Margaret24.ru

Деньги в период кризиса
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Исключительное право на аренду земельного участка

Суд устранил препятствия для реализации исключительного права на землю

Исключительное право собственника недвижимости на земельный участок под ней, закрепленное в ст. 36 ЗК РФ, не может быть поставлено в зависимость от необходимости истребовать у лица, владеющего данной землей на праве постоянного бессрочного пользования, отказ от такого права (постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 № 12955/11).

Обществу на праве собственности принадлежат несколько объектов недвижимости, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права. Общество обратилось в муниципалитет с просьбой предоставить землю для эксплуатации этих объектов. Постановлением главы муниципального образования просьба была удовлетворена, земельные участки сформированы, поставлены на кадастровый учет и переданы обществу на праве аренды.

На основании упомянутого постановления был заключен договор аренды сроком на пять лет, который в дальнейшем был зарегистрирован. Однако аренду оспорило Территориальное управление Федерального агентства по управлению госимуществом области. Причина — земля федеральная, и муниципалитет не имел права распоряжаться ею. В результате постановление главы муниципалитета о предоставлении земельного участка обществу было признано недействительным.

Общество согласилось, что земля предоставлена ненадлежащим органом, но, будучи собственником объектов недвижимости, считало, что имеет право на нее. И когда надлежащий собственник земли был установлен, оно обратилось в управление с просьбой предоставить те же участки в аренду. Переписка по этому поводу продолжалась восемь месяцев. Наконец управление вынесло окончательное решение: отказать обществу в предоставлении испрашиваемых земельных участков на праве аренды.

Оказалось, что спорные участки образованы из состава большего по размеру земельного участка, который до сих пор находится в постоянном бессрочном пользовании одного НИИ. В управлении пояснили, что не вправе передать обществу участки, поскольку процедура изъятия земель из бессрочного пользования не проводилась.

Общество посчитало, что чиновники уклоняются от предоставления спорных участков в аренду, и обратилось в суд.

Суд признал правомерным отказ управления предоставить спорные участки. Все доводы суда сводились к тому, что правообладателем земельного участка с 1994 г. является НИИ, который подчиняется Россельхозакадемии. А организации, подведомственные государственным академиям наук, владеют, пользуются, распоряжаются федеральным имуществом, принадлежащим им на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, в соответствии с законодательством РФ и уставами таких организаций (п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23.08.96 № 127‑ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике»). Правообладатель может отказаться от права бессрочного пользования. Для этого в соответствующий орган государственной власти надо подать заявление об отказе от права на участок. НИИ не отказывался от своего права на землю (право не было прекращено согласно порядку, предусмотренному ст. 45 ЗК РФ). Следовательно, спорные участки образованы из земель, находящихся в постоянном бессрочном пользовании НИИ, неправомерно. И отказ управления предоставить данные участки обществу законен. Апелляция и кассация этот вердикт поддержали.

По мнению коллегии судей, нижестоящие суды неправильно применили нормы закона, основываясь на довольно странной правовой модели распоряжения землей. Получается, что спорными участками, находящимися в федеральной собственности, распоряжаются Россельхозакадемия и НИИ. А управление, осуществляющее полномочия РФ по распоряжению федеральным имуществом, лишь соглашается с их решениями. Еще более странным показался высшим арбитрам путь, которым суды пришли к такому выводу. Они применили к землям, переданным НИИ, правовой режим п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23.08.96 № 127‑ФЗ. Но оснований применять данную статью не было. Более того, это недопустимо. Согласие с позицией нижестоящих судов фактически означало бы признание нового, неизвестного законодательству вида землепользования. И даже с помощью самых смелых правовых фантазий невозможно в земельном законодательстве отыскать норму, которая позволяла бы передать участок в хозяйственное ведение или оперативное управление.

Лица, обладающие участками на праве постоянного бессрочного пользования, не могут распоряжаться ими (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Это относится и к тем, кто приобрел названное право до вступления в силу Земельного кодекса РФ (п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Значит, исключительное право собственника недвижимости на землю, закрепленное в ст. 36 ЗК РФ, не может быть поставлено в зависимость от необходимости истребовать у лица, владеющего данной землей на праве постоянного бессрочного пользования, отказа от такого права.

Президиум ВАС РФ отменил решения трех инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. С мотивами и формулировками высшего суда можно будет ознакомиться после изготовления полного текста постановления.

РАЗЪЯСНЕНО ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОЕ ПРАВО СОБСТВЕННИКА ЗДАНИЙ, СТРОЕНИЙ, СООРУЖЕНИЙ НА ВЫКУП ИЛИ ПРИОБРЕТЕНИЕ В АРЕНДУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И РАСПОЛОЖЕННОГО ПОД УКАЗАННЫМИ ЗДАНИЯМИ

С 1 января 2012 г. собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ, в случаях, если в период со дня вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ до 1 января 2012 г. в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а также в случаях, когда земельные участки образованы из указанных выше земельных участков.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 24.08.2011 N Д23-3577.

В соответствии с п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ »О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ) со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, если иное не установлено федеральными законами.

Аналогичные положения содержатся в п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ »О приватизации государственного и муниципального имущества», в соответствии с которым собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, если при приватизации земельный участок не вошел в состав приватизируемого имущественного комплекса, то в силу указанных выше норм собственнику зданий, строений, сооружений предоставлено исключительное право: либо выкупить земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества, либо пользоваться им на праве аренды.

В соответствии со ст. 2 Закона N 137-ФЗ до 1 января 2012 г. действует льготный порядок определения цены выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

До 1 января 2012 г. в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

  1. коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
  2. коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
  3. юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
  4. гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
Читать еще:  Оквэд деятельность в области права

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Лица, не указанные в п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до 1 января 2012 г. приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения: свыше 3 миллионов человек — в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; от 500 тысяч до 3 миллионов человек — в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов — в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка ( п. 2 ст. 2 Закона N 137-ФЗ).

Кроме того, в соответствии с п. 2.2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ с 1 января 2012 г. собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ, в случаях, если в период со дня вступления в силу Закона N 137-ФЗ до 1 января 2012 г. в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а также в случаях, когда земельные участки образованы из указанных выше земельных участков.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на «Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения» при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

Выкуп земельного участка под зданием или сооружением. Вопросы приватизации земельных участков.

Кто имеет право на выкуп земельного участка, на котором расположено здание или сооружение? При каких условиях можно обязать публичное образования заключить договор купли-продажи земельного участка под зданием и сооружениям? Когда отказ в предоставлении земельного участка может быть законным?

Данные вопросы волнуют собственников зданий и сооружений, которые расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В предлагаемом обзоре рассматриваются некоторые проблемы, связанные с приватизацией (выкупом) таких земельных участков.

Нормативным основанием возможности выкупа земельного участка, принадлежащего государству или муниципалитету, является ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ). Ч.1 ст. 39.20 ЗК РФ предусматривает, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, никто иной, кроме собственника зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках не имеет права требовать их выкупа у публичного образования. Кроме того, исключения из общего правила могут быть установлены только ст. 39.20 ЗК РФ, а также федеральным законом, т.е. ни субъекты федерации, ни Правительство РФ или министерства и ведомства не могут ограничить исключительное право на приобретение земельных участков.

Первый вопрос.

Когда исключительное право на приобретение земельного участка отсутствует?

Суды исходят из того, что при ограничениях оборотоспособности земельных участков, они не могут быть выкуплены собственниками, расположенных на них зданий и сооружений.

Обратимся к правовым позициям судов.

Определение Верховного Суда РФ от 03.10.2017 по делу N 307-КГ17-5121.

Правовая позиция

Статьей 27 Земельного кодекса установлены случаи ограничения оборотоспособности земельных участков. Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса предусмотрен запрет приватизации земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон. Аналогичная норма содержится в пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В данном деле ВС РФ пришел к выводу, что существует принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Администрация при рассмотрении дела указывала на то, что спорный земельный участок согласно генеральному плану города Твери, утвержденному решением Тверской городской Думы от 25.12.2012 № 193 (394), относится к зоне зеленых насаждений, а также предназначен для формирования улично – дорожной сети и отнесен к землям общего пользования.

ВС РФ отменил состоявшиеся по делу судебные акты, так как суды не исследовали генеральный план. Если окажется, что земельный участок истца согласно генеральному плану относится к землям общего пользования, то истец не имеет права на его приватизацию. Иначе говоря, даже если у Вас имеется в собственности здание или сооружение, но земельный участок расположен на землях, оборот которых ограничен, то суды могут признать, что Вы не имеете права на его выкуп (приватизацию)

Определение Верховного Суда РФ от 01.11.2017 N 25-КГ17-18

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вместе с тем статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2).

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в том числе в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (подпункт 14 пункта 5).

Федеральный закон, предусматривающий случаи предоставления в частную собственность земельных участков, находящихся в первом, втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, не принят.

Второй вопрос.

Может ли заявителю быть отказано в предоставлении земельного участка в собственность, если его размер больше, требуемого для эксплуатации зданий и сооружений, находящихся на нем?

Предположим, что площадь здания, находящегося на земельном участке 1 000 кв.м., а для его эксплуатации необходим земельный участок площадью 1 500 кв.м. Если собственник здания, расположенного на земельном участке площадью 3 000 кв.м. обратиться с заявлением о предоставлении ему в собственность такого участка, то ему могут отказать.

Обратимся к правовым позициям судов.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.04.2017 N Ф07-2216/2017 по делу N А56-34470/2016 (суд руководствовался вышеназванной правовой позицией):

Суды обоснованно исходили из того, что площадь испрашиваемого заявителем земельного участка более чем в 10 раз превышает площадь находящегося в собственности Общества расположенного на земельном участке объекта недвижимости. При этом площадь переданного в аренду земельного участка равная 7 929 кв. м была определена на основании проекта планировки с проектом межевания территории, исходя из размещения на данном участке объекта розничной торговли площадью 7 540 кв. м, нормативного озеленения, минимального количества машино-мест для хранения индивидуального транспорта и для хранения грузового автотранспорта для целей обслуживания объекта розничной торговли площадью 7 540 кв. м, а не объекта площадью 743 кв. м. Суды обоснованно сослались на то, что Общество при обращении в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка не представило доказательств возведения на участке объекта, для размещения и эксплуатации которого необходим весь участок, и не представило доказательств того, что для обслуживания принадлежащего ему объекта розничной торговли площадью 743 кв. м необходим испрашиваемый земельный участок площадью 7 949 кв. м.

Читать еще:  Постановление правительства 424

Правовая позиция ВАС РФ, которая была изложена выше, содержится и в определении ВС РФ от 26.04.2016 N 64-КГ16-2, в котором говорится, что бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Как же доказать обоснованность размера земельного участка. Суды принимают в качестве доказательств заключения специалистов. Кроме того, в рамках рассмотрения дела можно ходатайствовать о назначении судебной экспертизы

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.11.2017 N Ф07-12755/2017 по делу N А56-21490/2017

Судами установлено, что в качестве доказательства, подтверждающего обоснованность испрашиваемой площади, Общество представило Заключение, согласно которому такая площадь является нормативно необходимой для эксплуатации расположенных на участке зданий спортивного комплекса с крытой хоккейной площадкой, поскольку с учетом назначения данных объектов и особенностей их использования для их обслуживания требуются вспомогательные объекты: место для организационных сборов спортсменов, парковка для легковых автомобилей и автобусов (машино-места), контейнерная площадка для сбора и вывоза твердых бытовых отходов, пожарные въезды, проезды, тротуары — с одновременным сохранением допустимого уровня озеленения территорий, что отражено в схеме (приложении к Заключению).

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.12.2017 N Ф07-13264/2017 по делу N А56-42604/2016

Суд первой инстанции с целью определения возможности раздела спорного земельного участка и формирования участка под зданиями, принадлежащими Обществу, определением от 20.01.2017 назначил экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью «Партнерство Экспертов Северо-Запада» — эксперту-строителю Степанову Николаю Николаевичу и кадастровому инженеру Галееву Марату Рахимовичу.

Согласно экспертному заключению от 02.03.2017 N 17 существующая планировка земельного участка с кадастровым номером 47:07:0120001:0014 отвечает целям обслуживания производственной базы с расположенными на участке зданиями пилорамы, стройцеха; существующие размеры участка отвечают требованиям строительных норм и правил, правил противопожарной безопасности; взаимное расположение объектов, их целевая взаимосвязь не позволяют сформировать в границах существующего участка один или несколько самостоятельных участков, не связанных друг с другом, отвечающих всем требованиям законодательства к самостоятельным участкам, а также не препятствующих функционированию предприятия.

Третий вопрос.

Имеет ли право лицо, которое намерено выкупить земельный участок оспорить его стоимость?

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка имеет значение для определения цены его выкупа, что соответственно влечет наличие права заинтересованного лица оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

Определение Верховного Суда РФ от 14.09.2015 N 16-АПГ15-33

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что Козлов А.А. не вправе оспаривать кадастровую стоимость, основана на неверном толковании норм материального права, поскольку, как разъяснено в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. При этом наличие у заявителя задолженности по арендной плате не исключает его права на обращение в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.

На самом деле, конечно же, в практике возникает множество вопросов, связанных с приватизацией земельных участков под зданиями и сооружениями. Здесь я привел лишь некоторые из проблем, требующих участия квалифицированного адвоката или юриста, для их успешного решения.

Исключительное право на аренду земельного участка

Собственники недвижимого имущества — зданий, строений и сооружений имеют право приобрести занятые такими объектами и необходимые для их использования земельные участки в собственность или в аренду. Но воспользоваться им удается не всем. Зачастую органы государственной власти и местного самоуправления отказывают в предоставлении земельных участков в собственность частных лиц, ссылаясь на то, что градостроительная документация предусматривает совсем иное использование таких участков. Правомерны ли такие решения?

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 4 Постановления от 24.03.2005 N 11 указал, что, рассматривая дела об оспаривании отказа в реализации исключительного права на приватизацию земельных участков в порядке ст. 36 ЗК РФ, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей ( государственных или публичных нужд).
В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на нем предусмотрено строительство другого объекта.
Действительно, в соответствии со ст. 23 ГрК генеральные планы поселений и городских округов включают в себя карту планируемого размещения объектов местного значения, относящихся к следующим областям:
— электро-, тепло-, газо- и водоснабжение населения, водоотведение;
— автомобильные дороги местного значения;
— физическая культура и массовый спорт, образование, здравоохранение, утилизация и переработка бытовых и промышленных отходов в случае подготовки генерального плана городского округа;
— иные области в связи с решением вопросов местного значения поселения, городского округа.
Однако представляется сомнительным, что отображение на карте генерального плана таких объектов может ограничивать оборотоспособность земельных участков. Логика разъяснения, содержащегося в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 11, в принципе понятна: если муниципалитет планирует разместить на определенном участке объект местного значения, ему нет смысла продавать участок собственнику объекта недвижимости, поскольку впоследствии этот участок придется выкупать у собственника обратно в ходе реализации процедуры изъятия для муниципальных нужд.
С другой стороны, на участке находится объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности частному лицу. Толкование п. 4 указанного Постановления Пленума таким образом, что положения генерального плана сами по себе могут ограничивать право на приватизацию земельного участка, может, в свою очередь, создать опасную предпосылку расширительного применения абз. 2 п. 2 ст. 272 ГК РФ, согласно которому собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. Ведь если приватизация земельного участка запрещена, такой участок может быть предоставлен частному лицу лишь на условиях срочного пользования ( аренды), и по истечении срока аренды собственник земли теоретически может потребовать освободить участок.

К счастью, на сегодняшний день судебная практика рассматривает ст. 272 ГК РФ в неразрывной связи со ст. 36 ЗК РФ, имея в виду исключительное право собственника объекта недвижимости на использование занятого таким объектом земельного участка. Так, ФАС СКО Постановлением от 26.06.2009 оставил в силе принятые по делу N А32-17983/2008 судебные акты об отказе в освобождении занятого объектом недвижимости земельного участка, поддержав вывод нижестоящих судов о том, что администрация пытается добиться освобождения земельного участка от арендатора — собственника находящегося на этом участке объекта недвижимости, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены законодательством при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Как указал суд, такой интерес истца не может быть оценен как законный и подлежащий защите.
По смыслу п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом на земельном участке предусмотрено строительство другого объекта, не препятствует передаче такого участка в аренду. Более того, истечение срока аренды участка не влечет за собой обязанности собственника объекта недвижимости произвести снос этого объекта, поскольку в силу ст. 36 ЗК РФ он вправе вновь потребовать предоставления ему в аренду того же участка. И единственный способ прекратить право собственности на объект недвижимости заключается в изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд ( подп. 3 п. 2 ст. 235, ст. 239 ГК РФ, ст. 49 ЗК РФ).
Если сравнить содержание п. 1 ч. 5 ст. 23 ГрК и п. 2 ст. 49 ЗК РФ, можно сделать вывод о том, что размещение далеко не всех объектов местного значения может служить основанием для изъятия земельного участка для муниципальных нужд. Так, ст. 23 ГрК РФ указывает на отображение в генеральных планах объектов физической культуры и массового спорта, образования, здравоохранения, утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов. Но ст. 49 ЗК РФ не называет размещение подобных объектов в качестве оснований для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В итоге получается, что в генеральном плане муниципалитет предусматривает размещение на участке физкультурно-оздоровительного комплекса, в связи с чем отказывает собственнику здания в приватизации участка, а намерившись реализовать положение генплана и построить ФОК, сталкивается с проблемой невозможности изъятия земельного участка для муниципальных нужд.

Читать еще:  Договор залога имущественных прав

…если нет других вариантов

Изъятие участка для государственных или муниципальных нужд в силу п. 2 ч. 1 ст. 49 ЗК РФ может быть обусловлено необходимостью размещения объектов государственного или муниципального значения только при условии отсутствия других вариантов возможного размещения этих объектов. При этом бремя доказывания такой невозможности возлагается на орган, производящий изъятие.
Например, по одному из дел ФАС УО, оставляя в силе Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, пришел к выводу о том, что орган местного самоуправления не доказал отсутствия иных вариантов возможного размещения входной группы в метрополитен, а также того обстоятельства, что изымаемый земельный участок является единственно возможным местом для размещения указанного объекта, в силу чего решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд является незаконным.
В отличие от ЗК РФ, подобного требования для решения вопросов об отображении в генеральном плане планируемых к размещению объектов местного значения ГрК РФ не содержит. Согласно п. 2 ч. 7 ст. 23 ГрК РФ материалы по обоснованию генерального плана в текстовой форме включают обоснование выбранного варианта размещения объектов местного значения на основе анализа использования территорий поселения, городского округа, возможных направлений развития этих территорий и прогнозируемых ограничений их использования.
Сам по себе генеральный план не может ограничивать права собственников как земельных участков, так и расположенных на них объектов недвижимости. Являясь градостроительной документацией, документы территориального планирования должны действовать только в случае застройки участка и не имеют значения для определения порядка использования участка вне связи с его застройкой. Тем более такие документы не могут ограничивать оборот земельных участков.
По всей видимости, для правильного понимания смысла п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 необходимо учитывать время его принятия. В марте 2005 года земельное законодательство не содержало сколько-нибудь понятных правил резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Положения о резервировании были включены в нормы ЗК РФ только с принятием Федерального закона от 10.05.2007 N 69-ФЗ, то есть спустя два года. Фактически Пленум в рассматриваемом пункте установил запрет на приватизацию зарезервированных для государственных или муниципальных нужд земель. Впоследствии этот запрет был включен Законом N 69-ФЗ в качестве правовой нормы в ст. ст. 27, 28 ЗК РФ и ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ « О приватизации государственного и муниципального имущества».
Значит, тот факт, что генеральный план поселения или городского округа предусматривает размещение на земельном участке объекта местного значения, не ограничивает право собственника расположенного на таком земельном участке объекта недвижимости выкупить участок в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ. Ограничение права на приватизацию возникает с принятием решения о резервировании участка для государственных или муниципальных нужд. Сам генеральный план не содержит такого решения. Принятие решения о резервировании земель является частью процедуры при реализации территориального планирования ( п. 2 ч. 1 ст. 26 ГрК РФ).
В соответствии с подп. « а» п. 3 Постановления Правительства РФ от 22.07.2008 N 561 « О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд» решение о резервировании земель принимается в соответствии с документами территориального планирования. Следовательно, документы территориального планирования служат лишь одним из оснований принятия решения о резервировании участка, но не заменяют собой такого решения.

Иное толкование п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 приведет к недопустимому смешению предметов регулирования земельного и градостроительного законодательства, которые необходимо четко разграничивать:
— отношения, возникающие в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд, составляют предмет регулирования земельного законодательства;
— отношения, связанные с территориальным планированием и определением перспектив развития территории поселения или городского округа, являются предметом градостроительного законодательства.
Основание для отказа в реализации исключительного права на приватизацию участка — принятие компетентным органом решения о резервировании территории для государственных или муниципальных нужд. Положения генерального плана поселения или городского округа, предусматривающие размещение на участке объектов местного значения, препятствий для приватизации участка не создают. Точно так же не должны являться препятствием к реализации права на приватизацию положения других документов территориального планирования ( схем территориального планирования Российской Федерации и субъектов РФ), предусматривающие размещение объектов федерального и регионального значения.
Даже исторически роль градостроительной документации заключалась в определении принципов пространственной организации территорий ( что составляет предмет сегодняшнего градостроительного законодательства), но никак не в регулировании имущественных отношений ( составляющих предмет гражданского законодательства).
Еще в 1900 году Гражданский департамент разъяснял: « Городские планы выдаются известному городу не для регулирования имущественных отношений города к другим лицам или установлениям, а для введения в распланировании улиц, площадей и других общих мест пользования, известного благообразного или вообще более совершенного, нежели в прежних городских поселениях, устройства и вида городской территории и для соблюдения условий техническо-строительного свойства, а потому этот план не может служить каким бы то ни было доказательством прав города на земли, в таком плане указанные, как бы эти земли названы не были, т.е. садами, площадями ли и проч.».
Таким образом, даже в эпоху самодержавия городские планы не создавали таких помех гражданскому обороту, какие создают сейчас. Возможно, существующая ситуация отчасти является следствием советского периода развития градостроительства, когда частные интересы не имели практически никакого значения в сравнении с интересами государственными, а о возможности существования права частной собственности на землю нельзя было даже помыслить. Однако эти времена давно прошли, и оборот земельных участков в черте населенных пунктов давно пора направить в нормальное русло.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector