • при различных операциях с акциями (дополнительной эмиссии, выкупе у держателей, конвертации ценных бумаг в акции);
  • при совершении страхования предприятия;
  • и др.

СПРАВКА! Закон определяет около 30 ситуаций, в которых определять рыночную стоимость нужно обязательно и безоговорочно. Во всех остальных случаях оценка бизнеса лежит в рамках желания его владельцев или менеджеров.

Задачи определения рыночной стоимости

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

  • Повышение эффективности работы предприятия.
  • Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.
  • Определение стоимости при планах на продажу компании.
  • Необходимость выделения доли одного из участников.
  • Ликвидация организации.
  • Подготовка к поглощению организации.
  • Разработка плана развития компаний.
  • Достижение финансовой устойчивости.
  • Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.
  • Страхование активов.
  • Принятие управленческих решений.
  • Разработка инвестиционных проектов.

Управленческий состав обязательно должен знать о рыночной стоимости предприятия. Без этого невозможно принятие обоснованных решений.

Решения, на которые влияет информация о рыночной стоимости бизнеса, могут быть разной степени радикальности, но все они, как правило, несут исключительно важный смысл, например:

  • модернизация управленческой сферы, подбор более эффективных и современных методов;
  • уточнение параметров для составления адекватных бизнес-планов;
  • выявление «слабых мест» с целью их усиления;
  • поиск выгодных инвестиций;
  • создание привлекательной базы для инвесторов;
  • анализ платежеспособности предприятия;
  • выяснение потенциальной стоимости в качестве залога.

ВАЖНО! Вся информация о рыночной стоимости активов поступает в форме конкретных цифр, подтвержденных с помощью современных аналитических методов оценивания. Цифры – это факты, а не предположения, а фактами можно оперировать и действовать предметно, опираясь исключительно на конкретику.

Принципы определения рыночной стоимости

При расчете рыночной стоимости имеет смысл придерживаться следующих принципов:

  • Принцип полезности. Предполагает, что рыночную стоимость имеет только тот объект, который имеет пользу. Если объект бесполезен, то и стоимость он будет иметь отрицательную.
  • Принцип замещения. Предполагает сопоставимость цен на аналогичные предметы. К примеру, один товар имеет определенную стоимость. Следовательно, предмет с аналогичными характеристиками будет иметь аналогичную стоимость. Данный принцип позволяет облегчить процедуру расчета.
  • Принцип ожидания. Предполагает определение стоимости на основании ожидаемых доходов.
  • Принцип вклада. На рынке может появиться фактор, который влияет на размер стоимости. Его нужно учитывать при расчетах.
  • Принцип максимальной производительности. Предполагает изменение производственных факторов.

Также следует отметить следующие принципы:

  • Зависимости. Стоимость объекта зависит от контекста. К примеру, рыночная стоимость земли определяется районом, в котором она находится.
  • Соответствия. Рыночная стоимость повышается в том случае, если объект будет применен в соответствии с рыночными ожиданиями.
  • Спроса и предложения. Чем больше спрос, тем больше цена. Чем больше предложений, тем ниже цена. Если на объект совсем нет спроса, стоимость его будет максимально низкой.
  • Конкуренции. Чем больше стоит объект, тем больше конкуренции в этой области.
  • Изменения. Рыночная стоимость – это показатель, который постоянно изменяется.
Читать еще:  Расчетный счет актив или пассив баланса

Очевидно, что рыночная стоимость определяется на основании множества факторов. Однако есть формулы, по которой можно ее рассчитать.

Этапы выяснения рыночной стоимости

Обоснованное заключение о рыночной стоимости предприятия могут дать только квалифицированные специалисты, имеющие соответствующую подготовку. Они знакомятся с активами организации, изучают их, затем делают расчеты по специальным алгоритмам и, наконец, формулируют выводы. Эта работа проходит поэтапно.

  1. 1 этап оценки «Подготовительный»
    Руководство или собственник предприятия решают выяснить его рыночную стоимость и находят профессиональных оценщиков. С ними заключается договор, в котором согласовываются объемы работы. Эксперт вникает в специфику сферы деятельности данной организации, изучает современное состояние соответствующего рыночного сегмента.
  2. 2 этап оценки «Накопительный»
    Оценщик набирает данные для изучения и анализа:
    • непосредственно из документации предприятия;
    • в открытых информационных профильных источниках;
    • из СМИ;
    • из собственных баз данных и т.п.
  3. 3 этап оценки «Аналитический»
    Чтобы понять, с какими показателями сравнивать полученные данные, эксперт должен изучить текущее состояние рынка. После этого следует углубиться в прошлые экономические показатели данной организации, сравнить их с настоящими и на этой основе спрогнозировать их в перспективе, учтя максимум возможных факторов.
  4. 4 этап оценки «Расчетный»
    Этот этап можно назвать ключевым. Оценщик устанавливает стоимость каждого актива – имущественного или нематериального. Затем на основе баланса выводятся различные финансовые показатели – рентабельность, ликвидность. После выяснения уровня капитализации можно произвести расчет рыночной стоимости по формуле, согласно выбранному методу.
  5. 5 этап оценки «Отчетный»
    Вывод о текущем финансовом статусе организации оформляется в отчет, который и будет сдан заказчику. При формировании итоговой цифры обязательно учитывается современное состояние рынка в данной сфере.

Способы определения стоимости и формулы

Существует три метода определения рыночной стоимости:

  1. Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия. При этом используется следующая формула: V=D/R. D здесь – это чистый доход, R – коэффициент капитализации. Последний определяется на основании количества обязательств организации.
  2. Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода. Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании. Данный способ можно подразделить еще на два метода. Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств. Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.
  3. Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.

Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.

Пример

Рассмотрим пример. Компания «Алиса» желает определить свою рыночную стоимость. Организация получает стабильный доход, а потому для расчета выбран доходный метод. Сначала рассчитывается коэффициент капитализации. Для этого используется следующая формула:

(Долгосрочные + краткосрочные обязательства)/собственный капитал

В результате мы получаем коэффициент, равный единице.

За отчетный период компания получила 1 000 500 рублей. Следовательно, стоимость ее будет аналогичной (1 000 500*1).

Какие факторы влияют на рыночную стоимость?

При анализе рыночной стоимости рекомендуется учесть все факторы, которые влияют на ее образование:

  1. Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.
  2. Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.
  3. Прибыль. Это разница между доходом и расходом.
  4. Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Нужно это для увеличения прибыли. Однако доход увеличится только в перспективе.
  5. Существующие ограничения. К примеру, это могут быть ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.
  6. Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.
  7. Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.
  8. Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.
  9. Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.

Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. Нет такой формулы, которая могла бы учесть все необходимые параметры. Формула регулирует нечто обобщенное, тогда как расчет стоимости выполняется в индивидуальном порядке. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов. Однако возможна и самостоятельная оценка для внутренних нужд предприятия.

Статистическая погрешность при оценке как основание для взыскания убытков?

Сегодня в Верховном Суде рассмотрено дело по спору оценочной компании ООО «Ко-Инвест Брянск» с ИП Лукановой. Раннее ЗАКОН.РУ уже освещал это дело в статье «Убытки оценщика за отчет, с которым не согласился суд».

В конце 2009 года ИП Луканова обратилась в местную администрацию с заявлением о выкупе арендуемого помещения. Для оценки было привлечено ООО «Ко-Инвест Брянск», выкупная цена составила 1 726 100 руб.

Читать еще:  Расчет начисления отпускных

Не согласившись с таким результатом оценки, предприниматель оспорила в АС Брянской области достоверность отчета (Дело №09-2143/2010). В обоснование своих требований Истец представил отчет ООО «Независимая оценочная компания «Альфа-Инвест», согласно которому рыночная стоимость помещения определена в 1 337 000 рублей.

Учитывая подобные расхождения результатов оценки судом назначена судебная экспертиза по делу. Эксперты ООО «Легит» определили стоимость помещения в 1 631 000, что на 5,5% меньше результата, полученного Ответчиком.

В итоге суд пришел к парадоксальному выводу – не найдя нарушений в проведении оценки суд, тем не менее признал отчет Ответчика недостоверным. ИП Луканова выкупила арендуемое помещение за 1 631 000 рублей.

Спустя почти три года ИП Луканова решила, что за период судебных разбирательств она понесла убытки в сумме арендных платежей и вновь обратилась в АС Брянской области.

При рассмотрении дела судами трех инстанций были проигнорированы доводы Ответчика о том, что никаких противоправных действий он не совершал, а отчет не признан составленным с нарушением действующих стандартов и правил. Суды посчитали, что между расходами на аренду и действиями оценщиками есть прямая причинно-следственная связь (Дело № А09-6803/2014).

Дело вызвало широкий резонанс в оценочном сообществе. Формирующаяся негативная практика вызывала обоснованные опасения при заключении договоров на оценку выкупаемых помещений.

26 ноября 2015 года данный прецедент обсуждался на Всероссийском Форуме оценщиков и получил крайне негативные отзывы со стороны ведущих специалистов в области оценки.

В ноябре 2015 года Верховный суд вынес на рассмотрение в судебном заседании кассационную жалобу ООО «Ко-Инвест Брянск», оспаривавшего законность всех трех судебных актов. Перед высшей судебной инстанцией стояли три вопроса:

1) Может ли само по себе отклонение в 5,5% между результатами оценки, проведенной Ответчиком и судебными экспертами, расцениваться в качестве достаточного основания для взыскания убытков?

2) Может ли признание отчета недостоверным служить подтверждением противоправности действий оценщика как основания для взыскания убытков, если не установлено нарушений стандартов и правил оценки?

3) Есть ли причинная связь между действиями оценщика и расходами истца на аренду выкупаемого помещения за период судебных разбирательств, предметом которых является достоверность отчета об оценке выкупной цены?

Наличие подобных вопросов предопределено пробелами в законодательстве. Закрепив понятие рыночной стоимости как наиболее вероятной цены, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, законодатели не уточнили, а какой диапазон составляют допустимые отклонения этой «вероятной цены».

Помимо ссылок на научные изыскания, международные стандарты и правила, представителем Ответчика адвокатом Владимиром Петренко приводились примеры подхода, уже озвученного ВС РФ. Так, в п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 29.01.2015 №2 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» Верховный суд РФ указал, что «в случаях, когда разница между фактически произведенной страховщиком страховой выплатой и предъявляемыми истцом требованиями составляет менее 10 процентов, необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 3.5 Методики расхождение в результатах расчетов размера расходов на восстановительный ремонт, выполненных различными специалистами, образовавшееся за счет использования различных технологических решений и погрешностей, следует признавать находящимся в пределах статистической достоверности».

Заинтересовал Верховный Суд РФ и пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, который предписывает соответствующим комиссиям принимать решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по отчету о его оценке, если она отличается от кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов.

В заключении суд попросил представителя Ответчика его мнения о том, явился бы заведомо недостоверный отчет об оценке основанием для возникновения убытков, требование о взыскании которых заявил истец. Получив твердый отрицательный ответ со ссылкой на отсутствие причинно-следственной связи между подобными убытками и действиями оценщика, суд удалился на совещание.

В ожидании итогов рассмотрения дела царил определенный пессимизм. Предопределен он был правовой позицией, которую Верховный Суд РФ уже излагал в ранее вынесенном Определении от 25 мая 2015 года (Дело №406-ЭС15-57). Тогда, сославшись на недопустимость применения по аналогии положений ст. 40 НК в обоснование доводов о допустимой погрешности при определении размера рыночной стоимости объекта, суд указал на то, «отчет об оценке рыночной стоимости имущества не может содержать какие-либо неточности, связанные с ценой недвижимого имущества».

В ожидании ужесточения подходов к вопросам ответственности оценщиков, был получен прямо противоположный результат.

Определением ВС РФ от 22 декабря 2015 года все судебные акты нижестоящих судов отменены, в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

Вынесенное решение свидетельствует о том, что суд прислушался к мнению экспертов-оценщиков и «легализовал» допустимую погрешность при оценке объектов недвижимости. Внес суд свою лепту и в борьбу с злоупотреблениями при подаче исков о признании недостоверной рыночной стоимости таких объектов.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector