Margaret24.ru

Деньги в период кризиса
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Метод сравнительного анализа продаж

Сущность метода сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж основан на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта со стоимостью проданных аналогичных объектов в недавно совершенных сделках. Данный метод базируется на принципе замещения. При его использовании исходят из того, что инвестор не заплатит за конкретный объект недвижимости больше того, чем ему обойдется покупка или строительство другого объекта, имеющего аналогичное назначение и обладающего такими же потребительскими характеристиками, т.е. такой же полезностью.

Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:

,

где Цпр – цена продажи аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);

∑D – сумма поправочных корректировок.

Оценщик, изучив рыночную стоимость аналогичных проданных объектов и внеся поправки, отражающие качественные различия с оцениваемым объектом, определяет рыночную стоимость последнего.

Подход сравнительного анализа продаж также называют:

— подходом прямого сравнительного анализа продаж;

— рыночным методом определения стоимости недвижимости;

— методом рыночной информации.

Последовательность при оценке недвижимости с использованием метода сравнительного анализа продаж следующая:

1. Необходимо выявить недавно совершенные сделки по продаже сопоставимых объектов на том же рынке, на котором выставлен на продажу оцениваемый объект, а также на рынках близлежащих регионов. Желательно получить информацию из нескольких источников по одним и тем же объектам, что позволит произвести их оценку с точки зрения достоверности. Кроме того, необходимо убедиться, что экономические условия, включая условия финансирования, не претерпели существенных изменений по сравнению с условиями продажи оцениваемого объекта. Если же эти различия существуют, то необходимо внести соответствующие поправки, оговорив это в отчете по оценке.

2. Проверить достоверность информации о сделках. В процессе проверки информации необходимо получить подтверждение ее достоверности от одного из основных участников сделки – покупателя, продавца или риэлторской фирмы. Кроме того, необходимо удостовериться, что продажная цена соответствовала так называемой сделке, совершенной «на расстоянии вытянутой руки». Этот термин в практике западных оценщиков означает, что ни одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах при совершении сделки, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально, оплата или финансирование соответствовали нормальным рыночным условиям. Необходимо с осторожностью относиться к результатам сделки между тесно связанными между собой сторонами (дети – родители, близкие родственники, супруги, корпорации и их дочерние компании).

3. Произвести корректировку стоимости сопоставимых объектов. Оцениваемая недвижимость всегда в той или иной степени будет отличаться по своим качественным параметрам от сопоставимых объектов. Даже в том случае, когда сопоставляется стоимость двух стандартных домов, приходится учитывать различия в их местоположении, что вызывает различия и в их стоимости. В зависимости от того, в какой степени оцениваемая недвижимость отличается от сопоставимой, в цену последней, т.е.сопоставимойнедвижимости, необходимо внести поправки с целью определения ее стоимости, как если бы она обладала теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Цель внесения поправок в стоимость проданных объектов заключается в том, чтобы определить цену, по которой они могли бы быть проданы, если бы обладали теми же качественными характеристиками, что и оцениваемый объект.

Таким образом, основное правило корректировки заключается в том, что корректируется стоимость толькосопоставимого объекта.Например, если сопоставимый объект (офисное помещение) находится ближе к деловой части города, чем оцениваемая недвижимость, и это на рынке оценивается в 100 тыс. руб., то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на эту же сумму. Если же сравниваемый объект находится в худших условиях, чем оцениваемый, то фактическая продажная цена сравниваемого объекта должна быть увеличена.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Последнее изменение этой страницы: 2017-02-05; Нарушение авторского права страницы

Метод прямого сравнительного анализа продаж

Подход прямого сравнительного анализа продаж – это метод оценки рыночной стоимости собственности на основе данных о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, затем вносятся поправки на возможные отличия 60

между оцениваемым и сопоставимым объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставляемых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке. Подход прямого сравнительного анализа называется также методом сравнительных продаж, рыночным методом и методом рыночной информации.

Читать еще:  Основы анализа спроса и предложения

Прямой сравнительный анализ является одним из трех подходов к оценке недвижимости. Другие два – доходныйи затратный– также требуют информации о рынке. В первом из них коэффициент капитализации определяется исходя из рыночных данных. Затратный подход требует оценки стоимости замещения или воспроизводства исходя из информации о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, накладных расходов и нормальной прибыли.

Основные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, вклад, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение «нормального» покупателя – не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость аналогичных объектов с той же степенью полезности.

Достоинство метода:простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода:требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом количестве корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

Область применения:рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).

Источники информации:периодические издания по недвижимости, данные информационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д.

Технология оценки:

– изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;

– сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;

– выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице; 61

– проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранным и оцениваемым объектом;

– согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

При проведении оценки следует определить, в той ли рыночной зоне, что и данный объект, находятся сопоставимые объекты, , того ли они возраста и величины, предоставляют ли они те же удобства, наконец, насколько время их продажи, экономические условия, включая финансирование, были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.

Данные, собранные о продажах сравниваемых объектов, должны быть подтверждены одним их основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом (брокером, кредитором, титульной компанией). Следует убедиться в том, что сопоставимые объекты конкурентоспособны с точки зрения покупателя, обладающего для рынка типичной информацией. Продажная цена должна соответствовать сделке «на расстоянии вытянутой руки». Это означает, что ни одна их сторон не находилась в затруднительном обстоятельстве, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально и что оплата или финансирование соответствовали нормальным рыночным условиям. Оценщик должен с подозрительностью относиться к слишком поспешным продажам или сделкам между двумя тесно связанными сторонами (например, между детьми и родителями, между мужем и женой, между корпорацией и полностью принадлежащей ей дочерней компанией). Продажи, зависящие от режима налогообложения одной или более сторон, продажи имущества умерших лиц и продажи с целью избежать лишения права выкупа заложенного имущества, как правило, отвергаться.

В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, в цену последнего необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько он мог быть продан, если бы обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

При корректировании фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки производятся от (from) сопоставимого объекта к (to) оцениваемой собственности. При этом следует попытаться ответить на вопрос: «За какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладай он теми же характеристиками, что и сравниваемый объект?» Например, если сопоставимый жилой комплекс расположен в более живописной местности, чем оцениваемая собственность, и это превосходство пейзажа оценивается на рынке в 10 000 долл., то его фактическая продажная цена должна уменьшиться на 10 000 долл. Когда сравниваемый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть 62

увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками второго объекта.

Поправки делаются также исходя их того, как эти различия будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит не обязательно столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости собственности. Например, покраска здания может обойтись в 2000 долл., но весьма вероятно, что возможный покупатель посчитает, что она добавляет к стоимости объекта 3500 долл. Таким образом, правильная поправка будет 3500 долл., а не 2000 долл.

К основным способам определения величины поправок относятся:

Читать еще:  Анализ использования ресурсов организации

– анализ парных продаж;

– метод общей группировки.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Анализ парных продажявляется одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Парными продажами (paired sales) называется продажа двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной черты, которую оценщик пытается оценить, с тем, чтобы внести правильную поправку. Например, оценщик пытается оценить поправку на наличие плавательного бассейна. В таблице представлена информация о пяти парных продажах, которую оценщик выявил в жилом районе. Хотя оценщик рассчитал средние значения, медиану и моду с тем, чтобы описать распределение различий между парами, это не может заменить вынесение аналитического заключения. В конечном счете, именно оценщик должен решить, каким образом наличие или отсутствие бассейна влияет на общую стоимость недвижимости. 63

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Только сон приблежает студента к концу лекции. А чужой храп его отдаляет. 9297 — | 7866 — или читать все.

Метод сравнительного анализа продаж.

Основной метод оценки – это метод сравнительного анализа продаж. Этот метод применим в том случае, когда существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оцнещиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлени предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного колличества достоверной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерии для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж.

· .Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, итернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учереждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкродству.

· Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом ) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

· Корректировка стоимости сопоставимых объектовы.

Корректировка может производится в трех основных формах: в денежном выражении, процентах, по общей групперовке.

Важным моментом при использовании сравнительного метода является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждоо результата и внесение суждения омере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величена вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве едениц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одого и того же объекта могут быть применены одновременно несколько едениц сравнения.

При проведении сравнительного анализа в качестве еденицы сравнения применяются:

— цена за единицу площади;

— цена за единицу участков земли вдоль магистрали;

— цена за участок;

— цена за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду;

— цена за единицу общей площади помещений;

— цена за единицу объема сооружения;

— цена за комнату;

— цена за квартиру;

— цена за единицу приносящий доход;

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости, которые вызывают изменения цен на недвижимость. К объектам, подлежащим обязательному учету, относят:

— состав передаваемых прав собственности;

— условия финансирования сделки купли-продажи;

— компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравниваемых объектов производится в следующем порядке:

— в первую очередь производится корректировки, относящиеся к условием сделки и состояние рынка, которые производятся путем применения каждой последующей корректровки к предыдущему результату;

— во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного метода сравнения продаж, применяется на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

Дата добавления: 2015-05-13 ; просмотров: 1509 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Читать еще:  Анализ стратегических альтернатив

Подход сравнительного анализа продаж

Подход сравнительного анализа продаж — популярная методика оценки недвижимости (имущества). В основе подхода — анализ объемов продаж объектов оценки после учета ряда корректировок, характеризующих их отличия.

Подход сравнительного анализа продаж: суть, сфера применения

Сравнительный анализ — одна из методик, где применяются данные о проведенных в последнее время операциях на рынке недвижимости. Оценщик сопоставляет несколько объектов на интересующем рынке, вносит ряд корректировок (поправок) с учетом имеющихся отличий между объектами оценки и сопоставления. Результат анализа — цена продажи каждого из объектов сопоставления с позиции, что все они имеют такие же характеристики, как и объект оценки. Получение скорректированной стоимости посредством анализа — возможность сделать выводы о наиболее точной цене объекта в условиях рынка.

Подход сравнительного анализа имеет несколько синонимов — рыночная методика, метод сравнительных продаж, метод рыночной информации.

Есть три основных варианта оценки недвижимости:

— в доходном методе коэффициент капитализации вычисляется с учетом информации рынка;

— в затратном методе оценивается замещенная стоимость с учетом данных о ценах рынка на рабочую силу и материалы, объемов нормальной прибыли и текущих затрат. Основа метода — вклад, пропорциональность, объемы предложения и спроса, замещение;

— в подходе сравнительного анализа сопоставляются показатели, которые учитвыают характеристики объектов.


Подход сравнительного анализа — метод, отличающийся своей наглядностью и простотой, ведь его основой являются стандартные сравнения с учетом поправок.

Сложность подхода сравнительного анализа связана с необходимостью большого объема данных, что возможно только на активном рынке недвижимости и при существенных объемах продаж. Чем больше корректирующих поправок применяется, тем меньше точность информации.

Сфера применения подхода сравнительного анализа — оценка некоторых земельных участков, объектов малой предпринимательской деятельности, рынка жилья и так далее.

Источник для оценки — информация из страховых компаний, данные информационных агентств, периодические издания, архивы компании-оценщика.

Подход сравнительного анализа продаж: этапы и технология оценки

Процесс сравнительного анализа проходит в несколько этапов:

— производится изучение рыночного сегмента и выбираются объекты оценки, имеющие аналогичные оцениваемому параметры;

— собираются необходимые данные по объектам и проверятся их достоверность;

— выбираются единицы сравнения для последующего анализа;

— корректируются цены по анализируемым объектам с учетом имеющихся отличий между объектами оценки и сопоставления;

— согласовываются поправочные цены, и вычисляется конечная стоимость объекта оценки.


В методе сравнительного анализа объекты сопоставления берутся из одного сегмента с учетом следующих аспектов :

— независимости объектов. Это актуально, когда покупатель и продавец являются родственниками, представителями одной компании или холдинга, имеют общую заинтересованность;

— срока экспозиции — времени существования оценочного объекта на рынке;

— инвестиционной мотивации — может определяться степенью износа объекта оценки, мотивами инвесторов, эффективным применением.

Подход сравнительного анализа подразумевает применение следующих критериев при выборе сопоставимых объектов:

— наличия права собственности. Суть корректировки — учет разницы между арендной платой рынка и договорной ценой;

— условия финансирования операции. При нетипичности условий проводится дополнительный анализ и вносится корректировочный коэффициент;

— времени и условий продажи;

Итог подхода сравнительного анализа — получение конечной стоимости, вычисляемой с применением корректировок. Расчет последних осуществляется с учетом важности каждого из показателей.

В подходе сравнительного анализа применяется два вида поправок:

1. Процентные — учитываются посредством умножения стоимости продажи сопоставимого объекта на поправку (коэффициент), определяющий их различия с оцениваемым объектом. В ситуации когда основной (оцениваемый) объект лучше объекта сопоставления, то используется повышающая поправка, если хуже, то понижающая.

2. Стоимостные поправки бывают двух видов:

— абсолютные — учитываются с единицей сравнения. Такие поправки меняют стоимость реализованного объекта сопоставления на какую-то сумму, в которую оценено отличие двух объектов — основного и аналога. Если объект оценки лучше объекта сопоставления, то поправка положительная, если хуже — отрицательная;

— финансовые (денежные) — меняют стоимость объекта сопоставления на сумму, в которую оценены отличия.

3. Кумулятивные поправки — параметр, получаемый путем умножения индивидуальных корректировочных коэффициентов.


Плюсы подхода сравнительного анализа:

— учет мнения основных участников сделок (покупателей и продавцов);
— статистическая обоснованность;
— учет инфляции и корректировки финансовых условий;
— внесение поправок на отличия объектов;
— простота и надежность.

Минусы подхода сравнительного анализа:

— проблемы со сбором информации о реальных ценах;
— отличия каждой из продаж;
— зависимость результатов от активности и стабильности рынка;
— проблемы с согласованием данных от различных сделок.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector